表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第二期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净现值 累计净现值 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。

六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。

二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。

将对后期施工 及成本控制产生很大影响。

开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。

三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格。

四开发周期的问题 项目占地余亩，属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不 确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。

七结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家的 有关方针政策，而且能够产生定的经济效益和良好的社会效益， 因此从企业角度来看，项目总体判研可行。

项目实际操作上存在定问题。

以下为我司针对该地块开发所提 出的些开发建议，以供参考。

降低的制约 根据项目的实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想 的位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新 和面积赠送满足市场需求。

在推售节奏上，可以把小高层高层产品 放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市 场和客户所接受。

二采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依 地势而建，从根本上控制开发成本。

既可降低开发成本又可保留原生 态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。

三合理控制开发周期，滚动式开发 在确定项目开发规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取 短平快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周 期过长带来的市场风险。

以达到投入产出最佳状态。

四首期产品快速入市，抢占市场先机在资金具备的前提下，对项目地块开发合理规划，首期以少量 精品快速开发入市销售，抢占市场资源，并通过首期产品检验市场。

北京中铁新业投资顾问有限公司 长沙新业臵地咨询有限公司 二七年十月 市场信息及可行性分析见附件。

附件长沙市高端物业市场分析 附件二中臵业铁长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩计算 附件长沙市高端物业市场分析 长沙高端物业版图分析 长沙别墅分布图 据不完全统计，目前，长沙别墅产品主要集中在市府麓谷麓南新南城 星沙北城五大板块，其他板块如东城金鹰城板块则少量分布。

目前长沙市场 上在售的别墅项目受容积率限制，多为类别墅复合型项目，未来年长沙别墅 项目潜量市场约万，可供应套数约为套以平方米的套均面积 计算，目前在售总量达万，未来别墅市场竞争无疑将异常激烈。

二长沙高端物业市场供给分析 别墅产品以联排别墅为主，供应充足，双拼叠加别墅供应较少， 合适价位的独栋别墅供应量有限 目前，长沙别墅产品供应量达到了套，其中联排别墅达套，占到 全市别墅类产品供应总量的近六成，作为景观资源占有率最高的产品，别墅供应总量为套叠加别墅为套，占到全市的，是目前长沙别墅市 场的辅助产品。

而结合市场情况来看，叠加别墅供应相当有限。

三长沙高端物业开发类型分析 长沙别墅项目多为复合型物业开发包含有别墅洋房及高层住宅等多种物 业类型 伴随着长沙别墅项目用地规模的增大，近期推出项目多为综合性开发项目， 如南山苏迪亚诺麓山恋迪亚溪谷碧桂园威尼斯城，藏珑湖上国际社区，早安 星城鹏洋房 公寓 双拼元 联体元 洋房元 公寓元 独栋 双拼 叠加 洋房，复 式 早安星城万合院联排 洋房 合院元 洋房元 合院 洋房 碧桂园威尼 斯 万独栋联排 洋房带精装 修 独栋元 独栋 联排 洋房 湘江壹号万独栋叠加 公寓 待定独栋 联排叠加 麓山恋迪亚 溪谷 万独栋双拼 庭院 叠加 双拼元 联排元 独栋 双拼 叠加 庭院 汀湘十里万独栋双拼 联排 独栋元 双拼元 联排元 独栋 双拼 联排 南山苏迪亚 诺 万独栋双拼 联排洋房 联排元 洋房元 联排 洋房 沙河世纪城万双拼联排 叠拼洋房小 高层 待定不详 独栋别墅目前价格基本在元以上，目前长沙房地产市 场上独栋别墅销售情况较好，其综合销售率已高达。

联排别墅价格基本至元以上，由于供应量大，目前长 沙房地产市场上联排别墅销售情况稍显落后，其综合销售率为， 年来开盘项目基本已逐渐进入尾盘消化期。

双拼别墅价格基本提升至元以上，市场供应量少，价 格被低估，销售情况较好。

五长沙高端物业开发机会分析 中小型别墅类产品市场认同度较高，经济型别墅受客户追捧 长沙高端别墅市场独栋以，联排以，双拼以 三种面积区间比较受市场追捧，销售速度较快。

而普通类住宅产品则以 之间的两房三房产品市场接受程度较高。

总体可以判断出，长沙中高 端客户对于物业总价比较敏感，偏向于经济型性价比较优的产品。

中低档项目竞争激烈，中高端项目前景看好 长沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充 足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶级别墅 项目受市场消化量因素影响市场表现不佳。

纯别墅与综合型物业开发受到容积率影响较明显 以容积率作为纯别墅与综合型物业的分界点，目前长沙别墅市场，纯别 墅容积率小于的开发用地总计划内亩，约占别墅项目用地总量的，表明，长沙别墅开发基本以综合型开发为主，纯别墅市场规模不大，只 占到别墅整体市场的。

长沙纯别墅物业平均容积率在左右。

六市场总结 长沙别墅四面开花未形成重点区域，介于长沙城区较小，五大板块别墅项目 车程距离都大致在分钟以内，不能形成很好的区隔，因此，对项目的基础判 断及区域判断尤为重要，未来的竞争将是激烈的板块与板块再后是项目与项目的 竞争，从短期来看，长沙别墅市场放量呈逐渐增加态势，将主要集中星沙麓南 市府麓谷北城新南城五大板块，长期来看，在满足容积率的条件下，长沙将 有可能大量出现亚别墅洋房高层等复合型社区。

附件二中铁臵业长沙青竹湖项目开发方案分析按照亩测算 物业经济指标分析 长沙高端物业开发指标 项目名称占地面积容积率物业类型 比华利山万独栋，联排，双拼，洋房，公寓 托斯卡纳万联排洋房 鹏基诺亚山林万独栋双拼叠加洋房公寓 早安星城万合院联排洋房 碧桂园威尼斯万独栋联排洋房带精装修 湘江壹号万独栋叠加公寓 麓山恋迪亚溪谷万独栋双拼庭院叠加 汀湘十里万独栋双拼联排 南山苏迪亚诺万独栋双拼联排洋房 沙河世纪城万双拼联排叠拼洋房小高层 市场指数分析 在选取的高端楼盘中，容积率控制出现种高则偏高，低则偏低的局面，容 积率在之间的项目五个，容积率在之间的项目五个，就 其在市场上的销售情况来看，市场上容积率低的楼盘市场综合价格比容积率高的 楼盘高。

容积率与开发价值分析 本地块开发容积率拟选择三种，假设容积率对价格的影响 关系为别墅类价格差价在元，普通小高层住宅产品差价在 元。

从而对可售建筑面积进行销售收入预测 方案容积率 物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入 别墅类产品双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 小高层 社区商业 合计 方案二容积率 物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入 别墅类产品双拼别墅 联排别墅 洋房 小高层 社区商业 合计 方案三容积率 物业类型产品类型销售单价可售建筑面积总销售收入 别墅类产品双拼别墅 联排别墅 洋房 小高层 社区商业 合计 注小高层产品的引入方面主要根据项目地形特点，以保持原生态开发 理念，平衡容积率，另方面则是考虑满足政策对本项目 的要求。

销售价格是我司在当前可比项目价格基础上结合市场需求及本案产品 特点拟定。

假设开发综合容积率在之间选择，在降低容积的同时居住品质及 景观得到最大化的提升，反之，在提高容积率的情况下，总销售收入上升，投入 成本也相应增加。

下面我们将对以上三种容积率情况对其的投资利润率进行对比