合肥北城区cf201005地块分析报告 ㊣ 精品文档 值得下载

的“开放兴市”战略以促进城乡体化发展为目的的城市化战略就北部组团本身而言，有双凤工业园岗集江淮汽配园等，集聚了部分经济能量，加快城市化的规模集聚无疑是最好的选择。

以推进产业结构优化升级为指导的区域产业化战略经济全球化和长三角区域经济体化为合肥提供了强大的区域推动力。

国家中部崛起战略安徽省东向发展战略，合肥提出空间发展战略和打造省会经济圈，在合肥中心城区周围形成经济社会区域体化的发展是必然选择。

合肥北部组团的规划和建设是现代化滨湖大城市的重要有机组成部分。

合肥北部城区发展规划北部组团的规划与建设应全面树立区域整体发展观，重点合力从长培育世纪大道中心发展轴，奋力打造合肥北部工业基地，精心推出五大湖休闲观光带，并主动建立水湖源生态保育区。

空间发展战略“生态优先”的理念北部组团的西侧是合肥水源地重要的生态屏障，因而规划理念要体现“生态优先”。

“引绿入城”理念北部组团内有板桥河天河滁河以及众多水库等水系，规划充分利用天然绿色生态廓道，引绿入城。

“轴向发展，组团生长”设计理念区域空间格局以城市水源保护地发展生态产业和防护林带，构建大都市“永久性绿色生态屏障”，形成“东城西林”的区域空间体系格局。

城镇体系形成“城镇”的空间结构城将双墩镇三十头乡与双凤工业区合力打造为“合肥北城”。

镇将岗集镇建设成为合肥特色卫星镇。

功能结构总体结构为“三轴三带八片”。

三轴把握合肥市主城区轴向生长的发展趋势，形成双凤大道发展轴世纪大道发展轴天润大道发展轴三条主发展轴。

三带在北部组团内，分别依托环湖大道整合两湖生态资源形成环湖景观带依托北环高速风影响防护林和滁河干渠开成北环高速防防风景林带依托工业大道优化工业环境形成工业景观带。

八片北部组团依托合肥主城轴向生长，形成八大片区。

分别为庐阳产业园片区新站北片区双凤片区双墩片区三十头片区政务片区文化旅游片区科教片区。

合肥北部城区发展规划合肥北城区房地产市场竞争分析合肥北城房地产市场格局双凤经济开发区区位于合肥北大门，处于合肥北二环与北三环之间，与合肥市的庐阳区瑶海区连为体，基础设施已纳入合肥城区市政统规划建设。

距合肥市委市政府公里，距合肥新火车站公里，距合肥飞机场公里。

双凤经济开发区商品房目标客户基本锁定为区内企业职工，在此置业安家，方便上下班。

在合肥上班工作，因此片区价格较低，在此置业的外来人群。

目前地块周边在售楼盘约有个，分别为中铁国际城北环阳光大富绿洲阿奎利亚鸿路北城明珠北辰天都群盛共和城瑞龙花园润地星城天元新城云顶雅苑中奥花园恒泰悦城恒泰城品半岛号双凤里。

双凤大道阜阳北路蒙城北路二环路阿奎利亚皇家花园群盛共和城润地星城鸿路北城明珠中澳花园润龙花园北辰天都半岛号中铁国际城北环阳光大富绿洲云顶雅苑年大建设以来，合肥北城建设如火如荼，北部新城房地产发展已经开始崭露头角，逐渐引起购房者关注。

恒泰阿奎利益作为北城区高品质楼盘近万平方米的多层小高层高层别墅现房实景成为引领北城区生活的方向标。

年随着万平米群盛共和城万中铁国际城方以及总占地面积近亩的高端项目“半岛号”纷纷在北城区域投资开发，多层小高层高层联体别墅叠排别墅花园洋房电梯公寓中心岛会所等产品组合纷纷亮相。

