二次置业者居多，中等面积单元销路较大，以别墅为市场焦点。

在销售策略上，般先以低价入市，带动起人气，得到社会认同，创造出项目品牌，然后再进行后期开发。

市场走势及前景判断政府政策花都区国土房管局早在年月日就颁布了国有土地基准地价，实行土地拍卖制度，使土地市场走上法制化规范化轨道，保证了土地增值保值和房地产市场健康发展。

花都区地价和房价在广州市各区中属于偏低，但社区环境相对成熟类，投资大有可为。

市场需求根据珠江三角洲经济区城市群规划预测到年，花都城区规划范围为平方公里，城区常住人口达万人，城镇居民人均居住面积达到平方米以上。

由于城区和人口膨胀，将会带来大规模城市建设，反过来，由于耕地减少，促进更多农业人口向城市转移，对城市住宅需求上升。

由于经济连续快速发展，未来几年，花都区人口将快速增长。

其中汽车产业方面，目前全区共有整车生产企业家，汽车零部件生产企业已超过多家。

年产值达到多亿元，占全区工业总产值左右，对全区工业增长贡献率达到以上，根据花都区政府工作计划，预计到年花都区汽车及相关产业产值将可超过亿元，花都将被打造为全国汽车产业基地，规模达到平方公里汽车工业园将全面建成。

已在汽车城正式落户世界强企业有家。

目前已投产企业共家，大部份投资企业目前均在装配建设中，随着大批进驻投资企业建成投产，预计未来几年可以为花都区增加大量外来人口，其中由于汽车及其零配件企业因技术要求较高，技术人员及管理人员占有较大比例，其中将会有较多外籍技术及管理人员，外来人口素质及其购买力相对较高，住房需求将会有大幅度增长。

除了汽车产业带动外，花都区由于新机场投入使用，空港经济快速发展，将会有大量航空物流等人群涌入花都，空港物流业发展将会有无限商机。

由于新机场投入使用，与之相关航空物流国际商务广大国际游客等将为花都注入勃勃生机，各项相关产业也将随之兴旺。

目前世界四大快递公司之美国联邦快递公司亚太转运中心落户花都并已开工建设，同时祈福集团富力地产在花都大型物流项目也相继开工建设中，众多大型星级酒店将云集新机场周围。

预计空港物流业及其相关产业快速发展，将会吸纳更多人才进入花都，加上白云机场庞大员工队伍，必将带来大量住房市场需求，带旺花都房地产业发展。

广州市花都区具有中国皮具之都称号，在全国越来越显示出举足轻重地位位于花都区狮岭镇狮岭国际皮革皮具城吸引了众多来自全国各地皮具原材料辅料企业或经销商制造商进驻经营。

花都区狮岭镇已形成了集皮具设计生产加工销售运输信息交流等相配套产业集群体系，已成为全国最大皮革皮具原材料及其辅料集散基地和皮具生产基地。

目前，花都区狮岭皮革皮具生产企业多达多家，皮革皮具从业人员近万人，年产皮具亿只，年产值超过亿元人民币。

狮岭皮具产品份额占广州市场广东市场，皮具皮革交易量居全国第。

此外，全国最大皮革皮具专业批发市场狮岭国际皮革皮具城每天交易额超过万欧元。

每年举办国际性皮革皮具行业盛会中国狮岭国际皮革皮具节，更使花都狮岭声名远播，蜚声海外。

近年来花都皮革皮具业快速发展带动了大批房地产企业兴旺，其中位于狮岭及山前旅游大道带楼盘如南航碧花园五溪御龙湾雅堡新城及位于花都新城区雅居乐花样巴黎锦尚明苑等已开发楼盘购房客户中，皮革皮具从业人员占有非常大比例，随着花都皮革皮具业进步发展，必将为花都房地产企业带来大量购房客户。

