重庆万州中恒江南第一城项目可行性立项申报材料㊣精品文档值得下载

款的准入门槛加强房地产开发贷款管理。

四是房地产市场监管制度建立了包括计划金融统计国土房管等部门在内的联席会议制度加强开发资质管理，建立房地产信用档案体系加强房地产市场信息系统和预警预报体系建设建立了房地产交易权属业务管理系统商品房网上签约系统房地产市场信息发布系统等。

在政策方面，重庆市政府办公厅转发了市国土房管局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产市场健康发展的实施意见，主要从住房结构调整土地供应规划等个方面调控房地产市场。

意见放宽了住房公积金的提取和使用，即住房公积金缴存职工在购买住房时，可全额提取本人及直系亲属的公积金账户余额，作为购房首付款未建立住房公积金的，允许以建立了住房公积金的直系亲属的名义申请住房公积金贷款。

政策对不同方向，不同主体的影响是不同的，在重庆的实施意见中，明确提出了禁止任何名义的集资建房，这将在定程度上增加了商品房市场的有效需求。

闲置地按出让金收闲置费政策的出台将有效遏制开发商依靠倒买倒卖土地增值的投机行为，同时也在定程度上增加了开发商的风险和资金压力。

公积金政策的出台，使市民置业房贷更为方便与自由，市民申请住房公积金贷款买房将更加方便，可以降低购房者的首付款压力和贷款利息压力，这在定程度上可以激发部分购房者的积极性。

总体而言，个健康良性的市场将更好的保护投资者和消费者双方面的利益，将有益于市场的长远发展。

重庆做作为国家三峡项目的重点区域，外来企业到库区投资可享受国家西部开发政策三峡库区移民开发及对口支援政策重庆市鼓励外来投资优惠政策。

从年年国家每年还将从三峡工程建设基金中安排亿元，建立三峡库区产业发展基金，用于扶持三峡库区移民就业的产业项目。

从三峡电站的电价收入提取定基金用于后期重点扶持库区移民发展生产及基础设备技术培训等项目。

这些优惠措施的实施必将有力的带动重庆市范围内的经济新增长，推动地区的发展。

重庆市在宏观调控和金融政策等方面对房地产企业的要求，在定程度上加大了房地产企业的操作难度，导致部分资金欠缺的房地产企业出现困境，目前从市场来看影响明显，重庆市很多资金实力较小的房地产企业出现集体退市的现象。

但这对于那些有实力的开发商而言，同样也意味着将会有更大的市场空间被让出。

第三节万州区经济环境及行业发展状况分析万州作为三峡库区的中心城市，具有地理交通资源等优势。

年地区生产总值同比增长，地方财政收入增长全社会固定资产投资增长社会消费品零售总额增长外贸出口增长城市居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长新增城镇就业岗位万个，新转移农村劳动力万人。

随着西部大开发的深入推进，万州可望获得更有力的支持东部沿海发达地区的资本产业加速向西部转移，万州具有承东启西的区位优势和水陆空立体交通等比较优势，可以更多地予以承接同时，重庆市委市政府把加快万州及三峡库区生态经济区的发展，使其成为库区的经济中心，最具特色的发展地区，列为重庆十五规划的工作重心。

万州综合经济实力的增强，将为城市建设提供强大的源动力。

万州国民生产总值在最近十年来直保持快速发展的态势，增长幅度惊人，年均增长幅度超过了十五期间年均增长达到了，高于同期全国增长幅度，显示了万州区健康良性经济发展局面。

通过对最近年来万州区国民经济的研究，我们可以发现，万州区虽然受到了三峡移民工程的影响，但其经济并没有受到多大的干扰，这主要归功于万州区自身拥有比较良性的经济结构年万州区第第二第三产业比重为。

三峡移民工程虽然影响了万州农业经济，但对第二产业和第三产业的影响较小。

在十五期间，万州区国内经济保持高速发展态势。

年，万州区完成国民生产总值元，同比增长，分别比全国重庆市高和个百分点，年均增长。

地方财政收入亿元，同口径比较，年均增长。

全社会固定资产投资累计完成亿元，年均增长。

完成城市建设面积平方公里，比上年增加平方公里。

城镇化率，比上年提高个百分点。

十五期间，共完成房地产开发投资亿元，为全区固定资产投资总额的，实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿元，占同期财政收入的。

竣工商品房万平方米，其中住宅万平方米，商业营业用房万平方米，写字楼万平方米。

专业物业管理面积万平方米，城镇居民人均居住建筑面积平方米。

其中年完成房地产开发投资亿元，为全区同期固定资产投资总额的，实现增加值亿元。

房地产业主要税费出让金入库亿占同期财政收入的，竣工商品房万平方米。

年季度完成房地产开发投资万元，实现增加值万元。

年地区社会消费品零售总额达到亿元，同比增长。

批发和零售业总额为亿元，同比增长餐饮业为亿元，同比增长。

全年接待海内外游客万人次，同比增长，实现海内外旅游收入亿元，同比增长。

据统计局资料显示年上半年，万州区国民经济继续保持增长态势，增长率达到了。

产业结构方面，万州十五期间立足优势资源和优势产业，全区工业经济再创新高。

年实现工业增加值亿元，同比增长，其中规模以上工业企业实现工业增加值亿元，同比增长工业产品产销率达到。

全年实现工业品出口交货值亿元，密不可分，特别是新兴城市区域的房地产开发与其城市建设休戚相关，新城建设的水平和力度直接影响到其区域内房地产开发项目的实施进度和成败。

