1、作微调，使整体去化，反之则立刻引导客户集中在区域内，确保商场今后开业成功。假客户策略门市引爆开盘之日预先安排组假客户，以防出现来人订购客户不足，冷场的局面。另外，当每间门市按顺位推出时有落空的，则立刻由假客户填补。营造抢购场面，推动其它客户购买。价格策略开盘价格的制定我们将于门市引爆前，预先制定四五套不同的开盘价格表，适时根据引爆当日的来人情况决定采用哪套开盘价格，具体操作如下如当日来人量达到组以上时，我们将采用高开高走的策略，即选用预设价格表中价格较高的作为开盘价，逐步攀升如当日来人量在组时，我们将采用平开高走的策略，即选用预设价格表中价格适中的作为开盘价，逐步攀升如当日来人量不足组时，我们将采用低开高走的策略，即选用预设价格表中价格较低的作为开盘价，逐步攀升。具实而定定点调价策略为了促使前期意向客户尽快成交，并在商场引爆时制造抢购。
2、，为增强吸引力，建议利用抽奖活动之机并结合当时的实际销售情况对销售策略及价格进行调整，加强去化率，重掀销售小高潮。宣传策略此阶段广告主旨应与销售策略配合，采用促销性策略，并适当扩大宣传力度，使广告和销售相辅相承，再创销售佳绩。四宣传推广计划宣传推广计划应与销售阶段相辅相承，主要内容包括各销售阶段的诉求重点媒体组合方式发布频率促销活动及费用预算等几部分。另外，通过填写来电来人资料表保持对广告效果的监控，及时反馈，并根据销售情况以及诉求重点的偏移适时调整广告方案。根据新时代广场推出进度，结合周边设施的进度，把营销分为不同的阶段，各阶段的推广内容推广渠道均有不同推出阶段推广重点推广方式目标酝酿准备期月月项目销售前期准备工作，宣传品的制作，区位的炒作，诉求方社会各界利用现场广告牌，销售部现场沙盘介绍，单发放，报刊软文炒作等完成认购总销售的门市。
3、需求情况，进而指导销售策略及相关工作的及时调整，编制如下表格，由相关人员定期填写，及时上报。销售人员来人来电客户资料调查表级卡订退房客户资料表销售专案组销控表日报表周报表签约客户登记表销售道具的准备销售道具是宣传并树立项目形象，促进销售的必要的有效的手段之，它主要包括售楼处由于项目还没有任何形象，售楼部的设计建造及整体布置就显得非常重要了。它们是此阶段展现公司实力及项目形象的唯途径。因此，它们的设计风格和理念应充分体现项目特征，并具有良好的视觉效果及广告效应。售楼部装修设计功能分区根据销售需要将售楼分为以下区域模型展示区客户洽谈区储藏区办公室卫生间。二装修要求整体风格为现代装饰风格主色样为枣红色到橙黄色为主。进口正前方为接待区摆放吧台张，吧台后为面形象墙，上面用橙黄色铝塑板作背景，挂项目效果图外打灯进口左边为模型展示区摆放沙盘，沙盘。
4、时均作战略考虑，在实施过程中，每阶段营销方案要根据前期的实际情况作调整后再作具体的战求方案，尤其是其中的价格方案。推广预算新朝代广场全部推广广告预算媒体广告量金额新闻软文共篇元电话信息报次版元泸州晚报次版元销售部现场引导旗广告幅元户外形象广告现场，回龙湾户外元专用资料投资分析楼书共套元售楼中心布置全套元沙盘模型套╳元单份元招商文书元电视广告各活动的信息发布元指路牌元车身广告路元其他活动经费房交会，开盘促销活动元不可预测费用总额总量控制万元准备酝酿期推广所需费用媒体广告量金额销售部现场引导旗广告幅元户外形象广告现场，元专用资料投资分析楼书共套元售楼中心布置全套元沙盘模型套╳元单份元指路牌元总额总量控制万元注项目，项目销售中心设计方案，楼书，单文案及设计方案在上诉方案定稿后提供王啸涛及售楼处各项规章制度培训的效果评定将通过问卷考试及销售讲。
