欢认同并追求。

第五节功能定同空间对小区内的环境进行绿化，以达到在到不同时间不同空间有不同的绿化效果的结果。

在公共空间，绿化风格趋向硬质高大开阔。

在庭院空间，绿化风格追求软质轻柔私密。

红线外行道树和绿化由市园林部门负责统配置植栽。

六建筑布置在基址已确定的格网上进行建筑布置，使建筑走向溶于城市环境，同时又提升基址所处区域的空间品位，美化城市面貌。

建筑布置兼顾绿景山景和阳光，使引入景观容量最大化。

每幢建筑对外力争引入更多的空气阳光自然景色，对内力争内环境的均好性。

七平面定位坐标采用大地坐标，黄海高程。

住宅间距为满足国家及地方规范。

第二节建筑设计设计目标建筑设计风格要使建筑溶于城市空间自然环境中，既要与城市形象协调呼应，又要追求创新与新时代特征追求别致新颖大方的艺术品位，而提升该区域的城市空间景观质量，提升地缘价值。

二建筑风格建筑风格是充满现代人文气息的新古典风格，用大树高层构筑起街区意象，用植被绿坡构成乡村意象，折衷主义与新古典的建筑符号混搭，配以庭院铺装，小品景墙等细节构成，这些元素之间互为统互为呼应，与世界设计新潮接轨，向质朴自然回归，构成了完美的建筑印象。

三高层单体建筑设计平面设计十层采用梯两户型，既控制了面积三种面积梯度，又提高了得房率。

十八层及二十七层采用点式梯三户和四户。

所有户型均遵循如下原则空间平直方正交通面积最小化观景大阳台，与户型总面积相匹配的开间进深房间面积。

与室外景观相呼应的厅室布置，良好的体形系数对节能抗震非常有利。

立面设计建筑设计的造型在古典元素基础上注入了山川意境与园林精神，汲取中式园林建筑轻灵空透的意境，以竖向线条，横向栏板线条穿插构成，以古典三段式构图，却处处寓含现代中式意境，简捷明快的风格与精巧细致的细部，摆脱了欧式凝重的压抑感，保留其中典雅隽永的韵味，体现了自然情怀与新世纪住宅的大趋势。

