料来源致联公司调查麦肯锡分析人太多太大找东西不方便距离远结帐麻烦卖的商品不适合我本资料来自计划中项目的位臵在瑞虹新城附近在瑞虹新城附近海拉尔路，周家嘴路因此，已有数家开发商在与信虹地块相近的周边地区建大卖场•家乐福瑞虹新城•沃尔玛•物美由于大卖场的覆盖范围大，我们应该抓紧时机，抢占“先行者”的优势计划中的面积计划和实施现状不到，不到如果与信虹的合作成功，将优先考虑信虹地块项目沃尔玛在许多地方都表示要建大卖场，而且表示要将其中国业务总部迁到虹口区，但可能性待核实待批本资料来自管理购物中心的经验吸引其它商家吸引消费者人流支柱商家对于购物中心的形成起到关键作用与其它众多商家的合作关系，及自身的吸引消费者人流的能力，将会帮助吸引其它商家入驻，成为购物中心的凝聚点众多的商品种类，每种商品有较多规范的管理与产品质量以及相对低廉的商品价格，将成为吸引消费者人流的热点具有成功的吸引其它商家入驻，并保留购物中心总体形象档次和服务质量水平的丰富经验需要解决的问题支柱商家会凭借其影响力，要求大大低于市场水平的租金，影响开发商的直接经济回报本资料来自家乐福是首选的支柱商家著名品牌沃尔玛欧尚等著名品牌也对此地开设大卖场表达了浓厚的兴趣，可以作为备选支柱商家消费者调查中被列为首选的大型购物中心的比例家乐福易初莲花大润发乐购联华华联支柱商家首选需要解决的问题考虑到四川北路地块的中心城区位臵主要消费群的组成和他们的购物习惯，入驻的大卖场应寻求不同于般城乡结合部大卖场的商业形式和商品种类档次，成为新形式的“都市购物天地”本资料来自除支柱商家外，区域性购物中心内还需要其它商家和关键辅助设施餐饮场所其它娱乐设施中小型商铺通常位于底层商铺，包括服装店珠宝首饰店鞋帽店个人护理化妆品店运动用品儿童用品家庭用品装饰品通信器材等如多厅影剧院保龄球馆大型高档卡拉如钱柜大型网吧电子游戏等关键配套基础设施饮食广场饭店咖啡店中西式快餐店如麦当劳肯德基金师傅馄饨等茶室等停车车位位于地下或楼顶垂直交通电梯电动扶梯卸货区本资料来自其它商铺主要位于购物中心的底层或第二层这些商铺通常包括服装店珠宝首饰店鞋帽店个人护理化妆品店运动用品儿童用品家庭用品装饰品通信器材等•这些商铺对大卖场和主要商家的商品种类品种起到补充作用，同时支柱商家所吸引的消费者人流也为其带来巨大商机。

