为中心的辐射块，东西以宿怀北路和西昌路为界，南北以浍水路环城北路为界。

本次规划着重对其进行业态调整功能开发，进步延伸新的经营服务领域，完善经营服务功能。

其中汴河路区域是规划市级商业中心的核心区域。

本区域规划按照控制总量调整结构提高档次的原则，重点发展大型购物中心百货商场大型超市专业店精品店小型专业特色市场大型酒店特色餐饮商务中心及娱乐中心等。

胜利中路区域是本次规划市级商业中心的另主要区域。

本区域规划重点发展电子产品专卖店中低档服装专卖土特产品专卖商务酒店及餐饮娱乐设施等。

淮海中路区域是本次规划市级商业中心连接两大中心区域的纽带。

本区域规划重点发展国内外著名品牌商品专卖店金融服务中心和文化休闲娱乐等设施。

发展重点积极推进商业设施布局的战略性调整以建设现代化区域性商贸城市为目标，以结构升级为突破口，与新轮城市总体规划相适应，推进商业设施布局的战略性调整，整合现有商业资源，特别是对老城区现有商业资源的整合。

大力发展新型业态和现代营销方式按照市场经济运作的方式和要求，建立起以连锁商业为主体的零售体系以专业市场为主体的批发体系加快发展大型超市购物中心仓储式商场专卖店便利店等新兴业态推广和应用现代营销方式大力发展电子商务。

大力推进国际化网络化连锁化信息化便民化放心化六化建设。

调整完善批发市场布局，提高质量档次。

大力发展现代物流业。

小结突出汴河路和淮海路是市级商业中心核心区域，规划要调整结构提升档次，重点发展购物中心，商务中心，娱乐中心。

六城市房地产政策分析近年国家宏观调控政策回顾年政策以总量调控为主年政策开始纵深，除了继续强化土地和金融政策之外，还从税收和行政等多角度进行了调控政策调控手段从宏观的总量调节逐渐细化到具体的微量调节年月日，国六条出台政策要点重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房严格执行住房开发销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目违规交易囤积房源和哄抬房价行为规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难增强房地产市场信息透明度，全面及时准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。

年月日，关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知政策要点年月日，国务院办公厅转发了建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知，在此文件中，有六大关键数字直接冲击楼市。

凡新审批新开工的商品住房建设，套型建筑面积平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的以上同时，中低价位中小套型普通商品住房含经济适用住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的。

年从年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税从年月日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于。

对项目资本金比例达不到等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。

年对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

年满年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

金融政策两次上调利率政策要点自年月日起，贷款基准利率上调个百分点，其中年期以上个人商业住房贷款基准利率由上调至，下限幅度依然为倍自年月日起，贷款基准利率再度上调，年期以上个人商业住房贷款基准利率由上调至，下限幅度扩大为倍。

三次上调存款准备金率政策要点年月日，央行决定小幅上调存款准备金率，由原先的上调为年月日，央行决定再度小幅上调存款准备金率，由上调至年月日，央行第三次小幅上调存款准备金率，由再次上调至。

限制外资购房政策要点年月日，商务部建设部等六部委颁布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，对境外机构和个人购房进行了严格管理。

其中规定境外机构在境内设立的分支代表机构经批准从事经营房地产业的企业除外和在境内工作学习时间超过年的境外个人可以购买符合实际需要的自用自住商品房，不得购买非自用非自住商品房。

在境内没有设立分支代表机构的境外机构和在境内工作学习时间年以下的境外个人，不得购买商品房。

港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购定面积的自住商品房。

紧接着年月日，北京市建委出台关于境外机构个人购买商品房签约有关问题的紧急通知，对上述规定作了进步明确，其中港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购定面积的自住商品房暂定只能购买套住宅。

税收政策营业税政策要点年月日，国务院办公厅转发了建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，此次意见规定从年月日起，对购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过年含年转手交易的，销售时免征营业税个人购买非普通住房超过年含年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

个人所得税政策要点年月日，国税总局下发了关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。

通知规定个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税契税土地增值税等税收并征收，在计算时，允许从其转让收入中减除房屋原值转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，其中，合理费用包括纳税人按照规定实际支付的住房装修费用住房贷款利息手续费公证费等费用。

通知还规定，纳税人未提供完整准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据纳税人出售住房的所处区域地理位置建造时间房屋类型住房平均价格水平等因素，在住房转让收入的幅度内确定。

政策于年月日起正式实施。

随后，北京出台了相应细则，明确了在原值不明的情况下，可按成交价的征收。

土地增值税政策要点年月日，国税总局下发国税发号文件，要求对房地产开发企业土地增值税进行清算，明确向房地产开发企业征收不等的土地增值税，而且土地增值税将以房地产开发项目为单位进行清算。

包括房地产开发项目全部竣工完成销售整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。

而土地增值税税率采用四级超率累进税率。

其中，最低税率为，最高税率为。

行业规范性政策政策要点年月日，建设部官方网站对外公布的关于开展房地产市场秩序专项整治的通知，包括建设部国土资源部等在内的个部委将在年内强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设交易中介等环节的违法违规行为。