四商业单体建筑设计平面设计区内商业以多层为主，建筑层数二三四层不等，辅以两个点式办公楼，形成双塔的沿街立面效果。

建筑顺应体形关系设计，起伏有致，有效利用土地资源。

根据周边环境和地形加以组合拼接，有机构成商业建筑组群。

立面设计建筑设计的造型在延续休闲风格的基础上，加以深化创造，层次丰富造型优美。

大气凝重的造型设计精巧的细部特征沉着协调的色调仔细推敲的尺度比例富含现代气息的构件，变化丰富的第五立面，无疑不体现出建筑的尊贵气质，建筑品质再度得以提升。

设计本着以人为本的原则，强调健康的居住观念，通风采光以及景观均加以仔细推敲，从各个细节上做到真正的以人为本。

景观阳台设计使阳光和景观毫无阻隔空调位的设计巧妙结合立面，使用方便。

屋面采用平顶为主，结合造型，巧妙隐藏太阳能热水器位置，避免了传统小区凌乱的第五立面，创造和谐统的立面形象。

建筑材质的选择考虑简洁大方，色彩与材料的选择凝重而不失轻灵，以淡雅的暖色调为主。

外墙主体采用石材涂料与面砖相结合。

上部与阳台柱体线脚使用中拉毛高级涂料或浮雕质感涂料饰面中段墙体采用浅褐色拉毛手工面砖饰贴。

基座采用深色花岗岩。

门窗采用墨绿色塑钢窗，中空玻璃，气密性及水密性均满足当地气候条件要求。

阳台栏杆及空调百叶均采用铸铁制，与窗框同色油漆。

住宅分户门为防盗门。

五配套公建设计在小区住宅组团内设个集中会所，包括公共用房配套商业用房公厕物业用房等，在入口处设置门卫值班室。

幼儿园设于小区中心，各组团分设垃圾收集点。

第三节环保专篇设计依据中华人民共和国环境保护法室内给排水和热水供应设计规范小区建筑使用性质为居住，同时争创环保节能型住宅区，减少对周边环境产生不利影响。

小区力争在生态环境生活卫生空间绿化自然景观噪音控制建筑和装饰材料空气流通等各因素上，都按国家建设部对环保型住宅的环卫标准而建设。

小区在上部向外部敞开，吸纳阳光水景，基座则通过沿街商业房绿化隔离带而封闭隔离城市街道的噪音废气及视觉污染。

建筑户型设计同样充分考虑生态使用的要求。

环保室内排水废污分流，最高日排水量约为。

污水经化粪池处理后排入市政污水管网。

高层区块卫生间废水排入期中水处理设备。

为减少噪声和振动，大部分设备机房设在地下室，水泵采用减振措施。

排水立管置于管道井内以减少噪声。

所有住宅卫生间及厨房的排风油烟均经专用管井至屋顶排放。

所有通风机选用低噪声型，各送排风机前后均接软接头。

防疫地下室不设生活水池，由无负压设备加压供水。

采用新型给水管材，采用无负压恒压供水设备，免受管道和高位生活水箱的二次污染。

不能直接通风部位，均设机械通风。

环卫设有垃圾间，有对外出入口以便清除。

各层采用袋装垃圾及集中箱方便清扫。

本工程产生的般生活垃圾委托当地环卫部门定期清理，统处理。

泔脚等委托具有相应资质的单位进行集中处理与利用。

建设单位根据废物污染物分布状况，处置与利用途径设置各类现场回收装置和储存场所，分类收集。

统管理，提高废物资源化率。

第四节节能专篇设计依据中华人民共和国节约能源法居住建筑节能设计标准国家建设部第号令城市节约用水管理规定建筑节能设计规范标准及技术规定等。

二节能设计为响应国家对居住建筑节能的要求，通过增强围护结构保温隔热性能和提高空调电气设备能效比等措施，将本工程打造成徐州的节能示范项目。

总平面布置采用南北向，采用点式短板，有利于夏季自然迎风，有效阻挡了冬季冷空气。

规整单体造型，降低体型系数。

结合造型，减小窗墙比，外窗设装饰性外遮阳构件。

外墙采用浅色涂料面，有利于反射太阳辐射热。

层以下住宅设置太阳能热水系统。

选用国家省推广的节能新材料，如保温屋面覆土屋面彩塑门窗，外遮阳，节电节水设备等。

能源配置与能耗分析本工程使用的主要能源为电水等，其中用电量装机容量耗能设备用电设备本工程主要用电为住宅用电住宅配套设备用电地下室通风设备用电物管和小学及净菜市场办公设备和照明系统等。

用水设备本工程主要用水设备为生活与卫生配套设施等。

节能技术措施在建筑设计中采取先进的节能技术，包括吊顶隔墙屋面门窗构件均选用安全节能型产品。

照明设计按不同场所区域的基准照度要求和设计规范，合理配置照明系统。

建筑设计符合设计规范和节能技术规定与要求。

本工程的采暖系统采用热水系统，并采用分户计量。

户内采暖系统采用下分式水平双管系统，每个散热器均设恒温控制器，达到分室温控。

换热机组，设有变频控制装置，以节约电量。

设备选型本工程采用先进的节能环保型动力设备通风系统设备办公设备等，合理资源配置，减低能源消耗。

变压器选用高效节能型变压器系列，照明灯具选用节能型电光源产品。

第四章项目经营与营销第节品牌经营战略未来的市场营销是品牌战争每个成功企业都有自已独特的品牌形象，品牌在商业经营过程中为企业带来了不菲的经济效益和社会效益。

以树品牌为主导运用品牌战略思想开发项目，最终获取的不单是本项目的经济效益，而是通过项目开发销售的商业行为过程，获取更多的无形资产品牌形象。

品牌信任度消费者对购买房地产产品，除对产品的喜好之外，更关注开发商的品牌，因此而产生信任度。

品牌附加值对个开发商而言，以往业绩的好坏产生的品牌知名度美誉度，都会直接影响物业的售价。

对选择个形象好信誉好的的项目运营商，是该项目成功的关键。

二品牌经营战略的实施要点制定远期近期品牌战略计划导入项目品牌的战略，以项目的独特形象树立品牌。

制定项目实施战略以项目战略为主导，把理念贯穿于项目开发经营及销售的每个接点中，使之通过传播来提高知名度和美誉度。

制定项目统筹管理系统在策划思路确定后，应立即制定项目开发的统筹管理体系，以达到项目开发过程的严谨性安全性，对质量成本价格等进行严格控制，使统筹计划的每个接点都能按时按量完成，达到预期市场回报的经济效益社会效益，从而保证品牌的延伸。

第二节营销战略市场营销在中国经历了示销推销营销到今天的整合营销四个过程，这显现了中国市场的演变。

本项目的营销定位，主要是通过整合与项目开发营销有关的各种要素，进行立体整合营销。

卖点整合概念卖点展望未来，升值无限步行街购物中心专业性市场。

第章项目概况第节项目基本情况项目名称蓝博湾数码城暂定华东地区产业城市综合体国家创新产业集聚区淮海高科人才居住示范区二项目地址江苏省徐州市铜山区新区北京路三项目内容拟建成为中国东部地区最大的产业集聚地和华东地区最专业的集高端品牌展示电子商务终端体验休闲娱乐文化商务办公大型超市等功能为体的产业销售展示城市综合体。

四项目目标使之成为铜山新区北京路的标志性物业。

实现本项目物业潜在价值最大化。

创造本项目物业的环境效益经济效益社会效益的统。

第二节项目区位分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传！区位项目地块位置状况蓝博湾商业项目处于江苏省徐州市铜山区新区北京路中心地段。

项目总占地亩。

二项目地块区位因素分析基础判断项目属于铜山区北京路主轴商圈，交通便利，周边商业及住宅均面向中高层消费群体，具有定的消费力。

运用差异化效应产生巨大利益。

城市位置项目位于铜山区政府驻地内，作为徐州面积最大人口最多经济总量最强的区，铜山区环抱徐州市区，具有典型的城郊型经济调整后市区行政区域面积平方公里，总人口万人，使徐州市区行政区域从全省第位上升到第位，面积和人口分别达到调整前的倍和倍，将极大地拓展城市发展空间，夯实特大型区域性中心城市建设的基础。

铜山区政府提出“打