沿街门面房，没有能够体现胜浦形象的地标性项目地块还未正式挂牌出让，经与胜浦镇政府协商，未来该土地公开挂牌价拟定在,万元,万元之间。公司从投资效益和风险控制方面考虑，在参与该地块竞拍时，设立了二种可能的土地竞拍价注表示土地价格为,万元注表示土地价格为,万元，作为本项目投资收益估算以及项目财务分析的依据。项目投资估算本项目地块占地面积，总建筑面积含地下室，单位投资,元不含土地。项目建设期自年至年，建设期年。单位万元项目总成本备注土地成本,注,注工程投资建筑装修其它合计二项目资金筹措公司与胜浦镇双方自筹资金亿元作为注册资本参与土地竞拍以及支付项目前期的相关费用，其余通过项目贷款获取支持。序号名称年年年合计单位万元注财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。三项目收益测算营业收入根据本项目的定位，项目建成后以商铺出租以及酒店自主经营为主，故其营业收入主要来自商务办公房出售第年全部售出商铺的租金以及酒店自营收入，其中商务办公房销售均价,元商铺销售均价,元月租金均价元，以后每年递增，商业出租率为酒店房价收入单间均价元，每年以增长，其他包括物业管理费，地下室面积半以上面积用来商业出租。本项目在运营期需缴纳营业税金及附加和房产税，其中房产税营业税城建教育附加和地方教育附加土地增值税所得税税率。本项目营业收入测算如下单位万元年份租赁收入,酒店收入,销售收入,商务办公房管理净收入项目总收入,营业成本自有资金借贷资金注注本项目在运营期，对应的成本费用包括管理费维修费保险费固定资产折旧费摊销费以及利息支出。其中管理费修理费保险费均以租金收入为取费基数折旧费摊销费采用平均年限折旧法，其中房产折旧年限年土地摊销年限年。本项目财务利息费率按年期以上长期借款利率将近。当土地竞拍价达到,万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本,销售税金折旧与摊销大修费用所得税,每平米租赁运营成本每间酒店运营成本当土地竞拍价达到,万元时，营业成本测算如下单位万元年份总收入总成本减项租赁运营费用租赁税金客房运营费用客房税金销售成本,销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素，全部出售商务办公房。年按商务办公房全部实施销售，销售收入的计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格为,元第年租赁能产生元的净收益，以后每年租金以递增，按租金价格的计提税金。预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。地下室半以上也用于商业出租。项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注,注,第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年。项目预计从年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与胜浦镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定,万元,万元之间。楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分,万元。项目总建设成本预计为亿元左右。项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费用。根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本,元年左右。以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。具体收入成本税金现金流量等估算见附件。三项目收入估算本项目未来主要收入来源为商务办公房销售收入商铺租赁收入酒店经营管理收入及其它收入。鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房实施全部销售，预计销售价格为,元，实现销售收入,万元。商铺租赁收入商铺可租赁面积以及部分地下室可用于租赁。年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入,万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。酒店经营管理收入本项目酒店面积，客房数共计间。酒店入住率第年第二年第三年，以后每年保持在。酒店房价收入单间以元估算，第年实现销售收入万元，以后每年以增长。四指标分析本项目按照年测算期投资指标分析序号指标名称注注静态回收期年动态回收期年项目运行年净现值,万元,万元内含报酬率试插法注在整个项目测算期中，说明本项目在期内有投资效益，项目可行。项目财务内含报酬率为，大于目前同期中长期贷款利率基准利率，项目可行。另外，本项目前提只出售的商务办公房，剩余的商业的酒店的地下层商业和地下二层停车场，合计。如果出售剩余中的部分商业，上述投资分析指标可大大提高。第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置，按照胜浦镇用地布局控制性详规，中胜路处于东西向中心轴，是规划建设中的商贸中心位置。本项目周边路网密集，东边的兴浦路是胜浦的南北主干道，项目离苏胜路仅，离现代大道南面的中胜路即将和港田路贯通，可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区，门前还有环镇公交的站点。本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。是胜浦人气商气最旺盛的区域之。市场需求年胜浦镇有注册企业,家，其中外资企业家内资企业家。胜浦已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺织电子信息和生物环保。胜浦商业能基本满足当地居民和外来打工者的需求，但企业和企业主商务人士的满足率很低，胜浦商业在满足企业需求方面有很大的潜力。随着经济的高速增长，胜浦企业的增加，胜浦人口数量特别是外来人口增速加快。年总人口为万人，其中户籍人口增长，外来人口增长。到年胜浦镇规划人口万人，比年翻番。人口增长为胜浦扩大消费繁荣市场提供了支撑。本项目功能定位集餐饮住宿休闲娱乐及购物于体，条龙服务，相对于单商业项目的经营有比较优势。通过本项目的实施，推动镇中心商圈升级，提升商圈整体价值。项目投资可行性在整个年测算期中，贴现率时，为,万元静态投资回收期年，动态投资回收期年，内含报酬率为，因此项目完全具备投资可行性。二存在问题与建议本项目地块地理位置优越，经与镇政府协商，该土地未来公开挂牌竞拍拟定,万元,万元之间，因公开挂牌出让，竞拍价存在不确定性，保守估计土地价格在,万元元左右成交，因此，项目投资金额较大，资金回笼较慢，公司财务压力明显。工程投资运营费用的变化对本项目效益的影响较小。而营业收入是影响效益的重要因素，因此需要给予充分的重视。本项目未来商业部分只租不售，投资回报周期长，收益率偏低，公司经营压力较大。只有确定合理的租金水平，承租期不宜过长，对主力店项目应适当让利。前期租金水平应稍低些，以后项目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考虑出售部分商业。考虑到项目所在地目前商业规模比较大，商业竞争激烈，如能取得本项目地块，在项目运作过程中，精心组织规划设计功能定位，加强项目建设管理，抓好宣传策划和营销工作，其经济效益显而易见，且市场前景十分广阔。第部分项目总论项目概况项目名称金苑邻居中心项目暂定。项目位置四至范围胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。北至规划河道东至幼儿园南至中胜路西至兴浦路。项目周边目前现状项目以东为动迁房“园东新村”，以西以北为动迁房“金苑新村”以南为“东景公寓”住宅下有沿街商业。地块处于整个胜浦镇中心区域，四周皆被住宅环绕。项目周边住宅入住情况核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！目前，本项目周边主要以低层次沿街商业为主，面积较大的有“世纪联华”“福客隆”数家中型卖场，其次是宅下底商，商业形象混乱。项目性质及主要特点本项目规划为商服用地。项目所在区域为镇区黄金地段，中胜路兴浦路为南北干道。地块周边集聚了若干成熟社区动迁房商品房皆已交付，辐射周边常住人口在万人。项目所在地人流车流量大，是胜浦镇区的商业核心。项目地块面积地块规模约亩。二项目研究的目的我们通过研究分析以下几个部分来制定此项目的可行性报告。评估胜浦镇当前及未来的宏观社会经济环境。分析胜浦镇商业当前及未来共和国同龄。年撤乡建镇，属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区，总人口万人，其中户籍人口万人，外来人口万人。经济发展水平年胜浦地