表中可以看到，杭州市生大多都是投资者，他们是批事业有成，从事房地产和商业贸易等方面的精英。第四节未来开发方向的可行性从杭州现有复合地产的销售及经营状况，结合本地块特征，第二章中所讨论的七种复合业态都具有可行性。具体哪种业态的复合能迎合消费者的需求，又能让在改造过程中的资金压力降到最低，需通过以下篇章围绕各种业态的市场需求及投资汇报率展开说明。第五章五星级酒店可行性分析第节竞争对手研究五星级酒店硬件设施对比表三大五星级酒店硬件设施对比世贸大酒店雷迪森大酒店凯悦大酒店大厅面积平方米平方米左右餐厅面积二楼西餐三楼中餐四楼日本料理中餐厅平方米中餐厅方左右，西餐厅方左右游泳池面积长米，宽米平方米左右平方米健身中心面积平方米平方米左右会展区与会展中心面积世贸厅平方米世贸厅平方米文澜阁平方米文汇阁平方米文源阁平方米文润阁平方米文淙阁平方米文津阁平方米嘉禾厅平方米嘉年厅平方米行政会议室平方米总统厅平方米国际会议厅平方米个会议厅，会展区共平方米，最大的宴会厅是平米，还有平米个多功能会议厅，整个会展区有平方米，最大的会议厅是平方米大厅配套茶苑饼屋无非营区客人休息场所齐全客房每个房间配备私人保险箱，专业健身教练无音响设备无个开间的豪华套房客房卫生间齐全无晾晒绳无晾晒绳无体重称停车场停车位个车库，停车位多个个，停车位个个，停车位多个游泳池配套配有地面采暖系统，水中吧台，躺椅淋浴室座椅躺椅淋浴室座椅躺椅椅子小酒吧淋浴室健身中心配有氧力量和自由跑步机自行车哑铃跑步机拉体机哑铃杠套举重等健身设备铃棋牌室精品店保龄球室影剧场歌舞厅美容美发室多功能厅网球场桌球室观光电梯乒乓球室婴儿看护及儿童娱乐室游戏机房电子模拟高尔夫球场浙江世界贸易中心大饭店拥有流的大会议室会议中心和宴会厅等，无论是商务谈判产品展示时装表演新闻发布会，还是高级中西宴会，都能满足不同的重要商务活动的需要，是浙江省最高规格的政务商务和对外交流的重要活动场所之。除此之外，世贸还有其品牌国际公司管理，而且位于商务区和风景区交界处。雷迪森大酒店在以上所列酒店中没有太多特色，也没有太明显的劣势，唯可能被比下去的就是酒店大厅面积，足足比凯悦少近平方米。五星级酒店大厅面积及装修情况是酒店给人的第印象，雷迪森在“面子”问题上的确有所欠缺。凯悦大酒店在硬件设施上优势主要在于其会展功能，个多功能会议厅，整个会展区有平方米，最大的会议厅是平方米，这三个数字无疑代表着凯悦在会展会议上的优势凯悦最大的劣势在于健身中心面积太小，最多只能容纳个人左右。二相关竞争对手的客群定位分析现阶段杭州高端星级酒店划分现在杭州酒店有三类凯悦等纯国际性品牌酒店香格里拉等大的品牌，在本地也有浓重的人气未来，它具有独特优越的地理位置，它具有星的标准，它的资源是没人能比的，因为它的酒店在西湖区，讲本地话，它有浓重的人文气息。凯悦大酒店的客群分析境外客源与商务客群较多，这与其国外品牌和有齐全的商务会展功能有巨大的关系。香格里拉客群分析香格里拉的客源分为三块境外食客，通过国际型渠道香格里拉品牌效应吸引到的客源是能够承受块以上，看重档次和形象的消费者。现在及未来的客群分析目前客群结构是以商务客群为主，团队和会员为辅的结构未来客群结构基本不太会改变，只是可能会开辟境外客源渠道，多吸引境外游客。第二节市场需求研究酒店内部员工的需求研究通过对本酒店内部员工的需求研究具体数据见附件，我们比较清楚地了解到本酒店员工的意见倾向，未来酒店大多员工倾向于定位于商务酒店，认为酒店想要有长远的发展，不能像现在样停留在旅游市场上，而应该有较大的改变。改变也并不是小范围的改变，需要根据商务酒店的定位，全面改变酒店关于商务的配套，同时要提高员工的素质，另外加大宣传力度，打好市场和服务基础，加强地理位置的吸引力，加强对商务市场营销方面，开拓国际商务客源，提高品牌知名度。的地理优势是大部分员工认为是经营状况较好的重要原因，而未来的五星级宾馆需要改善的地方还较多。大部分员工认为在客房方面，要想达到五星级标准，客房大小缺少豪华套房和客房装修装饰三个方面最需要改善餐厅方面菜系品种缺乏大型的宴会厅餐具档次是餐厅方面需要完善的三个方面。在娱乐配套方面，健身中心美容美发室多功能厅精品店室内游泳池棋牌室和网球场是大部分认为需要配备的。关于五星级的会展功能，大部分员工觉得加强这功能很有必要，并提出关于硬件方面需要提高的方面，如投影仪及与之配套的投影屏幕和幻灯机等。总而言之，员工对酒店的改扩建及升级在各方面都提出了较高的要求，尽管他们认为五星级的会有较多的竞争对手，但他们仍然认为非常有必要从四星级升级到五星级，并且也献出他们认为可以提高的竞争力的相关策略，如需要改善的配套等等。