5、配比确定根据预约客户意向状况对业种业态面积配比初步确定。面积划分确定根据预约情况对前期商铺门市等的面积大小划分情况进行确定，以保证开盘面积尽可能满足大部分意向客户的需要。宣传策略此阶段广告宣传推广方式转为以硬性广告为主软性文章为辅，并适时穿插活动的方式。主要宣传项目及门市形象，同时映射商场形象。三门市引爆期，商场过渡期通过前期门市的公开上市，使本项目已在市场中树立了良好的项目形象，并且也为门市积累了定数量的意向客户，把握时机，引爆后期步行街门市，掀起销售高潮，推动商场进入热销状况。待引爆日过后，随着项目知名度的扩大，门市与商场相辅相承，逐步进入全面强销期。销售策略后街门市销售抓住前期门市宣传销售势头，借势销售后街门市对情景步行街作大力炒作，提升门市档次，提高销售业绩加大招商力度，利用元旦在此期间开盘，应有汇通百货及其它招商行业在此期间。
6、公开期，商场预约期招商期月月对新时代广场的新概念进行反复炒作，吸引购房者诉求方目标客户报刊广告，楼书发放，单及行销工作招商工作的开展完成认购总销售的，意向客户达，成功招商家，具备工盘条件门市引爆期，商场过渡期开盘期宣传新时代广场的销售情况，销售价格，促销方式等，利用气球，布标拱门等来带动开盘气氛，并运用两个活完成销售，并签定正式购房合同月日日诉求方目标客户动来带动销售势头，全面强销期兴市期月月宣传新时代广场开业，投资进入稳定化，投资分析宣传。公开宣传力度减小，以坐销为主通过兴市宣传，完成销售的全面持续期兴市期月月利用春节期间良好的兴市势头，增强购房者对本项目的投资信心利用开业，通过各种活动进行促销宣传完成销售的二次高潮期兴市期月月利用春节过后的又房地产销售时期，进行现房宣传现场活动，抽奖活动来带动现场人气完成销售的以上各营销阶段在制定。
7、气氛，建议在门市及商场引爆之日，定点全面调价涨价，例如引爆之时宣布此价格开盘价二小时内有效，二小时后每平米售价增加亦可根据现场情况临时宣布。宣传策略商场的推出应起到鸣惊人的作用，推出当日举行大型活动。新时代隆重登场四全面强销期月至月，是泸州市房地产市场的销售旺季。本阶段我们将利用前期凝集的人气，消化前期积累的客户，并通过价格的逐步攀升让已购客户真正体会到升值潜力，建立良好的口碑效应，进步促进销售。届时，还可通过参加房交会聚集人潮，将销售活动推向高潮。骄人的业绩将在此阶段产生。销售策略除了延用上述销售策略以外，还将采用以下策略销售技巧的灵活运用我们将根据销售情况及现场情况，适时封起部分房号，达到迫使意向客户订房并推动其他客户订房的目的。口碑效应的合理运用我们可以通过定的优惠政策或以介绍费元个的形式调动已购老客户的积极性，为我们宣传介绍新。
8、客户，让客户成为我们的兼职销售人员。实现来人在利用。此方法费用低效果好,涨价策略我们可以根据销售情况适时调价。当销售情况较好时可以全面涨价当销售率下降时可根据各区域或各业种业态的销售情况，将销售情况良好的部分涨价并提前告知意向客户，以达到刺激消费的目的。宣传策略重点在商品促销，以直接有力的诉求，打动消费者，以推介产品功能为主，选择多种媒体组合强化攻击，同时举办大型活动。五持续销售期月进入春节以后，泸州市房产市场开始进入销售淡季。且本项目经过前段的销售，目标消费群体已基本去化，且所余门市或商铺的位置面积及价格的选择空间有限，但此时项目结构已封顶，部份招商项目已开始营业。在此情况下，我们将根据现房发售风险小的特点，采用坐销与直销互补的销售策略，对前期客户进行再追踪，扩大战果。销售策略进步挖掘潜在的客户资源。追踪前期未购客户回访已购客户随着。