珠宝产业作为花都区重点培育发展新兴行业，则展示出蓬勃魅力，经历几年努力打造，已建成初具规模大型珠宝生产加工和交易平台。

花都国际金银珠宝城吸引了大量国内外品牌珠宝企业进驻设厂，有效推动花都经济快速发展。

据有关研究表示，花都支柱产业兴旺和蓬勃发展，在带动整个花都经济同时，也给花都楼市发展带来了强劲动力和后劲。

预计未来几年将会有近多万从业人员进入花都，其中高素质技术人才将会占有较大比重，庞大消费群将给花都楼市注入蓬勃生机。

与此同时，随着地铁及公共交通日益便利，广州及珠江三角洲地区到花都置业者也将明显增多。

花都正逐渐成为个令人关注热门置业板块。

市场承受能力现时花都区内房价还相对偏低，绝大多数中高档住宅小区公寓售价以平方米为单位都在元到元之间，以平方米户型来算，售价大约在万到万元间。

随着花都区知名度提高和广州市分流需要，由广州市民组成购买团体将会成为本区房地产市场重要支持。

由于交通网络完善和生活水平提高，广州市民居住范围正不断扩大方面由于市区楼价高，另个重要因素是居民对生活要求不断提高，正从市中心向外扩散，去年番禺销售预售面积为万平方米，达亿元，其中大部分是来自广州买家。

据资料统计，广州市民私人小汽车家庭拥有量已达，而且呈不断上升趋势，估计入世轿车价格降低和市民收入提高，市民私人汽车拥有量将迅速增加，进步导致居住郊区化，促进周边地区房地产市场发展。

花都区优势正逐渐显现，例如较低开发费用和售价，完善基础建设和社区环境等，由于开发较迟及规模不大，区内得以保存了相对好自然地貌，从广州市中心区到花都区之间有条宽阔绿化隔离带，加上建设山水城市生态圈发展构想，都是促使花都区构筑和谐生活社区契机，在这几年将会迎来房地产开发高潮。

项目发展定位研究项目分析项目优势汇城东镜村项目坐落于广州白云区与花都区交界处，距广州中心城区公里左右。

项目所处新广花路连接广州和花都区。

其附近有三条国道和京珠机场广清街口北兴广州北二环等五条高速公路。

正在建设最高时速达公里京广快速铁路客运专线在花都设有车站，拥有完善交通网络。

具有开发地产项目良好先天条件。

项目劣势项目附近农田村舍较多，景观较差。

应对措施作好项目规划设计，要利用地形营造优美内部景观以拟补先天不足。

外部机会新机场使用用和轻铁建设，己大大推动花都交通区位优势，缩短广州市区与花都区时间距离。

随着区域建设完善，花都区这几年房地产健康快速发展，区域优势逐年显现，加上区政府支持，未来几年将会迎上地产开发高潮。

外部威胁今后几年，花都将会成为各大地产商角逐热点，势必会加大彼此间竞争，会对项目造成定压力。

应对措施抓准消费顾客群，塑造项目独特优势，提高项目品质，以差异性市场策略来对付同类楼盘竞争。

项目周边各项市政配套设施较少，商业气氛薄弱，会造成购物保健娱乐等生活不便。

应对措施在区内设置相应生活配套设施。

总来说，本项目具有良好天然资源，但是亦存在些明显不足，规划设计需作相应调整和改进，而且目前外部环境总体上优大于劣，因此本项目具备定开发潜质。

市场定位研究需求定位今日都市人心目中郊区概念不知比以前扩大了多少倍。

昔日被视为荒郊野岭地方已变成繁华闹市，而随着城市规模急剧扩张，许多地道城市人也越来越乐意搬到城市周边地区居住。

随着高速公路兴建私家车增长以及人们对环境意识提高，些二次置业人士将居住眼光放到数十近百公里外远郊乡村，从而兴起种远郊度假型住宅置业居住时尚。

在房地产向郊区发展大趋势中，种以休闲度假为主要功能，以回归自然维护生态环境为生活主张居住潮流也开始悄然兴起，并且受到许多二次置业人士青睐。

我司可看准这股潜在而强大消费需求，在远郊空气清新乡村开发出适宜度假住宅，往往能获得这批人士追捧。

发展定位结合本地块条件和花都区发展趋势，可将该地块定位为集文体保健居住酒店商业为体大型综合项目，以休闲生活作为项目主题，并以高品位低价位优服务作为项目开发经营思路。

