购房更加需要信贷支持。开发中，向来就是稀缺资源。周边交通系统也会四通八达畅通无阻。而五星级酒店建成后的优势和文化关注度，也将成为该地段土地价值大幅度上升的潜在动力。三最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。结合上部分中的项目分析，最大化的发挥项目优势规避劣势把握机会避免威胁。前期策划以及施工管理和后期物业管理上，也要充分利用专业人员的管理经验，最大程度上的降低专业风险。三项目整体定位整体定位根据市场分析结果结合项目地块特性以及项目分析结果，将项目整体定位为集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，高标准建设的中高档精品居住小区。二定位诠释结合国内外先进的新型住宅理念项目在小区规划方面，确立规划指导思想为最大化的利用山景。小区栋住宅楼，强调最大化的山景视域和观山景的住户数量。在不影响朝向日照的前提下，尽量把更多的住户布置在靠近观看山景的侧。小区建筑风格强调建筑的个性和文化内涵。通过建筑的独特造型外观细部色彩等元素的处理，来体现建筑的独特个性特征和内涵，使其成为北区的个标志。采用先进的新型建材和施工新技术项目在选择建筑材料和施工技术方面，充分考虑当地气候特点和居住习惯，运用住宅高科技人性化设计小区智能化服务系统和绿色节能系统，积极建设科技节能绿色住宅，全力将本项目打造成个舒适健康的居住家园。高档精品居住小区由前小节对本项目地段的个地产因子的分析结果，结合项目分析结果表明，本项目定位为中高档精品居住小区是最好的选择。在产品档次上，处于高档的产品空间，致力于细节，打造精品。本项目产品以平米小户型和平方米的户型为主体，并附带适量平方米小户型和平方米较大户型。四形象定位项目市场形象定义为为市拥有较高收入的个体企业主企业高级白领及政府公务员倾力打造的高端依山精品住宅小区。首先，我们看下项目的亮点以及优劣势，流的环境，流的品质，户型多样，值得人们关注。其次，我们项目定位为中高端住宅，环境方面立志做到最好，而且面临袁山公园，是近几年的热门话题，能吸引人们足够的眼光。在此基础上，我们就清晰了项目的优劣。开始寻找项目最大的卖点和市场承接力我们的目标客户。解决这个问题的时候，我们从项目外立面的跳跃色彩和中小型常备客户的趋势得到了启示我们的客户必定，有较完整的家庭组织结构，对稳定居家产品有需求。明确了这样的个客户定位之后，我们开始寻找项目最能打动他们的卖点。在仔细的讨论当中，我们的意见渐趋致，项目的最大卖点将是年轻化，小户型，精品化。我们的目标客户将是拥有稳定家庭环境，需要个高端住宅居家环境，在处于年收入金字塔中上端的年轻客户。五案名建议怡景湾建议案名怡景湾紧邻的公园是本案的卖点，取“景”字。在家即可充分享受景色，心情愉悦，取“怡”字。家是停泊的港湾，我们提供的不仅是住宅，更是精神上的理想居所，是人人为之奋斗的幸福之家，取“湾”字。怡景湾三个字组合，文字隽永，给人以很好的向往及印象。二君临天下尊称客户，以客为尊，称之为“君”。宾至如归，小区是温馨家园，业主都趋之若鹜，取“临”字。本案层，高层建筑，俯瞰全城，胸怀天下的气度，取“天下”。整体四个字，组合非常有霸气，彰显业主品味，为高端客户的聚居地。六产品定位原方案分析目前鉴于前期的户型已经设计出，我司认真分析前期的方案，结合市场之状况，我司对原方案提出几点建议原设计方案户型偏大，甚至有平米超大户型，通过市场分析环节，我们可以看到，市场中对于大户型的需求极少，因此非常滞销，因此建议取消大弧形设计。二房三房占较大比例，且三房较多，从市场分析环节我们得出，本案与周边楼盘比优势不明显，且有明显劣势，因此应避开竞争对手的产品，从而规避风险，增加竞争力。二户型建议面积范围平米，这样可选择余地较大，可增加客户群以房房为主，房为辅的户型配比，具体为房，房，房。房建议为主，搭配少量平米，尽量不要做太大面积。七价格定位项目定价方法房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。成本导向法是以总成本为中心制定价格，紧紧围绕着开发商的开发利润。但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，而不了解市场的需求状况，这个价格未免是厢情愿。需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计完善的配套设施美丽的庭园优质服务等条件来影响消费者的购买行动。根据不同地区的房地产市场不同的时间不同地点离市区中心远近程度繁华程度交通条件等适当定下不同价钱。