也越发重要，成为影响选择些类别的消费场所的关键因素。

交通方式中公共汽车仍占主要地位，但私家车的比例在逐渐提高。

这就对商业项目周边的公交系统提出要求，尽可能停靠更多的车次。

消费产品中餐饮位列三甲，体现出消费层次的高端性。

居民的休闲娱乐与餐饮方面的消费占到日常总消费的左右其中餐饮更是占到了左右。

而高收入阶层在休闲娱乐方面的支出占比更高，月收入至元收入阶层休闲娱乐消费比重最高为。

所以在高收入居民聚集的地方，休闲娱乐餐饮业般有着更好的发展前景。

总之，庞大的人口规模与高端的购买力水平为其奠定了良好的商业发展基础。

同时，消费习惯中私家车与餐饮娱乐的重要性也越来越明显。

影响商业发展的供给因素分析供应方面，购物中心大型超市大型专业店在年上半年的供应都有所上升。

开业的购物中心，主要分布在木樨园亚运村中关村等新兴的商业中心。

大型超市和大型专业店方面，外资品牌扩张的势头不减，如家乐福中关村店和双井店易初莲花朝阳店百安居九龙店和来广营店在新兴住宅区相继开业。

为增强在市场的竞争力而重新包装定位的旧项目，也开始投入市场，比如恒基中心和西单文化广场。

跨国零售企业对大型超市主力店店址的需求仍然强烈，如美国沃尔玛英国百安居法国的欧尚和家乐福，都竞相在选址开店。

此外，很多国外品牌，也相继进入大陆市场和计划扩张其业务。

随着政策的逐步放开和消费水平的提高，些国外知名品牌也加快了进入市场的步伐，如杰尼亚克里斯汀迪奥分别落户东方新天地和国贸商城，世界顶级品牌的入驻标志着当地的消费水平的提高，并对其他品牌起带动作用。

餐饮和服装方面的品牌店大卖场式的主力店仍是主要力量。

另外，商业市场也吸引着外地大型零售商的青睐，对商铺需求构成支重要力量，如上半年山西华宇集团的华宇时尚购物中心云南盛兴集团的盛兴购物广场都已正式开业。

各商业业态的竞争性分析零售业市场分析各大连锁企业集团纷纷把在选址开发列为重中之重，开店热潮正在各地展开，并且开店位臵已经逐渐从城内向四环五环和郊县扩散。

从发展趋势来看，各大零售集团近几年内仍然会把作为在中国发展的重点区域，因此可以预计这股开店热潮仍将持续相当长的时间，估计在年之内还会不断有新店出现。

便利店的发展启动，预计到年人均达到美元，标准化连锁化便利店将成为发展较快的业态。

目前国际大品牌企业已经纷纷在酝酿进发展便利店。

传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超市或购物中心转型。

产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展，并且将在未来占据重要地位。

重视品牌经营，以及采用先进的质量管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。

在未来零售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。

目前在图书医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。

餐饮娱乐市场分析娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。

餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。

餐馆林立，名店星罗棋布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不同口味。

注重文化品位。

连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时还提炼并渲染自己的饮食文化。

九头鸟楚天情红番茄靠的就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重蜀国情调品位的营造。

连锁经营形成强势，市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取连锁策略。

酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。

以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领市特定的区域，围绕这商圈做足做满。

旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。

餐饮业向城市外围扩展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区发展。

餐厅聚集旺市。

的多处美食街，基本上是条街尝遍流行的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高，非常红火。

商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷把作为近几年开店的重点区域，使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。

餐饮业势头迅猛。

近年餐饮域众多楼盘还处于开发阶段，百货业发展的基本条件还不完善，商家多处于观望阶段，需要等待商圈成熟。

从竞争者来看，国贸商城是市顶级品牌的聚集地，在其定位的档次内没有同级别的竞争对手。

燕莎是新型业态，其品牌和价格优势在国内商家中无法替代，已经在全建立了大品牌低价格的形象，与其做正面竞争将非常困难。

因此，本项目不宜规划百货业态。

从建材市场来看，商圈内需求十分旺盛，未来几年内，项目区域将有大量的住宅办公项目建成，地区办公项目在万平方米以上，项目公里商圈范围内住宅面积在万平方米以上。

这些项目入住后，大多需要进行装修装饰，按照平均每平方米元计算，本区域的家装建材消费将达到亿元的消费总额，对于建材商家将有非常大的吸引力。

同时，从项目区位条件看，项目交通方便，无论是客流还是物流均能满足要求。

因此，项目规划建材超市是切实可行的，但是需要进行商家的选择，应以国际知名品牌商家为主要目标。

餐饮业周边居民对于餐饮业的需求相当强烈，根据调查结果显示，居民平均每月餐饮消费在元以上，则本区域月餐饮总消费额为万元左右，这还仅仅是区内消费，如果包括对外辐射的话，还要高于这个数字。

因此，本项目规划大型餐饮企业有很好的前景。

娱乐健身业调研结果显示，所有被访者个人在购物餐饮及休闲娱乐方面的总消费平均约为元月。

在所有被访者中，平均个人每月在休闲娱乐方面的消费约占其购物餐饮及休闲娱乐总消费的为元，按照万人计算，月消费总量为万元，有非常好的消费基础，对于娱乐企业有非常大的吸引力。