概念休闲生活倡导者核心要素天然景观建筑特色园林特点社区氛围联想物自然健康温馨舒适休闲生活发展指导思想是先在大环境建构中与本项目周边可利用资源相契合，并树立起宏观秩序为无数塑造良好环境小计划提供契机，并在小环境建构中使人具体感受到大环境可塑性和包容性，令市场特点，本项目目标消费群定位为核心人群界定向往自然悠闲生活成功人士，以男性为主导，年龄岁，有定家庭财产，事业已有正常轨道。

广州地区以度假休闲享受家庭乐趣，朋友共度闲暇确立自己社会地位。

花都地区为家人创造良好居住条件，享受家庭乐趣，对子女有益，利于确定自己社会地位。

香港地区以度假休闲为主，享受清新健康生活。

共同心理需求环境好个性化配套全规模大规划好文化气息浓高尚会所具备。

规划设计建议项目规划布局总体规划构思本项目设计总体规划主要体现现代化手法特点，融合花都特定地理环境与人文特色，创出个具有时代气息和华南特色建筑环境。

注重生态园林自然环境宣示及塑造。

规划设计原则突出文化特征重视整体效益提供丰富交往空间注重与当地环境形态协调，历史传统符号保存，改造和创新环境规划构思本项目追求全新休闲居住环境。

创造个既能满足现代人居住心理需要，具有浓郁时代气息又能体现深厚文化底蕴岭南特色居住环境。

建筑单体设想按照房地产市场现况和今后发展趋势，并依据高品位开发思路，本项目建筑单体以多层高层和别墅为主，别墅外型设计以中式建筑为主。

装修设计建议装修好套房在视觉上能给予人美观感受，可以促进项目销售。

价格构成，除了建筑与环境，装修标准也是其中个关键。

家庭装饰是个个性化私密性很强系统工程，其设计本质除具有舒适温馨怡人氛围，更需具有宽敞明亮空间和方便合理机能设计。

成功装修设计，结合合理价格系统，将会是项目销售最大推力。

初步营销设想销售范围主要销售推广地区广州花都以软性广告作项目宣传铺垫，然后以系列推广策略在广州打响头炮，展销会后在报章上报以佳绩。

销售执行策略设想形象塑造在前，销售推广在后广告宣传在先，面市发售在后先慢慢蓄势，在集中造势，再猛力发势，进行瞬间引爆。

前期推广活动以项目主题举办大型公益活动或绿色别墅小区研讨活动，诣在加深人们对项目印象，培养优良区内文化。

同时利用如新闻发布会座谈会等连串事件增强项目曝光率及提升项目公众形象，以利日后销售活动吸引力。

这些软性宣传令买家经过多重潜移默化及咨讯轰炸攻势后，以达到蓄势待发效果。

软性广告宣传阶段及买家入市利用我司与各大媒体良好关系，以软性广告和新闻稿件形式在广州花都各大家报纸上发布，引发目标客户注意。

同时将前期掌握众多买家召集进行项目介绍，并为这类客户提供具吸引力及投资性条件，以限额方式引入项目第批消费者。

轮筹法销售。

在项目全方位立体化大型宣传攻势出台之时，我们会将首次公开发售单位限制在定数额，以轮筹法进行销售，以引起市场关注并形成热点，从而可大大提高项目第批客户。

巡回公开展销会有节奏地举办项目巡回公开展销，在东山区天河区人气聚集地方巡回招开展销会，以求将项目市场扩展，并广泛听取客观反馈意见。

宣传促销手段建议邀请在广州香港两地具知名度人士具有现代成功人士形象作为项目推广形象代表。

贯穿于整个推广活动中，利用其知名度引起买家关注，从带出本项目品牌和质素。

于广州通往花都主干线上安排抢眼清晰统广告牌或交通指示路牌，以此引导买家实地考察，并吸引过往人流注意，以提高买家购买欲念，提高项目知名度各类媒介立体宣传于公开展销会前后，连续于以下媒介展开项目全方位宣传攻势广州日报羊城晚报省市有线电视台广告运作安排以目前市场之竞争环境，广告是最重要宣传手段，它最直接地体现我们销售策略实施方面并将项目信息有效地传播给买家。

故