范的规定，玻璃幕墙的养护维修责任主体主要是施工单位。物业公司可向施工单位进行追偿。购买适当的险种公共责任险。定期巡查，发现隐患，及时处理。四关于物业服务费的构成及定价原则。理解要点与启示物业服务费的概念物业服务收费管理办法第条二物业服务费包含的内容物业服务收费管理办法第条小区的物业服务费是元平方米，但不包括公共水电费分摊。但业主拒交公共水电分摊，理由是前期物业服务合同与前期物业服务协议中没有详细说明管理费是否包含公共水电费分摊。三物业服务费的收费标准是如何确定的物业服务费的定价原则公开合理服务水平与收费标准相配比物业服务费的定价方式市场调节价政府定价政府指导价郑州市关于新建住宅前期物业服务收费的有关规定穗价号最高收费标准元平方米月。超过的，必须报批！郑州市住宅物业服务收费参考标准五大方面综合管理服务公共设施维护公共秩序维护保洁服务绿化养护五级服务等级和标准至五级。两种情况有电梯无电梯实操结合物业服务成本的核算结果定价。企业资质与收费标准的关系五毗邻户维修配合。楼上漏水至楼下，楼下业主投诉，而楼上业主又不配合，提出赔偿等系列的要求，导致投诉无法及时解决。理解要点与启示业主之间的配合义务物权法第条物业公司的义务与责任从法律意义和理论上来说，物业公司没有去协调业主关系的义务与责任。城市异常毗连房屋管理规定第条六物业服务费的诉讼时效问题物业公司状告业主，双方签订的物业服务协议中约定服务费的标准是元平方米月。该业主于年月日入伙，从年月开始至年月拒不缴纳服务费。期间，经物业公司两次发函催收，但业主仍拒绝支付。业主称，自年月欠费开始，到年月这两年内并没有对自己提起民事诉讼，已经过了诉讼时效。因此，请求法院驳回物业公司的诉讼请求。理解要点与启示诉讼时效指权利人在定时期内不行使请求权，即丧失请求法院保护其权利的权利。现行法律法规在诉讼时效上的有关规定案例中物业公司向法院提交了两份同城速递详情单及交寄邮件收据，证明于年月日年月日分别向该业主催收了服务费。业主也进行了签收，因此发生诉讼时效的中断，诉讼时效从年月日开始重新计算。有关物业服务费催缴的法律规定实操启示物业服务费是物业公司的主要经费来源，尽管按时交纳服务费是业主的主要义务之，但物业公司对于未按时交纳服务费的业主，也要尽到催缴的义务物业公司向业主催缴服务费，注意手段和方式要合理合法有礼有节法律诉讼时效内定要留下有效地书面证据七住改商案例年月，彭购置套百余平方米的商品住宅，并将其房屋出租给家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧培训班，每天都有大批的客人来往。年月，几个邻居突然找到彭说，由于电脑公司用电量大，造成同楼层的住户电压不稳，空调冰箱等无法正常使用，还提出开办公司还带来车位紧张电梯拥堵小区安宁等问题，要求彭想办法解决。但这些问题彭都没想出解决办法，邻居于是建议把电脑公司迁走。彭忿忿不平,于是备齐诉讼材料，打算到法院与邻居们决高下。邻居们认为，住房使用权不能无限制，将住宅改商场，不仅使小区车位紧张电梯拥堵用电超负荷治安秩序变坏，还将降低住宅硬件设施的使用寿命，增加公用设施的维修和管理运营成本，最终还会影响到物业的长期升值，破坏城市规划，造成国家税费流失。因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行为。彭与邻居之间的矛盾，后经调解，彭中止与电脑公司的租房合同，电脑公司近期将迁出小区。理解要点与启示住改商的条件合法利害关系业主同意。物权法第条。界定什么是“有利害关系的业主”是本栋建筑物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。