。

市场经济流通体系趋于完善，网点建设加快，并向周边地区延伸，连接成片，发展多种新的经营方式，经济效益稳步增长。

市场经济流通体制更加完善，逐步形成批综合商社或以商贸为龙头的企业集团，实现县商业的现代化经营与管理。

第三章市场分析消费市场分析县居民收入的日益提高为购物中心业的发展提供了较大的发展空间随着经济的发展县的人均购买力已有了大幅度的提高。

再加上外地流动人口和集团购买力等，县的现实社会购买力及购买力潜力较大。

从发展的观点看，伴随着县经济的发展和收入的多元化，城乡居民收入将有较快的提高，且略高于国民生产总值的增速。

收入的增多，将促进社会商品购买力的迅速提高以及居民消费的变化，将有助于购物中心业的发展与繁荣。

县镇村内相继建成了批住宅商贸和公益设施建筑，以及批商店宾馆学校医院和具有综合服务功能的邻里中心。

目前项目区附近常住人口已超过万，再加上附近居住小区和村庄人口将更多。

随着园区的建设和发展原有的商业网点已经明显不能满足人们生活水平发展的需要，因此，在镇村建个大型购物中心不仅可以弥补这区域商业网点的不足，方便附近居民的购买，也符合商业发展的需要。

二现代购物中心的市场竞争优势现代购物中心商品供应优势随着商品经济的发展，国内市场商品繁多，供应充足。

国内名优新特产品和三资企业产品在市场竞争中显山露水，纷纷进入消费品市场，极大丰富了市场供应。

为确保名优产品的供应，现代购物中心专门设立了采购中心，负责现代购物中心商品的统采购，由于现代购物中心市场采购力较强，进行商品统采购可使商品的采购成本大大降低。

同时采购中心负有对消费者需求商品进行市场分析的职责，因此现代购物中心的商品品种构成符合消费者的消费与购物倾向。

本项目所需国外商品将通过现代购物中心国外配销网络进行采购，本项目具有较强的商品供应优势。

现代购物中心商品销售优势现代购物中心在经营上具有大批量销售和小批量销售兼顾的特点，无论是零售商还是个体消费者，均能在现代购物中心购得其所需的各种商品包括食品非食品等。

商品价格低廉品质优良商品繁多，成为现代购物中心广受欢迎的关键因素。

同时本项目引进现代购物中心超前的服务理念和先进的管理模式，本项目具有较强的商品销售优势。

从以上分析中可以看出，地区投资环境和消费环境较好，再加上现代购物中心优质的服务和先进的管理模式，现代购物中心具有较强的市场竞争优势，市场发展潜力较大。

第四章项目选址与建设条件选址原则应具备较好的工程地质条件和水文地质条件。

应方便群众，交通便利。

周边宜有便利的水电路等公用基础设施。

应环境安静远离污染源。

应远离易燃易爆物品的生产和贮存区高压线路及其设施。

二选址条件地形地貌与环境条件公用设施齐全，道路畅通。

供水供电通讯等基础设施配套。

交通条件靠近主要干道公路附近，交通极为方便，为项目区提供了更为快捷的交通条件。

三项目选址购物中心项目拟建于县镇村，该项目坐落在居民集中区内，地理环境比较优越。

四建设条件项目区自然条件优越气候特征县地处北温带，属北方型大陆性季风气候，气候温和，四季分明，光照充足，日照时数小时，日照度为，无霜期天。

气候条件年均气温极端最高气温极端最低气温年均相对温度主导风向东北风年均风速风压年最高降雨量年均降雨量日最大降雨量最大动土深度地震烈度度水文地质条件市县东西有寒武奥陶系地质构成。

山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔般为，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达吨平方米。

地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽厘米。

土壤状况项目区土壤类型分砂姜黑土和潮土大土类。

其中砂姜黑土成土母质为黄土性古河沉积物，分黄土淤黄土青白土和淤黑土个土种，占农业用地的。

植被特点四卜镇区地处落叶阔叶林植被区，现有树种多个，分属个科，个属，其中乔木种，灌木种，藤木种，竹类种。

古稀珍贵树木有古柏古槐银杏等。

果树主要有杏桃核桃石榴蜜枣等。

农作物有粮棉油果菜药麻丝等，品种有多个，其中粮食作物主要有小麦稻谷薯类玉米高梁谷子大豆等，经济作物主要有棉花麻类烟叶等，油料作物有花生油过程中应注意的环保问题在设计和有关设备的使用时采取以下措施采用分流制排水系统，利用隔油池化粪池以及专业污水处理系统，使排水达到国家污水排放标准冷冻机房和所有空调机房内墙均贴吸声材料所有空调系统和通风系统，其风管上均设消声器选用的主要设备要求噪音低，运行振动小，所有带振源的设备，如水泵风机等，在其进出口接管上加设软接头，所有空调机组内离心风机均设弹簧减震器，空调机组底部与基础之间垫两层橡胶减震垫，使主体建筑周围环境及各室内房间达到噪声标准要求厨房间排油烟要经过过滤，减少油烟排出室外在广场平台及屋顶种植树木草坪，进行绿化，以净化空气，保护环境，达到规划要求的绿化面积。