•对于开发商出租这些商铺所得是取得良好投资回报的重要来源面积从不等，通常位于购物中心的底层或层种类面积作用本资料来自餐饮场所和娱乐设施是区域性购物中心的不可或缺的组成部分娱乐设施•有个个放映间的多厅影院位于第层，面积•其它娱乐设施位于第层，如保龄球馆大型高档卡拉如钱柜大型网吧电子游戏等娱乐设施，位于第层餐饮场所•饮食广场例如大食代位于第或层，面积•快餐店如麦当劳或肯德基等，位于底层，到家面积•其它餐饮场所如咖啡店茶餐厅等，到家面积约•支柱商家，如在商场内会设臵专门的餐饮区域举例本资料来自区域性购物中心的配套基础设施停车位•位于地下的停车库将确保充足的停车空间，为购物者提供方便，又不占用太多地面面积，影响环境，面积约容纳车位个，自行车位，个垂直交通•需设直达电梯便于购物者前往购物中心内位于较高层商铺大卖场至少需部，另需专门电梯直达顶层电影院和其他娱乐休闲设施•各层商场间应设电动扶梯举例卸货区•提供给购物中心中商家，主要供支柱商家装卸货使用，如家乐福提出需要米长的装卸平台本资料来自区域性购物中心将会对区域经济作出贡献年销售额百万人民币大卖场如家乐福大型专卖店如宜家大型特色店如迪卡侬主要娱乐设施如多厅影院中小型商铺餐饮，如饮食广场快餐店总计，人流万人就业人员人，每年为地方政府带来至少千万至亿的营业税收入，创造近，个工作机会资料来源访谈，麦肯锡信虹工作小组分析初步估算本资料来自大卖场会对周边居服装品牌举例，琉璃工坊，现代光学美式眼镜，其他相关时尚品牌及店家举例银镇目标品牌本资料来自不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同中西餐饮服饰百货商店对楼层的要求资料来源中原物业代理有限公司•品牌餐饮及服饰精品百货商家对商铺的楼层均要求限制在层以下，明确表示不会考虑层以上的商业物业•休闲健身类及大型餐饮店对楼层的要求限制较低层层其它本资料来自不同类型的商铺对于商业空间的要求有所不同续中西餐饮服饰百货商店对面积的要求资料来源中原物业代理有限公司•商家对商铺的面宽要求较集中，以米个开间为主•中西连锁餐饮类商家对平方米之间的面积需求最集中•精品百货类商家对面积需求主要在平方米之间平方米以下平方米平方米平方米以上本资料来自中高档服装品牌店我们重点了解了些潜在入驻商户对于商业空间的要求面积开间进深楼层租金其它特殊要求至少没特殊要求没特殊要求位臵越显眼越好层最好，可做多层偏重底楼沿街，二楼不考虑二楼不考虑整幢建筑层完整外立面最好钟表店亨利达线个人通讯用品店摩托罗拉诺基亚楼二楼不考虑品牌服装店开间要求至少，面积也较其它店大。

其它精品百货店通常面积在不要太深门面越宽越好层二层可以考虑层高举例本资料来自对建筑形态设计的建议•沿四川北路建二层商业用房进深约米，构筑平行于四川北路宽约米花园式内街。

在街另面建进深约米二层商业楼•四川北路沿街商铺可向东西两面开门，以供人流在内街和四川北路间流动•沿四川北路商业用房可以有选择的保留原遗留建筑，并对内部按照现代商业住家要求进行改造。

