次递减，城区外尚缺少明显的人口集聚副中心。

市区面积与常州苏州相当，接近于省会城市南京市区面积的。

人口规模与常州苏州相当，接近于省会城市南京市区人口规模的。

从外来人口方面来看年底，市外来人口总量达到万。

外来人口呈现三高两低的特点是在年龄结构上青壮年的比例较高。

目前登记在册的万外来人口中，周岁以下少年儿童占，至周岁的青壮年有万占。

二是男性的比例较高。

外来人口男女比例稍有失衡。

三是从事低端行业和工程的比例较高。

目前全市外来人口中有各类务工人员万人，占。

在冶金纺织建筑等行业的线生产工人中，外来人口占到左右。

四是受教育程度偏低。

外来人员中大学以上文化仅为万人，约占，高中文化的万占，而初中以下文化的人有万，约占。

五是城市化水平偏低。

现有暂住人口中居住地点相对稳定时间在年以上的仅有万人，只占。

大部分暂住人口无法迅速融入本地社会，导致流动人口城市化水平偏低。

的人口特征决定了新人的购房需求远不及昆山苏州市场来得强劲，本地需求是的主要需求构成点。

简要评述与省会城市南京相比，市市区规模人口面积相对较小但与苏州常州的规模相当。

市区的城市集中度较低，与苏州常州样，主要是因为区县经济比较发达。

市市区总人口与江阴宜兴两市人口相当市的城市化水平与南京相比较低，而与苏州相当南京苏州三市的城市化水平分别为。

交通条件南濒太湖，北依长江，京沪铁路横贯东西，京杭大运河纵贯南北。

全市江河湖海相通，铁公水空多种运输方式配套，交通十分发达。

航空市距上海虹桥国际机场公里。

市距机场公里。

该机场主要服务于国内航线。

市距南京碌口国际机场公里。

海运的海洋客货运输，主要经由上海港张家港港江阴港出海。

进出口货物可以十分便利可靠地海运抵达世界各地。

市区与这些港口有高速公路和国道相连，距上海港公里，距江阴港公里，距张家港港公里。

铁路经沪宁线可与全国铁路连网直通。

正在规划中的京沪高速铁路将为交通提供更为便捷的条件。

公路经沪宁高速公路约分钟可以进入上海市区，国道横贯全境。

经锡澄高速公路，与江阴长江大桥世界第四大斜拉桥贯通。

国家正在规划的北京至上海同江至三亚上海至成都的三条高速公路，其交会点正在市二经济环境工业发达，商业繁荣，素有小上海之称。

近年来经济运作良好，连年上升。

年年年年亿元同比增长列江苏省名次人均列江苏省名次市年经济数据上半年市经济继续保持良好的发展态势。

呈现出生产持续攀升，效益继续提升，投资有效增长，市场活力释放，收入稳步提高的良好局面。

全市经济继续在上升轨道上稳健运行，上半年市实现生产总值亿元，可比价比去年同期增长全市三次产业结构由去年年底的∶∶调整为∶∶，第三产业比重比去年年底提高了个百分点。

年上半年市财政般预算收入亿元，同比增长上无锡近年走势图亿元居民人均可支配收入元，同比增长农民人均现金收入为元，同比增长。

对外贸易招商引资大幅增长，进出口总额不断创下新高。

年，投资和外资保持定的增长速度，为经济的增长注入了新的活力。

全市完成进出口总额亿美元，同比增长。

其中，出口总额亿美元，同比增长消费品市场健康发展市城乡居民收入稳步增加，消费需求日益扩大，消费质量与层次得到进步提升。

是特色商业街区推动了个性化消费市场的发展。

上半年，全市贸易业和住宿餐饮业个体经营户共实现零售额亿元，同比增长占全市零售额的比重达。

随着健康路休闲服饰条街大成巷步行街学前街电脑街等很多已初具规模的特色商业街区的形成，增强了区域性商贸中心的辐射能力二是住宿餐饮业保持较高增长。

上半年，市住宿餐饮业共实现消费品零售额亿元，同比无锡近年外贸进出口总额走势图亿美元增长，占零售额总量的份额达，比去年同期提高个百分点三是以汽车旅游家具和体育娱乐用品类等为代表的新型现代化消费热点不断涌现，加快了消费品市场的结构升级。

上半年，市汽车零售市场在上年高增长的基础上持续升温，累计实现汽车类零售额亿元，同比增长，汽车消费成为拉动消费市场增长的个重要的潜在力量市限额以上贸易企业实现金银珠宝类商品零售额亿元，同比增长限额以上贸易企业实现电子出版物和音像制品类商品零售额万元，同比增长限额以上贸易企业累计实现建筑及装潢材料类商品零售额亿元，同比增长。

三投资及政策环境区域发展规划拥有设施齐全的标准客房间美丽都大酒店元天酒店拥有客房间君悦大酒店元天酒店共有层，拥有豪华套房商务房标准间单人间残疾房等间天瑞大酒店元天酒店现有客房间渔乡楼大酒店元天酒店内设中高档客房间套欣旺大酒店元天酒店有豪华套房，套房，标准房间紫京饭店元天饭店拥有标准客房间，豪华套房套，总统套房以上各大酒店的房价为实价非门市价从上表中可以得知目前三星级以上含三星级宾馆酒店有家，其中五星级酒店有家四星级酒店有家三星级酒店有家。