四环境影响及评价公司为大型综合购物中心，项目实施后，没有工业污染物，其可能产生的废水噪音废气，将采取综合治理措施，不会对周围环境产生较大影响。

废水本工程生活污水室内采用污废水分流，室外采用污废水合流的管道系统。

餐饮的含油废水和副食品加工的含油废水经隔油池处理后与生活污废水并纳入基地污水处理站，经三级生化处理达到国家排放标准后排入城市污水管道。

废气本项目废气主要为锅炉气及餐饮区的微量烟气，拟采用除尘设备处理，烟气排放符合国家二类排放标准。

噪声本项目所选设备多为低噪声设备，不会对周围声环境产生较大影响。

本项目空调通风系统的机械设备及水泵装臵采取相应的减振及消音措施，各层机房均采取消音措施。

本项目需请环境保护部门作环境影响评价，以便采取更加经济合理的措施而达到对有关污染物治理的标准要求。

二卫生防疫厨房设施的设计设备的配臵及用具等的清洁工作，按卫生防疫的有关规定执行食品的采购存放加工等按食品卫生法及规范要求操作，实行生熟分开归类处理厨房操作人员经体检合格后持证上岗。

此外，仍需注意以下问题饮用水从城市上水管网引入自来水，储存在清水池中清水池中将上水与杂用水厕所冲洗水冷却塔补给水分开饮用水由专设的管网供给，饮用水经过过滤及杀菌处理等保证，其浑浊度颜色及含菌指标要达到所规定的要求。

房间的换气根据房间的使用情况，由全空调系统机械补充新风。

开水间厕所卫生器具的数量，按预计使用人数计算而得，换气次数为次时，排到管道井。

根据房间的使用情况设臵空调设备。

三消防安全公司按照国家有关消防安全管理规定进行设计建筑设计防火规范。

建筑物内设臵防火隔离门消火栓每个消火栓均有水龙装臵和灭火器材，并配备火警报警系统和烟火监视系统，包括自动报警按钮火灾警铃自喷水装臵等，以确保购物中心营运安全。

消防车道在基地内利用货运道路设环道的消防车道，可以满足消防车的操作需要。

安全疏散按建筑设计防火规范规定，设有喷淋灭火装臵的商场在室内任何点至最近的疏散口的距离为米。

本项目拟在购物中心营业厅部分东西两侧设两个安全出口直接通向室外，各防水分区之间设乙级防火门分隔，各疏散口的布臵满足安全疏散距离的要求。

规范规定，对至二层耐火等级为级二级的商店建筑，疏散宽度指标为百人。

本方案所有疏散口可满足人同时疏散的要求。

防火分区根据各功能分区自然划分防火分区，由于购物中心营业厅面积较大，难以满足规范的要求，须与消防部门协商解决。

消防水源消防要求二路供水，二路水源接自市政给水管接入管管径，若今后二路供水或供水量有困难，需按消防部门要求考虑设消防水池。

消防水量根据建筑设计防火规范，本工程消防水量为，其中室内消火栓，室外消火栓，自动喷淋系统。

消火栓系统系统设二台加压泵用备水泵直接从管网抽水，不另设水池，消火栓布臵保证有二股充实水柱同时到达室内任何部位。

系统设二套消防结合器。

自动喷淋系统室内全面积喷淋，喷淋系统和消防栓系统分开，设喷淋泵二台用备水泵直接从管网抽水，其启动由报警阀处的压力形状控制。

系统设二套湿式报警阀，其信号传至消防控制中心，自动喷淋系统设消防结合器二套。

室外消防在基地周围设套室外消火栓。

防雷系统本建筑屋面设臵防雷系统，屋面设避雷针利用灯杆加针引下线利用建筑物柱内钢筋，接地板利用建筑物桩基并联成接地网接地电阻不大于欧姆。

第十章投资估算与资金筹措投资估算本项目总投资估算万元人民币，全部为建设投资。

建筑工程经估算建筑工程投资万元。

设备车辆投资万元。

本项目建多功能广场道路绿化预计投资额万元。

其它费用万元。

项目总投资估算详见附表。

序号项目名称单位数量金额附注建筑工程费项设备投资费项配套设施项其它费用项合计二资金筹措与投资计划资金筹措本项目总投资为万元，全部投资由建设单位自筹。

二投资计划根据该项目的实际情况，项目建设期为个月，项目建设投资在建设期内全部投入，流动资金根据各年的需要分年投入。

第十二章财务分析本项目财务评价确定计算期为年，其中建设期年，经营期年。

商品销售收入和销售税金及附加估算年销售收入估算本项目建成后，正常年销售收入为万元。

二销售税金及附加估算增值税实行抵扣制，税率为教育费附加按应交增值税金的计。

计算期年平均销售税金及附加为万元。

二总成本费用估算成本费用估算范围本项目总成本费用估算包括商品销售成本商品出口部门员工工资及福利购物中心费用支出折旧摊销费用修理费用其它费用等。

本项目总成本费用主要依据国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版进行估算。

二成本费用估算依据销售成本估算商品零售综合毛利率计算期第二年按计算，以后每年增加个百分点，直至计算期第八年为止。

商品物流后勤部门员工工资及福利本项目商品物流后勤部门员工为人，职工人均工资福利按每年万元计算，正常年工资福利为万元。

购物中心各项费用根据实际情况，购物中心各项费用按销售收入乘以费率计算。

修理费用及其它费用根据项目单位的实际经营情况，本项目维修费用按固定资产原值的估算，其它销售费用按商品销售收入的估算。

折旧摊销费固定资产折旧按照国家有关规定采用分类直线折旧法计算，房屋建筑按年折旧，残值率为，机器设备按年折旧，残值率为。

三总成本费用构成本项目计算期年平均总成本费用为万元。

三项目利润估算该项目计算期年平均利润总额为万元。

四财务分析投资利润率投资总额年均利润总额投资利润率。

投资利税率投资总额年均利税总额投资利税率。

投资回收期总投资利润建设期年。

综上所述，本项目总投资为万元。

计算期内年平均销售收入为万元，销售税金及