建设部国土资源部财政部审计署监察部国家税务总局发改委工商管理总局等八部委将将各司其职建设部将负责专项整治工作的组织协调，提出总体思路和工作方案，组织实施专项整治，严肃查处房地产开发建设交易以及中介服务环节的违法违规问题国土资源部和财政部则是按照职能分工，负责专项整治的相关工作，并参加部际联席会议组织的专项检查审计署将依法对排查中发现问题的国有房地产开发企业的财务收支情况进行审计和检查，严肃查处审计中发现的违法违规和权钱交易行为监察部将参加部际联席会议组织的房地产市场秩序专项检查，严肃查处房地产领域违纪违法案件税务总局将进步落实房地产税收政策和税收征管措施，以及建立相关责任制，对房地产开发企业纳税情况开展专项税务检查发改委将进步完善住房销售明码标价制度，加强对房地产开发企业发布虚假销售价格和在房价外违规加收费用中介机构违规收费以及相关单位向房企违规收费的监督管理，查处房地产交易过程中违反价格法律法规的问题工商总局则是严格房地产市场主体准入，把房地产开发企业及中介机构作为企业年度检查的重点。

小结国家宏观调控政策的出台，对整个房地产来说，影响很大。

年底至今，批房地产开发商开始把开发项目的重点悄悄地由住宅转向商业。

商业地产开发较之住宅开发受政策影响的波动不大，但其波及程度会因不同城市的特性存在不同性质的差异。

以北京上海广州为代表的大城市所受的影响最大，到中型城市效力在逐步减弱。

对于宿州等城市，宏观政策的影响主要取决于地方政府对城市商业网点市场建设的理解和认可，单从市场面上看，商业地产开发的空间较大。

因此，在宿州开发商业地产项目，把握市场，与政府保持良好的关系，是项目成功开发的重要前提之。

宿州城市建设管理思路唐承沛同志在宿州市经济社会发展形势报告会上的讲话十五以来，最令宿州市人民感到振奋感到自豪的，就是城市面貌发生了巨大变化。

四年累计投入亿元，仅去年年就投入亿元，是城市建设史上投入最多的年。

高标准完成城市总体规划修编，调整城市发展战略，形成了老城区型城市新区和经济技术开发区联动发展的新格局。

城市路网建设全面启动，先后新建和改造三八路淮河路汴河路等条主干道共计公里，引资亿元的外环路，主路面全线贯通，城区交通条件发生了历史性变化。

城市环境明显改观，建成了中心广场滨河公园等批市政公用设施项目，新增绿地面积万平方米。

城市服务业繁荣活跃，金茂商城武夷商城等批商贸重点项目相继建成，江苏苏果安徽商之都等国内百强连锁企业入驻。

房地产业健康发展，四年累计竣工房地产面积万平方米，房地产交易额年均增长。

城镇化是促进宿州崛起的关键举措。

城市化是当今社会公认的衡量个国家或地区经济发达及文明程度的重要标志。

早在百多年前，马克思就精辟地指出现代化的历史就是乡村城市化。

国内些发达地区的实践也充分证明，加快城市发展，提高城市化水平，是统筹城乡发展融合工业文明建设经济强市的必由之路。

可以说，城镇化的快慢，和工业化样，也在定程度上决定着宿州崛起的进程。

般而言，区域的城市化都是以中心城市为先导和重点的，通过中心城市的现代化，才能形成个集群和辐射功能较强的城市经济圈。

从我市实际来看，缺少中心城市带动是宿州经济发展中的大缺憾。

尽管近年宿城变化很大，但由于历史欠帐较多，基础设施和功能建设还明显滞后，生产要素的积聚能力不强，辐射带动能力还很有限。

因此，我们定要把建设现代化城市作为提升城镇化的突破口，作为加快宿州崛起的关键性举措来抓。

在全面推进城镇化的基础上，当前要重点抓好宿城建设，在规划上，既要注重从宏观层面上解决好城市区域规划体系城市发展战略城市定位等重大问题，也要从微观上解决好城市详细设计城市整体风貌研究和街区改造等具体内容，打造鲜明的城市特色。

在城市基础设施建设上，要全面完成城市西部路网南部路网的建设和改造，通过两年左右的时间基本建成主干路网。

在城市总体布局上，要适度改造老城区，加快型新区和宿州经济技术开发区建设，逐步推动人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中，进步拉开现代化城市框架。

要经过段时间的努力，形成以宿城为中心，以四个县城和符离镇为副中心，批重点乡镇竞相发展的城镇化新格局，力争到年，宿州市城镇化率达到以上。

小结在市委市政府主要领导的心目中强化宿城区域中心地位，围绕拓展城市规模，完善城市功能打造城市特色，改善人居环境的目标，进步提高城市品位，努力提升宿州城市形象，是宿州城市发展的方向。

按照疏散二集中