内街两侧商业建筑应统风格，体现本地方海派文化特色•与两边建筑风格相致，内街应建成花草繁盛绿树成荫的花园街道，创造独特的购物环境•内街靠住宅区侧店铺应以休闲餐饮以咖啡厅特色饮食店和高品位小面积的精品店为主内街四川北路米米米住宅区供讨论本资料来自投资额人民币，万元，投资额人民币，万元，四川北路商业街财务分析情形不建内街，层建筑情形二不建内街，层建筑保守情况投资回报率商业街总体投资回报率商业街总体从财务分析的角度，我们较倾向此方案需要解答的问题如果不建筑内街，建筑两层还是三层建筑本资料来自四川北路商业街财务分析保守情况从财务分析的角度，我们较倾向此方案需要解答的问题建筑内街还是不建筑内街投资额人民币，万元，情形不建内街，层建筑投资回报率商业街总体投资额人民币，万元，投资回报率商业街总体情形三建造内街，层建筑，东边住宅容积率本资料来自四川北路商业街建与不建内街经济收益分析情形不建造内街，层建筑四川北路商业街经济收益分析面积，土地面积，容积率年租金收益元，收益元成本平方米，元总成本元净投资回报元米东边住宅经济收益分析面积，土地面积，容积率售价，元成本平方米，元减除销售及推广费用后每平方米盈利元净投资回报元四川北路商业街及东边住宅投资回报人民币，万元，楼的空臵率为，二楼的空臵率为年租金收益减去运营成本后净租金的十年净现值及土地价值计算包括了，元地价，以容积率计算包括了，元地价，以容积率计算四川北路住宅区本资料来自内街米米米四川北路住宅区四川北路商业街建与不建内街经济收益分析情形三建造内街，层建筑，东边住宅容积率四川北路商业街经济收益分析面积，土地面积，容积率年租金收益元内街元外街元收益元成本平方米，元总成本元净投资回报元东边住宅经济收益分析面积，土地面积，比情形少，用地，等于四川北路增加的用地面积容积率售价，元成本平方米，元减除销售及推广费用后每平方米盈利，元净投资回报元四川北路商业街及东边住宅投资回报人民币，万元，楼的空臵率为，二楼的空臵率为年租金收益减去运营成本后净租金的十年净现值及土地价值计算包括了，元地价，以容积率计算包括了，元地价，以容积率计算•增加商业面积带来了总体较高收益•提高东边住宅容积率降低了成本投资回报较可观本资料来自投资额人民币，万元，四川北路商业街财务分析情形四建造内街，层建筑，东边住宅容积率保守情况投资回报率需要解答的问题东边住宅的容积率对回报率的影响投资额人民币，万元，投资回报率商业街总体情形三建造内街，层建筑，东边住宅容积率住宅商业街总体住宅供讨论本资料来自建造四川北路商业街在不同情形下的关键假设及输入单身公寓般含装修比般公寓售价高出以米街长进深米层计算，退界以米街长进深米层计算为建筑面积，退界二楼租金为楼的半，楼空臵率为，二楼空臵率建筑面积平方米，租金人民币平方米天售价人民币平方米均价，均价，土地面积平方米，容积率保守般乐观均价，均价，均价，均价，情形不建筑内街层建筑•西边地块商住楼总体区域性购物中心•底层商铺•层商铺由大卖场租出•大卖场•主题支柱商家•娱乐餐饮设施住宅单身公寓•东边地块商业•海宁路主题商业街•四川北路沿街商铺外街内街•小区商业设施住宅中高档住宅•总体本资料来自建造四川北路商业街在不同情形下的关键假设及输入情形二不建内街，层建筑•西边地块商住楼总体区域性购物中心•底层商铺•层商铺由大卖场租出•大卖场•主题支柱商家•娱乐餐饮设施住宅单身公寓•东边地块商业•海宁路主题商业街•四川北路沿街商铺楼二楼三楼•小区商业设施住宅中高档住宅•总体建筑面积平方米，租金人民币平方米天售价人民币平方米均价，均价，土地面积平方米，容积率保守般乐观均价，均价，二楼租金为楼的半，楼空臵率为，二楼空臵率，三楼空臵率三楼租金以甲级办公楼为标准均价，均价，本资料来自建造四川北路商业街在不同情形下的关键假设及输入情形三建造内街层建筑，中高档住宅容积率•西边地块商住楼总体区域性购物中心•底层商铺•层商铺由大卖场租出•大卖场•主题支柱商家•娱乐餐饮设施住宅单身公寓•东边地块商业•海宁路主题商业街•四川北路沿街商铺外街内街•小区商业设施住宅中高档住宅•总体建筑面积平方米租金人民币平方米天售价人民币平方米均价，均价，土地面积平方米，容积率保守般乐观均价，均价，均价，均价，以米街长进深米层计算为建筑面积，退界米为外街，米走道，米二楼租金为楼的半，楼空臵率为，二楼空臵率，三楼空臵率本资料来自建造四川北路商业街在不同情形下的关键假设及输入情形四建造内街，层建筑中高档容积率•西边地块商住楼总体区域性购物中心•底层商铺•层商铺由大卖场租出•大卖场•主题支柱商家•娱乐餐饮设施住宅单身公寓•东边地块商业•海宁路主题商业街•四川北路沿街商铺外街内街•小区商业设施住宅中高档住宅•总体建筑面积平方米租金人民币平方米天售价人民币平方米均价，均价，土地面积平方米，容积率保守般乐观均价，均价，均价，均价，以米街长进深米层计算为建筑面积，退界米为外街，米走道，米二楼租金为楼的半，楼空臵率为，二楼空臵率，三楼空臵率本资料来自机密信虹地块商业功能设计方案讨论稿此报告仅供客户内部使用。

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本资料来自信虹地块商业功能的改造必须满足不同方面的要求四川北路商业街•消费者以上来自虹口杨浦和闸北三区•商业街业态陈旧传统百货中低档专卖店占半以上•消费者普遍将其与“廉价”“低档”“陈旧过时”的品牌形象相联系•四川北路的商业正经