要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。供求关系因素房地产的价格般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。这方面因素在前面的市场需求分析已做描述。还有影响房地产价格的其他因素经济因素包含物价土地价格利率货币供应量经济增长率等内容。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。社会因素人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高家庭结构可影响购房目的购买力福利性实物分房的停止，住房公积金贷款微利房的推出等均能提高购房需求。行政及法律因素比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。自身因素所谓自身条件，是指那些反映房地产本身的自然物理性状况的因素。这些因素如下位置房地产价格与位置优劣成正相关。般来说，商业房地产的位置优劣，主要看周围环境状况安宁程度交通是否方便，以及与市场中心的远近。地质地质条件对地价的影响很大，地价与地质条件成正相关。地质条件的好坏决定着建设费用的大小。土地面积规模大的住宅区，封闭式物业管理，完善的配套设施，大面积的花园总能令消费者对楼盘满意，增进需求。日照朝向采光通风风向等。建筑物的外观建筑样式风格和色调。凡建筑物外观新颖优美，可以给人们舒适的感受，价格就高反之，单调呆板，很难引起人们强烈的享受欲望，甚至令人压抑厌恶，价格就低。心理因素当经济大环境暂时不佳，前景不明朗时，购房者持币观望。随着楼市的逐步成熟，购房者已不再是盲目跟风的族，而且各种渠道涌进的信息均可提高他们的分析和判断能力。二项目定价本项目的价格定位采取市场跟随策略，做到层次相当但品质更优，在房地产市场消费者心中形成物超所值的印象。参照前面的市场分析和项目竞争性楼盘分析之后，本项目价格定位结论如下定位依据根据市场中其它产品的定价价格根据市场中竞争楼盘的销售状况定位原则分析优劣势，比较其他楼盘分析本案竞争个案为丰硕华庭金鼎小镇铂铭翰金地嘉园，选取这四个楼盘作为本案的定价参考对象，这四个楼盘都为高层楼盘，且位置比较接近，是本案的直接竞争个案。通过以下几个方面逐比较。位置本案相较于铂明翰丰硕华庭来说位置稍差，相较于金地嘉园稍好，与金鼎小镇相当。规模在五个楼盘中最小。环境四个楼盘中相较于铂明翰丰硕华庭来说稍差，相较于金地嘉园稍好，与金鼎小镇相当。开发商口碑铂明翰金地嘉园稍好，丰硕华庭与本案相当。产品本案业务突出亮点。配套与铂明翰丰硕华庭相当，与金地嘉园比稍差，与金鼎小镇差不多。因此通过以上分析可以得出本案的优势并不明显，且很多方面都有处于劣势，相较于铂明翰，本案劣势明显，对于丰硕华庭，本案也无任何优势可言，且略处于劣势。及时与金地嘉园比本案也因小区规模开发商口碑周边配套等略处于劣势。与金鼎小镇有定的可比性。因此在定价中，本案应首先低于铂明翰的售价，再次低于丰硕华庭的售价，与金地嘉园相当，与金鼎小镇相当。四个楼盘售价铂明翰元平米之间。壹总论项目背景项目名称项目名称“迎宾花园”房地产开发项目。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位项目命名中有关于案名的建议。二可行性研究报告编制理由建设部和江西省市颁布的相关法律法规与政策市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要市年国民经济和社会发展统计公报市及袁州区市总体规划大纲年年市及袁州区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料三资料来源二项目概况拟建地点本项目四至东至都市春天小区，西至北路，南至小区，北至昌黎路。二建设规模和目标项目实测占地面积为平方米，政府审批的土地使用条件为物业类别商业及住宅建筑面积控制在平方米内容积率以内。三编制报告目的项目优劣势分析二项目定位三产品规划分析四市场竞争分析五价格建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！六销售策略建议贰项目宏观投资环境与市场研究市场背景及经济发展动态市总体社会及经济发展状况资料来的高价位区间，尤其户型占套型的比例同比上升，说明这两种户型具有良好的抗跌性，并在销售过程中持续走强。这充分体现了市场调节的力量，同时也反映出，在做强中心城区增加中心城区人气过程中，由于经济还不