所有三星级以上酒店中，大部分是位于市区及周边沿线，主要可分为中山路沿线和梁溪路沿线，这两块趋于已经成为了高档酒店的集中地。

目前的度假酒店运营状态良好，该类物业主要建造在旅游景区周边，大都有水景，主要集中在太湖和五里湖两侧。

目前酒店市场正处于个阶段性转换的时期。

目前酒店市场正逐步发展为以高档酒店为市场主力的方向发展。

随着经济体系的逐步完善，市场经济得到了更好的发展，更多的国际知名品牌愿意在投资发展酒店市场。

市区三星级以上宾馆酒店总体房价水平市五星级酒店房价目前市五星级酒店房价在元天之间不等，价格差距不大，各酒店品质间的距离也较接近。

目前五星级酒店市场供应量有限，而市场需求较大，因此各五星级酒店之间的竞争相对较小。

市四星级酒店房价目前市四星级酒店比历年有所增加，但是在房价上各酒店之间还是有着较大的差距。

目前市四星级酒店的房价在元天之间其中包括四星级标准的度假山庄，其主力房价在元天之间。

目前四星级酒店的市场供应量较大，各大酒店之间的竞争也较为激烈。

市三星级酒店房价由上图可知目前市三星级酒店比历年有所减少，其价格也相对比较接近，价格范围在元天之间，其主力价格在元左右。

目前三星级酒店市场的竞争也比较激烈，各酒店也相继出台了系列的优惠活动来吸引客源。

市区三星级以上宾馆酒店生意来源分析及房客层次构成分析市三星级酒店客源及房客层次构成分析从上图可以得知目前市三星级酒店市场的客源还是以旅游团队为主，散客相对较少。

从三星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要还是以境内的客源为主，客源层次相对不高，而且固定客源较少。

随着的旅游市场和经济市场的进步发展，三星级酒店今后将会主要以接待境内的旅游团队和中小企业的商务客户为主。

市三星级酒店客源及房客层次构成分析从上图可以得知目前市四星级酒店市场的客源主要以旅游团队和商务客源为主，散客相对较少。

从四星级酒店的客源层次来看，目前该市场的客源主要以境外境内的高档旅游团队和中大型企业的商务客源为主，该市场的客源相对稳定，客源层次相对较高，有定的社会层次。

所着酒店行业的进步发展，预计今后四星级酒店的客源将会以中高档的境内外旅游团队和定向的商务客为主，散客则较为稳定。

市五星级酒店客源及房客层次构成分析从上图可以得知目前市五星级酒店市场的客源主要以商务客为主，其比例已超过了团队的份额。

星级酒店的客源层次来看，目前该市场主要以境外和境内的高级人士为主，有定数量的固定零散型客户，其旅游团队的整体水准也比较高。

客源层次呈高档化。

所着市场的进步调整，五星级酒店的市场前景较好，但届时的竞争将会比较激烈。

从目前酒店市场的分析我们认为可把客源分为旅游团队商务客源和零散型客源这三种。

酒店市场总结从宏观市场发展趋势来看平湖城新城的规划建设，为区域经济旅游的发展带来新机遇区域内的企业逐渐兴起，将为区域带来定的商务客源大力开发唐平湖风景区，今后区域的旅游客源将逐步增多从宾馆市场的发展来看随着经济的快速发展，星级酒店这目前市场的稀缺产品将有良好的发展空间区域内仅有块酒店用地规划四星级酒店由于其价格缘故受到较多客源的偏好。

从本项目的特征来看本地块具有良好的交通条件，具备交通优势本项目毗邻唐平湖，为星级酒店营造了高品质的周边环境本地块由于区位较偏，距离市中心有定距离，就区位而言不具备和即将推出的五星级酒店竞争的条件从规划来说，本项目将有相当体量的高档商业配套设施，给项目建造四星级酒店相应的支撑。

四星级酒店就提升本案的形象而言将发挥较大作用。

第三部分项目分析地块特征分析地理位臵住宅地块唐平湖东侧，酒店地块位于唐平湖北侧，紧邻新前洲行政中心，平湖城真正核心地段人口状况平湖城规划人口万人口，区域人口的引进将产生较大的购房需求交通状况公路系统规划较为完善，能快速到达沪宁高速新城以及市区，车行比较方便毗邻镇公共汽车站，多辆公交车经过火车站。

商业教育医疗等配套状况周边商业配套设施缺乏，主要依靠镇区商业配套，如商城镇区有中心小学和初中，基本满足镇区的教育需求医疗设施主要依靠医院以上配套设施距离本案基本都在分钟车程之内前洲锡玉路唐平大道沪宁高速曙光路景观现状区域尚在改造，周边景观目前尚不如人意西临唐平湖，随着区域规划改成的完成，景观将成为本案最大的优势之。

二项目分析优势紧邻前洲新行政中心，位于平湖城核心区域紧邻唐平湖，环境景观资源丰富项目规模较大，包括了酒店商业别墅以及住宅等多种产品，能自称体系，且面向的客户群较广交通比较便利劣势酒店地块与住宅地块分开，难以互动周边配套目前尚需依赖镇区，缺乏居住和商业氛围机会平湖城的规划给区域发展带来机会，从而带动了房地产需求威胁区域规划有大量高档住宅用地，将使得本地块后市面临较激烈的竞争不可预知的经济政策风险第四部分项目发展定位区域发展定位物业发展及项目定位的重要结论摘要项目定位差异化定位规划建议组团式