将自身持有的房地产不局限于自身管理生产经营以及对外销售，逐渐出现了将房地产用于赚取租金或资本增值收益的活动，投资性房地产很自然的产生。

投资性房地产的概述投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。

其范围主要包括已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

应特别注意自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产，比如企业生产经营用的办公楼和厂房是自用房地产，属于固定资产而非投资性房地产。

二投资性房地产的会计处理投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量，计入投资性房地产账户，无论是外购的投资性房地产还是自行建造的投资性房地产都应在达到预计可使用状态时，将这期间发生的成本及支出作为投资性房地产的初始入账金额，计入投资性房地产账户。

投资性房地产的后续计量投资性房地产在取得时按成本进行初始计量后，在整个持有期间，应按所确定的计量模式对投资性房地产进行后续计量。

我国现行会计准则规定，企业对投资性房地产的计量模式经确定，不得随意变更。

所谓成本模式，即在资产负债表日对投资性房地产仍以成本为基础反映其价值的种计量模式。

在成本模式下，企业对投资性房地产与自用房地产样，应计提折旧或摊销，计入投资性房地产累计折旧摊销。

如果存在减值迹象的，还应当适用资产减值的相关规定，经减值测试后确认发生减值的，应当计提减值准备，计入投资性房地产减值准备，已经计提减值准备的投资性房地产价值又得以恢复，不得转回。

所谓公允价值模式，即在资产负债表日企业对投资性房地产，以活跃的房地产交易市场上的公平交易价合理估计的公允价值为基础，反映其价值的种计量模式。

对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不再将其作为固定资产，不对其计提折旧或进行摊销，而是在每年的资产负债表日，企业对其账面价值按照投资性房地产的公允价值为基础进行调整，当公允价值高于其账面价值时，应按其差额借记投资性房地产公允价值变动账户，贷记公允价变动损益账户当公允价值低于其账面价值时做相反处理。

投资性房地产的转换投资性房地产的转换，是针对房地产用途发生改变而言的。

企业必须有确凿的证据表明用途发生改变才可进行转换。

采用成本模式计量的投资性房地产，转换时应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，借记固定资产或无形资产，贷记投资性房地产。

在会计处理中，般不会产生账面利润的变化。

但在公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

自用房地产或存货转换为投资性房地产时，投资性房地产按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额计入公允价值变动损益当期损益转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积其他资本公积所有者权益。

投资性房地产两种计量模式的转换为了保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式经确定，不得随意变更。

如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才允许投资性房地产从成本模式转为公允价值模式计量。

从成本模式转为公允价值模式时，将其作为会计政策变更处理，并在年报当中作相关披露，并将变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转换为成本模式。

投资性房地产的处置我国现行准则规定，在投资性房地产被处置或永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应终止确认该投资性房地产。

企业出售转让报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

在成本模式下，企业出售转让投资性房地产时，应按实际收到的金额计入企业的其他业务收入，按其账面余额计入其他业务成本，同时结转累计计提的折旧和减值准备。

在公允价值模式下，企业出售转让投资性房地产时，应按实际收到的金额计入其他业务收入，将投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动结转至其他业务成本，其差额计入公允价值变动损益。

同时，若存在原转换日计入资本公积的金额，也并结转。

三我国企业会计准则与国际会计准则关于投资性房地产的比较关于投资性房地产定义的比较在中，投资性房地产，指为赚取租金或为资本增值，或两者兼有由业主或融资租赁的承租人而持有的房地产土地或建筑物，或建筑物的部分，或两者兼有。

从定义上我国准则与国际准则在本质上是致的，但两者具体的规定存在着较大的差异。

我国是社会主义国家，这就决定了在我国土地归国家和集体所有，企业取得的只能是土地使用权。

而提到的土地是指土地所有权。

再者，除了新准则规定的三类核算范围外，国际会计准则规定承租人以融资租赁方式租入的房地产和以经营租赁方式租入后转租为赚取租金的房地产，在符合条件时可归入投资性房地产内核算。

我国则没有把这些业务列入投资性房地产的范围。

关于投资性房地产初始计量的比较我国会计准则和国际会计准则对于投资性房地产初始计量的规定基本致，两者都规定应按。

表公允价值模式下对利润总额的影响单位万元年份公允价值变动损益折旧与摊销减少额对利润总额的影响数据来源新浪财经网金融街年年度报告由表可看出，公允价值计量模式对利润总额的影响总体来看还是正效应，会对公司的利润总额产生比较大利好影响。

对净资产收益率的影响净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，如果企业净资产增加的同时利润没有同步增长，必然会造成净资产收益率大幅下降。

数据来源新浪财经网金融街年年度报告图年年金融街公司净资产收益率由图可以看出，金融街公司净资产收益率在年至年之间明显下滑，而后年至年又平稳上涨，这是因为公允价值在后期变成了收益。