高院司法解释第条对于“利害关系业主的同意”的理解必须经全体有利害关系的业主致同意。通俗地说，实行的是“票否决制”。高院司法解释第条八小区公共收益的处理物权法第条。理解要点与启示收益的归属由所有权决定所有权决定了占用使用收益处分四项权能。物业管理条例第条。自物业管理条例和物权法相继出台后，关于小区内利用共用部位公用设施设备进行经营所获得的收益更加引人关注。不是所有的公共设施设备都是属于业主的！既然是业主的，物业公司就无权支配，该怎么办首先是取得业主的“授权”，以合同或协议的方式二是取决于物业服务费计费方式的不同，即酬金制与包干制。物业服务收费管理办法第条包干制公共收益用于补充专项维修资金公用性质不能变，即只能用在业主的身上酬金制公共收益用于弥补服务费的不足。前期物业服务协议第条九紧急避险案例业主程先进行了签收，因此发生诉讼时效的中断，诉讼时效从年月日开始重新计算。有关物业服务费催缴的法律规定实操启示物业服务费是物业公司的主要经费来源，尽管按时交纳服务费是业主的主要义务之，但物业公司对于未按时交纳服务费的业主，也要尽到催缴的义务物业公司向业主催缴服务费，注意手段和方式要合理合法有礼有节法律诉讼时效内定要留下有效地书面证据七住改商案例年月，彭购置套百余平方米的商品住宅，并将其房屋出租给家电脑公司从事经营。电脑公司生意做得红红火火，几个月后，除买卖电脑产品外，还办起了网吧培训班，每天都有大批的客人来往。年月，几个邻居突然找到彭说，由于电脑公司用电量大，造成同楼层的住户电压不稳，空调冰箱等无法正常使用，还提出开办公司还带来车位紧张电梯拥堵小区安宁等问题，要求彭想办法解决。但这些问题彭都没想出解决办法，邻居于是建议把电脑公司迁走。彭忿忿不平,于是备齐诉讼材料，打算到法院与邻居们决高下。邻居们认为，住房使用权不能无限制，将住宅改商场，不仅使小区车位紧张电梯拥堵用电超负荷治安秩序变坏，还将降低住宅硬件设施的使用寿命，增加公用设施的维修和管理运营成本，最终还会影响到物业的长期升值，破坏城市规划，造成国家税费流失。因此，无论从哪个角度看，都要制止这种行为。彭与邻居之间的矛盾，后经调解，彭中止与电脑公司的租房合同，电脑公司近期将迁出小区。理解要点与启示住改商的条件合法利害关系业主同意。物权法第条。界定什么是“有利害关系的业主”是本栋建筑物内的其他业主，二是本栋建筑物以外的其他业主，但必须能够举证出受到影响。高院司法解释第条对于“利害关系业主的同意”的理解必须经全体有利害关系的业主致同意。通俗地说，实行的是“票否决制”。高院司法解释第条八小区公共收益的处理物权法第条。理解要点与启示收益的归属由所有权决定所有权决定了占用使用收益处分四项权能。物业管理条例第条。自物业管理条例和物权法相继出台后，关于小区内利用共用部位公用设施设备进行经营所获得的收益更加引人关注。不是所有的公共设施设备都是属于业主的！既然是业主的，物业公司就无权支配，该怎么办首先是取得业主的“授权”，以合同或协议的方式二是取决于物业服务费计费方式的不同，即酬金制与包干制。物业服务收费管理办法第条包干制公共收益用于补充专项维修资金公用性质不能变，即只能用在业主的身上酬金制公共收益用于弥补服务费的不足。前期物业服务协议第条九紧急避险案例业主程先生住在三楼，四楼住户放假期间外出。天，程先生发现天花开始滴水，随即向物业公司反映。物业公司以无法联系到业主为由，不能入室维修。后来，漏水程度越来越严重，家具床褥等受到不同程度的损害。程先生无赖之下拨打了报警，在警察的要求下，物业公司才破门而入。但这时程先生家中的损失已经十分严重。程先生斥责物业公司没有尽到责任，将其告上法庭。