北城区房地产发展走上快速发展的轨道，区域的发展拉近了与主城区之间的发展悬殊。

年，分钟快速交通圈已经率先基本形成。

北城的楼市同样精彩纷呈中国房地产百强企业香港明发集团倾力打造的安徽首个欢乐主题明发商业广场正式开工。

它是集购物娱乐餐饮旅游休闲文化居住于体的超大型，它的投资兴建标志着北城以商业投资发展为主题的商业地产项目正式进驻北区域发展落后，周边生活配套处于初级阶段，主要以工业企业配套为主。

资源梅冲湖丰乐生态园双凤医院等资源距离项目较近。

地块隶属于合肥北部双凤开发区，区域内资源丰富地广人稀，属于适宜居住的生态板块。

地块处于区域核心位置，外围交通便利，道路通畅性高。

地块位于合肥北部双凤开发区，区域发展缓慢，交通生活配套不完善，随着合肥城市空间的拓展，北部城区发展潜力较大。

地块优势主要体现于所长区域资源土地成本较低上。

而劣势主要表现在周边配套及区域发展因素。

区域价值合肥”发展战略”将区域作为城市重点发展方向，区域发展前景广阔。

地段价值项目属于区域内核心地段，外部交通通达性较好，地块周边道路宽阔平坦。

土地价值地块方正平坦，土地价格较低，便于开发建设。

城市规划价值合肥城市圈的扩展将带动区域的发展，为项目提供更高的发展空间。

资源价值区域内水资源丰富，”五湖连珠“，是适宜居住的生态区域。

区域不足地处城市北城区，区域发展落后于城市其它区域。

配套不足地块隶属于城乡结合部，项目周边生活休闲配套实施欠缺，居民生活消费不便。

项目不足项目优势企业自身•上市企业，企业品牌知名度较高•企业社会影响力较高•项目体量较大•项目综合性较强资源•企业内部职工购房意向浓烈•企业职工在区域内具有很强的引导性•相比其他在建项目具有更多的调整空间未来规划带来机会•合肥城市总体规划•北部组团总体规划•北部生态度假区总体规划区域需求带来机会•区域刚性需求•外来导入性需求区域生态资源•梅冲湖•丰乐生态园•”五湖连珠“交通优势明显•新桥国际机场•阜阳北路扩建•公交换乘中心北移区域升级•阜阳北路高架桥的兴建•区域产业结构调整•区域升级不断加快区域产业不断发展•外来人口导入增多•区域知名度不断提升•区域形象逐渐改变项目自身项目所在区域优势分析机遇分析短期内配套薄弱•项目自身配套薄弱•目前公共交通薄弱•周边环境宜居指数低项目影响力较弱•没有成功开发案例•企业下设开发公司影响力没有形成自身区域竞争较强•自身区域竞争较强经济和政策波动•宏观经济走势放缓•房地产市场疲软•国家宏观调控，控制房价上涨，未来政策面不透明区域配套薄弱•区域配套薄弱•区域公共交通网路薄弱区域影响力薄弱高•区域影响力薄弱•区域原有形象较差•区域认可度较低区域竞争较强•滨湖区竞争项目•西南板块竞争项目•其他相关区域竞争项目•区域可开发土地较多增加后续竞争压力经济和政策波动•宏观经济走势放缓•房地产市场疲软•未来政策面不透明项目自身项目所在区域劣势分析威胁分析项目客户群体分析解构由土地属性决定的区域未来发展特征分为近中远三个阶段，各个阶段的城市特征鲜明，因此导入的客户特征也不尽相同这些特征也成为本项目客户定位的核心依据近期中期重要事件•湿地公园即将开工建设完成•阜阳北路高架即将开工建设完成•公交换乘中心北移完成•机场建设基本完成区域特征•区域处于发展阶段，各个规划中的项目陆续完成，区域整体定位功能开始实现，知名度也逐渐得到提升远期大事件大区域•区域处于稳步发展阶段，区域配套设施基本完善，资源优势突显。