年公司公允价值变动损益为万元，并没有增加当期利润，但因为计量模式变更，追溯调整增加投资性房地产万元，这使得净资产的大幅增加，所以年净资产收益率会明显下滑。

而年金融街公司公允价值变动损益为万元，净资产增加的同时净利润也增加了，所以净资产收益率上升。

通过分析可以明显看出，采用公允价值模式对净资产收益率影响较大。

五结束语本文为了研究上市公司投资性房地产应选择的计量模式，从对投资性房地相关理论研究出发，详细介绍了投资性房地产确认计量转换和处置，并阐述了中外会计准则对投资性房地产的不同。

通过对我国上市公司投资性房地产计量模式的执行情况的分析，得出不同计量模式会对公司造成不同的影响，利用金融街公司的案例综合分析更加确定了采用公允价值模式计量的投资性房地产是世纪发展的主流趋势。

虽然成本模式凭借其客观可靠操作性强等特点，仍然作为种传统的计量模式在上市公司投资性房地产中占据主体地位，但随着我国经济的高速发展公允价值计量模式才能更好反映其财务状况和经营能力，因此公允价值模式大有取代成本模式成为主体的可能。

目前，我国房地产市场仍旧不成熟，会计准则还有待完善，会计人员素质有待提高等等这些存在的现实条件使公允价值模式在我国的推行陷入困境，所以国家应加强外部环境建设，为上市公司内部建设创造良好条件，从而为公允价值计量模式在上市公司投资性房地产中的推行提供有力保障。

参考文献中华人民共和国财政部企业会计准则北京经济科学出版社，中华人民共和国财政部企业会计准则应用指南北京中国财政经济出版社，财政部会计司国际会计准则第号投资性房地产会计研究财政部会计司关于我国上市公司年执行新会计准则情况的分析报告国际商务财会财政部会计司我国上市公司年执行会计准则情况分析报告会计研究金融街控股金融街控股股份有限公司年度报告摘要中国证券报，黄世忠公允价值会计面向世纪的计量模式会计研究陆汉蓬我国投资性房地产准则的国际比较与借鉴北方经贸赵治纲新准则下上市公司年报异动分析以哈空调和金融街为例中国总会计师张兴公允价值计量模式在投资性房地产中的应用以投资性房地产类上市公司为例镇江江苏大学，谈江辉上市公司投资性房地产计量模式选择的动因分析当代经济葛家樹关于公允价值会计的研究面向财务会计的本质特征会计研究刘永泽，马妍投资性房地产公允价值计量模式的应用困境与对策当代财经奚斌上市公司投资性房地产计量模式的现状分析与选择刍议现代商业张红云新会计准则的实施对企业经营业绩的影响分析中国乡镇企业会计涂媛媛上市公司对投资性房地产公允价值计量模式探讨现代商贸工业致谢经过三个多月的忙碌，上市公司投资性房地产计量模式的选择论文终于完成。

在整个设计过程当中，出现过很多难题，但都在老师和同学的帮助下顺利解决了，不断地学习过程使我体会到我们要完整做好件事情，需要有系统的思维方式和方法，解决问题要有耐性，善于运用已有的资源，不断学习充实自己。

在论文即将完成之际，我的心情无法平静，此论文是在导师郭昌荣老师的悉心指导下完成的，我要对郭老师在大学四年中的指导和关怀表示深深的感谢。

郭老师有着渊博的学识严谨的治学和精益求精的工作态度，从题目的选择开题报告的修订以及毕业论文的完成都给予了我很大的指导和帮助。

此外，郭老师待人诚恳与人为善的品德深深的影响了我，让我受益终生。

感谢在论文写作过程中给予我鼓励与支持的同学们，希望你们踏出校门之后，另有番光明前程，天天开心。

感谢父母和家人们对我的照顾，没有你们对我的付出就不会有今天的我，衷心祝福父母家人身体健康。

最后在此对所有帮助过我的人们表示衷心的谢意，愿你们事事顺利，美满幸福，李亮年月重庆邮电大学高等函授本科毕业设计论文论文题目我国上市公司投资性房地产计量模式研究入学年月年姓名李亮学号专业所属总站山西函授站指导教师完成日期年月日文本目录摘要关键词引言二投资性房地产的相关理论投资性房地产的概述二投资性房地产的会计处理三我国企业会计准则与国际会计准则关于投资性房地产的比较三我国上市公司投资性房地产计量模式执行情况分析我国上市公司投资性房地产计量模式执行现状二投资性房地产选择不同计量模式对上市公司的影响三我国投资性房地产推行公允价值模式存在的困境及改进措施四金融街公司投资性房地产案例综合分析金融街公司介绍二金融街公司投资性房地产变更后续计量模式的原因三金融街公司投资性房地产选择公允价值模式产生的经济后果五结束语参考文