由于娱乐业有很强的辐射能力，能够扩大项目的辐射商圈，并且通过调查发现本商圈缺乏突出娱乐特色的商业地产项目。

因此，我们建议将娱乐业作为特色业种规划，并作为本项目最突出的特征以凸显和其它项目的区别。

市场定位根据我们对项目商圈和自身条件的分析，结合商业发展趋势和居民消费发展情况，建议项目的定位是为东南区域居民提供餐饮娱乐和购物服务的休闲娱乐型购物中心。

项目面向市东部市场，并充分利用环四环这交通区位有时，吸引周边高收入阶层，以提供优质服务为基本手段，建成东部地区规模具休闲娱乐特性的购物中心。

由于现阶段项目基本商圈薄弱而外围商圈发达，如果仅仅盯住核心商圈，无疑是作茧自缚。

换言之，休闲娱乐型购物中心的定位决定了本项目必须扩大辐射范围。

从国外经验看，凡是大型购物中心，其重点商店营业额般达到亿美元。

而从本项目目前情况看，核心商圈内居民的消费水平根本无力支撑这么高的销售，在此情况下，项目的目标市场必须是充分利用区位和交通优势，突破核心商圈的限制，将目标市场定位在白领阶层和具有购物便利条件的市有车族。

与此同时，购物中心还必须抓住核心商圈之外的二级商圈和三级商圈的居民。

产品定位形象定位休闲娱乐中心从特色角度看购物中心的类型如下有景观型，般设在海边城堡附近地区，带有浓烈的观光购物性质廉价型，般设在高速公路城市环形公路旁边，购物功能具有特别重要的意义休闲娱乐型，般建在生活特别富裕的地方，供富裕阶层休闲娱乐和购物商务型，般设在高级商务区建设，主要为商务人员购物服务。

从本项目商圈特征来看，众多的商业项目已经把零售业的各个业态都包含进去了，如果在这阶段还是贸然投入到零售业的商家竞争中去，对开发商而言由于可供零售商家选择的项目过多，会降低开发商的租金收益，而对经营者而言，激烈的市场竞争会使其销售收入下降，同样得不偿失。

同时，项目辐射的商圈内，大型餐饮娱乐设施相对缺乏，为本项目发展餐饮娱乐提供空间。

并且，在项目所在位臵周边有大型折扣店，有旅游主题公园，本项目经营餐饮娱乐为主正可以与上述项目互补，成为综合型的商业中心。

因此，综合分析本项目具体情况，该购物中心应当建成休闲娱乐型购物中心，才是符合当前和未来定时期内区域市场成长的基本趋势的。

规模定位从国际零售业的发展状况及经验上讲，城市购物中心般面积在万平方米，服务人口万，服务范围超越地区限制，可能辐射整个城市，内部聚集许多专业店专卖店餐馆电影院歌舞厅等设施。

具体到本项目，需要以至两个超市或百货需和至两家大餐饮娱乐企业为中心，并扩大娱乐企业所占比重，从而达到体现特色的目的。

同时，为充分体现规模效应，实现站式消费的目的，项目的总体量要保持在定水准，这样才能在与其他项目竞争时占据有利位臵根据我们前期的估算，我们建议本项目的总面积在万平方米左右，其中包括约万平方米的停车场和万平方米的商业面积。

功能定位多功能原则虽然不同类型的购物中心有不同的特色，但由于消费连带性以及行业相关因素的作用，决定了购物中心的基本功能却应当是大体致的，只是重点档次风格不同而已。

作为休闲娱乐型的购物中心，在功能上应当具有以下五项基本功能是购物二是休闲娱乐三是商业观光四是餐饮服务，五是文化交流。

推荐方案我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况的分析并以经营内容选择原则为尺度而提出的两种可供选择的方案。

换言之，下述两项可备选择的方案，在总体上与其市场发展状况及其基本经济制约条件是相吻合的，因而才具有现实可行性。

方案主力业种大型影城和建材超市的组合辅助业种大型餐饮大型综合超市此方案充分突出了项目餐饮娱乐中心的特点，考虑业种安排的主要依据来源与当地居民消费的习惯分析。

调研结果显示，在本区域居民进行业余休闲活动选择时，娱乐消费的前两名是看电影占比占比。

针对这两种娱乐消费进行调研时发现，被访者看电影的频次为平均每月次，平均每次消费元左右，根据周边居民和办公人员数量，这部分的月消费总额约在万元左右。

而的人均消费在元左右，频次为平均每月次，这部分月消费总额约在万元左右，这两个业种有很大的市场需求，并且在项目区域竞争并不是非常激烈，只要招商得当，引进商家品牌有吸引力，上述业种将拥有广阔的发展前景。

本项目方便的交通条件对于大型综合超市也有相当的吸引力，并且周边居民也有这方面需求，因此可以作为辅助业态引入本项目。

方案二主营项目大型影城和品牌电子数码专卖的组合辅助项目大型餐饮大型综合超市第二方案与第方案的主要区别在于增加了品牌电子数码专卖店这业态，电子数码产品主要面向办公区域的公司和