而四楼的住户回来后对于物业公司的破门而入也感到十分恼火。法院审理认为物业公司没有及时采取紧急避险措施而直让水流是不对的，因其不作为应承担程先生损失的部分责任。程先生作为受益人，应给第三方即四楼住户适当的补偿。什么是紧急避险中华人民共和国刑法第条紧急避险的要件所采取的行为应当是避免危险所必需的。所保全的必须是法律所保护的权利。不可超过必要的限度，就是说，所损害的利益应当小于所保全的利益。必须针对正在发生的紧急危险。如果人的行为构成紧急危险，必须是违法行为。如在逃犯为了逃避警察的追捕而闯入居民户内的行为不能叫紧急避险。理解要点与启示责任问题民法通则第条最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第条。实操要点紧急避险定要。否则物业公司将有可能承担“不作为”的责任注意方式方法第三方在场，留下记录规避风险的预防措施。前期物业服务合同第条前期物业服务协议第条。十收楼返修的责任界定小区业主向郑州市仲裁委员会提出仲裁该户于年月收楼，但收楼时，业主发现室内存在墙面地板渗水门板划痕石材破裂等诸多问题。业主认为，不构成交楼条件，因此拒收。管理处于年月才正式将上述问题维修完毕。业主认为，发展商存在延迟交楼的违约责任，要求赔偿违约金。同时，要求减免在房屋返修期间即年月至年月产生的管理费水电费，共计元。仲裁委员会的裁定分析关于延迟交楼的违约责任问题仲裁委员会的裁定分析二关于返修期间的费用问题仲裁委员会的裁定分析三关于仲裁费用的问题以上分析文字均摘自郑州市仲裁委员会裁定书理解要点与启示关于延迟交楼的违约责任问题房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表是关键！只要取得备案表，就表明房屋是验收合格的，不构成逾期交楼的违约责任。返修责任问题尽量协调业主收楼收钥匙维修工作要尽快完成如业主执意不收钥匙的，维修完毕后，要第时间通知业主收楼留下有效记录。十公共消防安全范小姐的家在江苏省无锡市新区的个高档小区，就在今年春节之后的天夜里，火灾突然发生了。大火持续了分钟之后被扑灭。在范莉华家客厅的木地板上，消防人员发现了处起火点。根据起火点的情况，消防部门做出了这样的火灾原因认定，排除电器火灾外来人员放火自燃雷击燃气泄漏不排除客厅内生活用火引发火灾，消防人员解释说生活用火很可能是吸烟或者是烧什么东西，引燃了些可燃物。按照消防人员的说法，现场也许可以这样来复原，范莉华和男友大约在凌晨睡觉，睡觉前男友在客厅吸了烟没有完全熄灭就扔进了垃圾篓，之后烟头慢慢引燃了沙发木地板，最终将整个客厅完全引燃，被烟熏醒的两人惊慌地报了警，然后在边收拾东西边打算逃出时被浓烟和大火吞没了。范小姐的家人同起诉了物业公司，索要人身损害赔偿及财产损害赔偿共计万元。法院作出了判决物业公司承担部分赔偿共计万元。判决结果为什么物业公司还要承担赔偿责任范小姐的家人对小区物业公司的管理提出了质疑火灾发生时烟和火已经扩散到了楼道里，但是小区装在楼道里的烟感器却没有报警，因此直到消防车来了之后物业公司才知道发生了火灾。记者将点燃的烟头举向距离烟感器大约厘米的地方，同时向烟感器吐了口烟，这时烟感器的指示灯由间断闪烁变成了常亮，但是此时，留在小区控制中心的记者却没有发现那里有任何报警的显示。除了烟感器不能正常报警之外，范小姐的家人还指出小区的个消防漏洞，那就是火灾发生时楼道的消防栓没有水，从而延误了救火的时间。紧急状态下，消防人员只能把水带连接起来使用消防车里的自备水。原来消防栓里的水要靠消防水泵的高压才能送到楼上，但是当火灾发生时消防水泵是关着的。把消防水泵处于手动运行