江南新城自启动实施以来，政府已投入大量建设资金，目前区内的城市路网已基本形成，但各项配套设施尚在规划和建设中，城市居民生活所需的基本设施条件尚未形成。

其建设情况是制约本项目实施的关键因素。

随着区政府的搬迁，江南新区的城市建设将快速推进，但由于本区域原为农业地块，几乎没有任何城市基础设施，要形成完善的城市居民生活配套条件，仍需定时间才能完成。

短期内新区的建设情况仍是影响项目销售的主要风险因素。

四地质灾害对项目的影响项目地块的地理条件较差，高边坡沉降及滑坡地带较多，为项目带来了较大的地质灾害隐患，方面增加了项目实施的工程技术难度，另方面将增加项目实施的工程成本。

五行业政策对项目经营的影响目前房地产开发过热，正受到国家宏观调控的影响，但就万州区以致整个三峡库区而言，受宏观调控的影响不大。

从年下半年开始，万州区政府加强了对房地产市场的管理和规范，过去房地产开发中的些遗留问题也在逐步解决，同时，通过对土地市场的整顿清理，对房地产中介市场房屋租赁市场二手房市场的规范管理，和试行的资本金制度，加强了开发企业预售资金的监管，推行商品房销售联机备案等措施，确保了万州区房地产投资的市场环境和消费环境。

同时，也对我们项目的综合素质提出了更高的要求，无论是产品户型景观设计，还是物业服务无论是大局，还是细节，都要求我们不能出现任何差错，任何失误都可能影响我们项目的市场表现。

第二节敏感性分析不确定性的主要因素分析项目财务经济评价所采用的数据大部分来自估算，有定程度的不确定性。

为了分析不确定因素对经济评价指标的影响，需要进行不确定性分析，估计项目可能存在的财务风险。

影响项目财务经济评价的主要不确定性因素成本类变量因子这类因子有项目建安成本环境景观费用前期费用营销费用管理费用贷款利息等，其估算的准确度直接影响到项目成本的高低。

投资估算表中各项成本费用的估算是基于现行的市场行情和定额标准确定的，由于本项目开发周期较长，影响其变动因素较多，必将对财务经济评价指标产生定的影响。

收入类变量因子这类因子包括售价及其增长或降低，销售进度等。

其估算的准确度直接影响到销售收入的高低和投资周期的长短。

二敏感性分析第种情况成本类变量因子变化销售收入不变，总成本费用分别上涨或下降及。

即变化后的成本估算成本费用成本变化率收益指标变化成本变化幅度净利润利润率年投资收益率投资收益变动指数第二种情况收入类变量因子变化经营成本不变，销售价格分别上涨或下降及，即变化后的销售收入估测的销售收入售价变化率收益指标变化售价变化幅度净利润利润率投资收益率投资收益变动指数三综合分析上述图表分析表明项目的财务经济评价指标对收入和成本变动的敏感性较高，且收入变动的敏感性高于成本变动的敏感性成本增减，投资收益将增减，售价增减，投资收益将增减。

项目在实施过程中要加强成本控制，减少成本变动给项目带来的风险，同时也要确保项目优良的品质，以品质提升来带动售价的上升，获取更多的销售收入。

项目财务经济评价指标对收入和成本变动具有较强的的风险抵抗力，当项目开发成本上升或收入降低时，项目仍可获得较高的投资收益。

结合前述项目实施的背景环境和区域市场条件分析，在项目开发期内，开发成本大幅度上升或者销售价格大幅度下降的风险很小，与估算值相比预计开发成本上升或者销售价格下降的幅度应在以内。

因此，项目投资的安全性和基本收益具有较大的保障性。

第七章综合评价通过上述多方面的详细分析研究评估，本报告综合评价认为中恒江南第城项目的建设符合我国加快城市化进程的政策导向，符合重庆市关于万州城市发展的规划要求，有利于促进当地的城市建设和社会发展。

二项目规划设计科学合理理念先进配套齐全环境优美。

符合以人为本可持续发展的城市规划设计指导思想。

三本项目的开发规模品质档次经营理念都达到了地区行业的先进水平，在促进城市建设发展，提升地区行业水平等方面具有较好的示范作用。

四本项目将大量应用现代建筑新技术新工艺新设备新材料，将有力地促进地区住宅科技化产业化发展。

五项目的销售利润率为。

，投资收益率为。

，具有较好的经济效益，和抗风险能力，投资可行。