9、，此时客户购买特征比较明显，再辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。因此，从此阶段起，我们应将全部精力放在销售现场，全面坐盘销售。销售策略门市分层推出为了保证门市的整体销售率，考虑到会有大客户购买多间的门市，因此，在门市开盘后，应分部分分区位逐步推出，待推出区位售出定比例时，再适时推出新区位。商场价格拟定根据市场需求的前期试探，对商场拟定定价格范围的价格带对外报价，通过客户反馈逐步制定价格战略。预约客户预留意向客户的联系方式购买意向楼层位置价格等，以便制定开盘价格业种业态比例面积划分等，并于商场开盘前不断给客户制造悬念，增加客户的好奇心及购买信心，为商场开盘积累有效资源。产品及业务确定价格确定若预约情况良好，引爆时则可取价格带中较高点价格，提高整体均价，反之则取较低点确保大量去化。并根据预约情况确定各区域的销售价格。业种业态。
10、开业，来提升销售人气④销控确保每间门市均有名真实客户，确保完全销售商场预定预判不同经营业态户数配比，引导客户尽可能在其欲投资行业区域购买每套商铺排三个顺位，顺位前者具有优先选择权。尽可能使已购客户购买区域集中，防止出现小面积空缺，导致大客户无法购买，同时利于业态户数配比的调整④期间不断透露利好消息给客户，如前期客户发生变动，其所订房源位置更佳，更具投资价值大卖场，知名品牌银行等磁场的加盟为主题演绎故事，增强客户购买信心，达到吸引客户再来人，实现来人再利用的目的。产品及业务调整根据预约情况对后期工作及时调整价格调整调整方式应根据前期销售情况待定业种业态配比调整及时调整业种业态面积比例，使各种需求准确获得满足。面积大小调整对商铺的面积大小划分进行调整，以保证尽可能最大限度的满足消费市场的需求。④销售区域调整预定状况良好时只需对各种业态配比。
11、示的形式予以考核，通过考核方可上岗。深入的市场调查月日前完成我们将派人统着装，身穿印有新时代广场标识的服装进行更深入的市场调查，则能详细了解周遍竞争个案情况及人们的消费习性等，再则能使新时代广场的名字逐渐深入人心，起到良好的宣传作用。编制业务人员管理条例正所谓无规矩不成方圆。为加强人员管理，提高销售人员业务素质，更好的完成销售任务，特对销售人员在工作中的仪容仪表待人接物工作考勤客户接待客户登记信息反馈销控管理合同管理及违规处罚等方面作出统规定，并严格执行。编制业务员手册为使业务员更好地了解项目情况，回答客户所提出的问题，将有关的项目资料编制成册，人手份，内容主要包括楼书销售平面付款优惠方式及按揭等的相关手续外地人购房手续购房程序认购书答客问软性宣传文章周边竞争个案分析编制相关报表为加强日常工作的管理，准确及时地反映市场动态和客户意见及。
12、天气转冷，人们出行的时间越来越少，售楼处的来人量也将明显减少。针对这种情况，我们利用这段时间对前期工作进行总结，利用现房的优势将前期未购客户全部重新追踪，并借助春节的大好时机对已购客户进行回访。开拓市场，派送进入房地产销售淡季以后，我们还将利用这段相对空闲的时间去开拓市场。方面给其它门市的租户寄资料或上门拜访，另方面去游说其它临街门市或商场中的租户，派送，挖掘潜在客户。宣传策略重点在保持项目在消费者心中的印象，强调现房发售，零风险的主旨。主要采用派送或邮寄的形式，加强直销作用。六二次高潮期人们常说年之季在于春，在这个万物复苏的时候，商场形象已初具规模。我们将通过春节过后人人在新年里盼望新兆头的想法，利用活动再次聚集人潮，争取再掀销售小高潮，将商场及门市剩余部分尽可能消化掉。销售策略根据此阶段的具体情况，所余商铺及门市选择空间有限，因此。
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