二酒店入住客人的需求研究经过我们对酒店入住客人的需求研究具体研究数据见附件二，我们发现酒店入住客的需求与内部员工的需求差异不大，对客房餐厅和配套设施提出的要求和建议都比较致，差别较大的方面集中在菜系品种上，由于填写问卷的酒店入住客部分都是外籍客人，他们对意大利风味和法国风味的菜系品种需求较多另外在是否增加湖景房和客房内卫生间冲淋和浴缸是否需要分设也有定的意见分歧。第三节五星级酒店分析总结未来成为五星级的商务宾馆是切实可行的，而且是必要的。酒店在各项功能设施上已经表现出老化脱伍的现象，客房光线太暗，床太小，淋浴设备不是很完善，卫生洁具老化等等现象都是酒店客户时有发生的抱怨。层高室内设施配套装修大堂等方面都是需要提高的方面另外，的交通问题则是抱怨最多的，停车打的都非常的不方便。对未来需要的客房面积餐厅配套停车状况等硬件具体改善方面，见本报告的最后结论与建议部分。第六章酒店式公寓产权式酒店可行性研究第节市场供应分析见附件三第二节市场需求分析定量调查我们针对杭州未来年有可能购买酒店式公寓产权式酒店的群体做了次定量的调查具体数据见附件四，结果表明杭州酒店式公寓市场是存大大量需求的。首先，在目前杭州市场上的购买人群对酒店式公寓和产权式酒店的区别并不是太了解，但购买者表示他们购买不管是购买酒店式公寓还是产权式酒店都是用来投资，并且表示最看好的就是西湖周边湖滨带，他们承受单价在元平米左右。另外我们还对他们的产品要求做了详细的调查，他们户型面积等方面的需求也是我们做产品规划的参考。其次，我们考虑到了酒店的长包房客户。酒店的长包房客户是酒店式公寓和产权式酒店的最大消费者。根据我们对杭州四星级酒店的走访，我们发现杭州市四星级酒店的长包房比例大约在左右，按照此比例来计算杭州市四星级酒店总客房数中，可能购买酒店式公寓产权式酒店的群体数量之大，是不容忽视的。二定性调查第部分是从定量的角度去分析酒店式公寓,结合我们对酒店重点客户,我们进行了针对的深度访谈访谈具体内容见附件五,发现长包房住店客户偏向于产权式酒店，他们对于酒店式公寓与产权式酒店相对有比较深的认知，对处于西湖景区及市中心的宾馆，以及年来经营的品牌效应，对于在西湖边购置的稀缺物业，购房者对的经营水平，以及购置物业的投资回报和升值潜力都有足够的信心。第三节酒公寓产权式酒店开发分析总结根据市场供应状况，结合酒店式公寓的需求，我们认为在边开发酒店式公寓产权式酒店是可行的，具体原因包括以下几点西湖地理位置优越，适合开发酒店式公寓产权式酒店宾馆本身的酒店服务周全，为未来酒店式公寓产权式酒店的服务提供可靠的保证西湖边酒店式公寓产权式酒店未来几年内都有较强的竞争力，虽然钱江新城的酒店式公寓体量较大，但江景房和湖景房在购房人心目中存在很大差距,龙禧的产权式酒店对三年以后的产权式酒店之间也没有太大竞争关系。由酒店式公寓产权式酒店的销售状况来看，西湖边的酒店式公寓产权式酒店有其特殊的消费群体，有较大的需求量。具体开发建议见本研究的最后结论与建议部分。目录摘要第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节杭州商业地产的宏观面概况及政策影响„„„„„„„„„„„第三节“长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展„„„„„„„„第四节杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响„„„„„„„„„„第五节杭州与周边地区饭店业发展比较分析„„„„„„„„„„„„第二章本项目背景和发展概况第节本项目提出的背景及期望„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节本项目可操作方向探讨分析„„„„„„„„„„„„„„„„第三章开发地块分析第节地理位置及交通状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节周边配套„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节地块分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章杭州地区可能存在的相关参考项目分析第节锦绣天地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节西湖时代广场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节相关参考项目总结„„„„„„„„„„„„„。第章宏观经济与政策面分析第节杭州宏观经济概况分析“长三角”中的杭州“长三角”地区经济发展现状及前景长江三角洲地区是由上海市浙江省具体包括杭州温州宁波湖州嘉兴绍兴舟山市