大事件•合肥轨道号线规划建设•区域配套完善•生态资源优势突显大区域•区域处于稳步发展阶段，区域配套设施基本完善，资源优势突显。

合肥各区域间交流加强。

客户特征•市域性客户为主以三县客户为主及部分市区客户。

地域范围集中在合肥其它区域。

客户特征•区域内客户以市区客户为主，区域价格优势减小，客户特征•范围扩散至全省地域范围至全省性，主要以安徽省北部地市为主。

•北部组团基本建成•区域配套完善•生态资源优势突显客户价值点判定项目中高级公务员银行邮电石化教师烟草等高收入行业员工生意人和县市富足人群基本特征经济支付能力较强，对价格较敏感年薪万，因灰色收入，可承担首付万以上房价总价万左右注重圈子，对产品品质和环境要求较高正处于事业发展阶段和关键时期收入比较高，购房能力强，有投资倾向。

对价格较敏感对产品素质要求高买房受周边朋友影响较大家庭富足，已有房住，对品牌有深刻的认识讲究圈子购房，理性投资型购房比较多有置业的购房或者居住经历区域看法地段概念较强，对地块周边配套不满意，担看好区域未来发展区域发展缓慢，但是发展空间较大，区域商品房价格较低。

离市区较远，交通部便利，置业观念愿意在此区域居住，并购置物业，认同本区域地段注重物业和内部环境安全意识强，物管服务好注重产品档次，偏爱品牌开发商，注重户型的实用最倾向选择紧凑型三房选择三房居多注重开发商品牌二次置业居多手中有定的闲置资金，区域购房意愿高，以投资为主注重产品品质和对楼体的感觉，小区环境舒适周边配套物业管理服务如果认同值得，决策过程很快通过对当地客户的沟通访谈，客户普遍认为该区域商品房价格较低，远低于其他区域，区域发展潜力巨大。

目标客户共同特征分析基本属性年龄主要来源主要以合肥北城区上班族，以及长丰县区域居民为主。

行业政府银行邮电石化教师烟草等高收入行业员工成功生意人和县市富裕人群兴趣与特征支付能力随着年龄的增长而增加对自身的提高和企业的发展比较重视事业心强，工作繁忙有定的社交圈子，爱面子易冲动开始有定的社会地位置业驱动因素首次置业为主，追求实用性选择邻居，和同层次的人为邻对物管要求严格，注重安全舒适总价和地段是其选择的最主要因素年轻人首次置业居多，岁以上客户二次以上置业客户分析结论客户购买需求旺盛，主要以自住为主，随着城市中级阶层的上升，投资需求氛围逐渐上升。

下属县市及其他客户群体成为区域购房主力。

北城区域项目客户般北城区生活工作的上班族生意人及周边三县居民。

随着合肥城市化速率的加快，居民追求城市化生活，北城发展加快，区域的被认可度也在逐渐提高。

工薪阶层能够承受总价在万左右，能承受万以上客户数量有限。

客户首选为多层，但是对小高层高层并无排斥。

客户注重小区品质，注重细节，关注园林景观户型绿化等因素。

高端客户的潜在需求尚未得到满足。

项目价格分析解读项目总面积已售面积剩余面积均价天威嘉苑未售未售润地星城未售未售临湖雅苑未售未售北辰天都未售未售阿奎利亚中奥花园半岛号群盛共和城瑞龙花园鸿路北城明珠金地雅苑国强幸福彼岸新惠金水岸清华名苑天元新城科瑞北郡城市商品房市场价格合肥北部城区房地产发展起步较晚，配套不城市，区域商品房价格远低于其他区域。

随着区域发展的加速，区域商品房价格上升空间较大。

北城区普通住宅商品房价格区间元平米，远低于合肥城市商品房销售均价元平米，合肥房地产行业发展严重倾斜，合肥北城区成为商品房价格“洼地”。

北城区商品房价格由南向北呈现下滑趋势。

以恒盛皇家花园以元平米的均价向北递减。

市场比较法运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。

价格测算住宅用房现时均价比较内容权重本项目群盛共和城阿奎利益评价因子分值比较值分值比较值分值比较值自然资源项目规模交通可达性物业品质文化品位配套设施建材设备物业管理总评分依照合肥房地产市场商品房住宅价格年复合增长率计算，预计年后项目价格将达到元平米年底达到元平