1、度宽松的货币政策推动下，榆林市房地产市场经过调整后逐渐将迎来恢复性的增长趋势。投资规模和建设开发指标分析如下房地产开发投资情况略房屋开发建设情况略商品房空置情况略房屋销售情况略项目优势分析地块价值略交通价值略规模优势从项目开发预期上看，项目总用地平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩，总建筑面积平方米。其中地上建筑面积平方米地下车库面积平方米，停车总数辆，户数户。利用地块规模效应来提升产品综合价值，规模效应与前瞻性规划布局，将形成市场占位与产品形象优势。项目的自然条件略地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦，工程地质与水文地质条件工程地质条件水文地质条件项目地点气候情况项目环境影响分析略改造拆迁安置房项目基本概括地理位置规划区位于榆林市城北，鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安置居民的主。
2、售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如变动因素容积率变动容积率变动各项指标的变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本盈亏平衡分析评价结论测算公式预测销售收入开发投资成本征收拆迁补偿价值公园建设投入项目开发盈亏。测算结果万元第五部分结论及建议结论本项目具有良好的社会意义本项目具有良好的经济意义经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率综上所述，该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，。
3、正在委托被征收房屋的评估。项目编制依据与研究范围本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有本报告的编制的依据是国家计委建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行的财税制度。榆林市城市规划管理技术规定榆林市房地产投资项目基础数据的分析估算本报告的研究范围总论房屋征收拆迁项目安置房建设项目鸳鸯湖公园改造建设项目实施项目盈亏平衡点分析结论和建议在此基础上，考虑项目建设的必要性技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二部分房屋征收拆迁房屋征收的必要性略征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑。
4、相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。鸳鸯湖公园改造建设的基本思路依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。部分土地原用于公园建设部分进行房地产开发，规划主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公酒店等。以房地产开发取得的收入弥补鸳鸯湖公园改造建设和征收还建的成本高层住宅低层商业办公用于征收安置，酒店和部分剩余房产出售收入用于公园建设。项目概况项目名称榆林市区鸳鸯湖公园片区改造项目项目地址项目位于榆林市城北鸳鸯湖公园片区，规划范围是由鸳鸯湖北路宾馆北长城路红山路所围成的区域。规划总用地面积平方米，其中安置项目区规划总用地面积平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩鸳鸯湖公园规划总用地面积平方米。项目规模及内容征收拆迁征收范围内，经。
5、以内部分按所选调换房屋楼层投资优惠价格自行投资，再超出面积部分按市场优惠价格进行投资。安置房屋标准设计确定就地安置房应分毛坯房初装房。毛坯房标准为水电暖含暖气片燃气电话有线电视网络管线到位，拉毛地面墙面顶面刮大白室外防盗门。初装房标准为在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门卫生间地面墙面贴瓷砖，安装坐便器洗面盆淋浴喷头厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆水龙头除卫生间外，地面为压光水泥地面。选择毛坯房的，按调换房屋建筑面积给予被征收人元的室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。选择初装房的住户，不再支付室内设施配套补助款。户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为如，被征收人可根据应调换面积选择。还建计划还建内容根据改造规划，对征收人采取就地返还的方式安置。返还面积为平方米，返还户数户。还建的。
6、项目建设有利于改善榆林市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议政府要加强领导，落实责任。各部门需全力配合，大力支持。该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在国地住建规划财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。尽快做好前期工作。该项目已做了大量的前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。尽快制定具体实施方案。编制单位房地产评估有限公司和谐招标造价咨询有限公司编制时间年月第部分总论项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征。
7、区域。规划范围规划范围是由滨湖北路古城中路长城路红山路所围成的区域。规划总用地面积平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩。自然条件及分析规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路米，沿古城中路米，沿长城路米，沿红山路米。现状区域内多数以砖结构平房为主，东西最大高差约米，整体地势相对平坦。总平面设计规划布局建筑设计户型设算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元办公销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元酒店销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元地下车位销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元项目实施方案略具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。第四部分鸳鸯湖公园改造项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分。
8、创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算元。具体内容详见设计，下附部分相关表第五部分项目实施盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。销售收入本项目销售收入包括写住宅字楼及商业销售收入。销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合税率为。利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因。
9、办公房屋征收面积为平方米鸳鸯湖公园娱乐设施货币补偿价值人民币约万元。征收补偿方式被征收房屋补偿方式为还建房和货币补偿相结合，被征收房屋补偿金额按被征收房屋所处区位类似房地产的市场价格补偿，由有相应资质的房地产评估机构评估确定。货币补偿房地产价格均价为元。被征收房屋还建房按等价值调换的原则即按分户评估报告确定的旧房补偿价格除以已选定的调换房屋楼层规定的投资优惠价格进行房屋产权调换。被征收人选定的产权调换房屋，按单层建筑面积计算购房款。具体制定还建房相关规定被征收人在选择安置户型时，应选择与等价值调换单层建筑面积加相差定投资优惠面积后相近的户型房屋。被征收人所选定户型的楼层面积小于原房证建筑面积，按原房地产房屋评估价格补偿。被征收人所选定户型的楼层面积大于原房证建筑面积，超出等价值调换面积。
10、本根据改造项目成本测算及开发规模估算。其中返还总投资为万元。还建方案实施具体还建方案可以分期实施。第三部分改造拆迁安置房项目开发项目的市场分析榆林市的经济人文环境与城市概况略榆林市的国民经济发展现状及市场潜力分析略榆林市房地产发展现状分析随着国家宏观调控政策的不断深入，近年来榆林市从调整住房供应结构加大保障性住房建设力度严格信贷调控政策和整顿规范房地产市场交易秩序等方面入手，进步加强了调控措施的执行力度，使榆林市住房供应结构基本合理住房价格基本稳定，房地产市场趋于平稳，房地产业为全市经济发展和社会稳定作出了积极贡献。从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，榆林市房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家经济发展思路进步明确，在积极的财政政策和。
11、查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为平方米征收货币补偿价值总额约万元房地产开发。规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公酒店等。开发建设规模为平方米，容积率，绿化率方案二，开发用地的总成本万元。鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算万元。项目计划建设期本项目计划年上半年完成整体征收任务，年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还建期年房地产开发从年下半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。目前工程进展情况已完成安置房项目区规划平面设计鸳鸯公园改造规划设计和概算完成被征收人摸底的基本情。
12、对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销。
参考资料：
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鸳鸯湖公园改造拆迁安置项目可行性立项申报材料