建设规模本项目投资万元，工程总占地近亩，总建筑面积平方米。

工程完工后，将成为集旅游度假餐饮娱乐休闲度假养生为体涉外四星级度假酒店，共有客房间套，日接待游客人次。

建设内容本项目拟由六座单体建筑即楼楼楼楼楼楼组成，其中楼四楼通过连廊连成整体。

齐云国际大酒店按四星级饭店标准建设和装修。

楼楼为主楼，三层建筑，建筑面积约为平方米层为大堂，设有总台大堂副理商务中心银行超市茶吧西餐厅另有钢混结构夹层，设有美容美发足浴网吧，办公室二层设标准间套，三间套房套中型会议室间三层设标准间套两间套套房套，小型会议室间。

楼设有层站电梯部，楼梯通道二座。

楼楼为餐饮会议中心，三层建筑，建筑面积约平方米。

层设大餐厅厨房二层设豪华大包厢小包厢三层为大会议室宴会厅多功能会议室和贵宾厅。

楼楼为客房楼，五层建筑，建设面积约平方米。

层设标准客房间，层设间套套房套间套豪华套房套标准客房间，设有层站无机房电梯部楼梯通道二座。

楼楼为客房楼五层建筑，建筑面积约平方米。

层共设有标准客房间，间式套房套，设有层站无机房电梯部，楼梯通道二座。

楼楼为办公楼，四层建筑，建筑面积约平方米，层为动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等二层为办公室，会议室三层为高管宿舍四层为员工宿舍。

楼楼为休闲会所，三层局部四层建筑，建筑面积约平方米，层设门厅桑拿二层为休闲和包厢三层为棋牌室健身房包厢和大型演艺吧。

环保设施污水处理设施废气及油烟治理设施固体废弃物收集处理设施防燥音设施室外工程给排水管网供电线网热力管网消防设施消防水池消防供水管网道路绿化喷水池入口广场工程项目表工程项目表序号工程名称工程内容面积平方米备注楼三层建筑含夹层其中层层大堂超市商务中心银行西餐咖啡厅公用部分夹层夹层足浴美容美发厅茶吧网吧公用部分二层二层标准客房套间式豪华套房套中会议室公用部分三层三层标准客房套间式套房套小会议室公用部分楼层层大餐厅厨房公用部分二层二层设有豪华大包厢间包厢间平台公用部分三层三层设有大会议室多功能厅贵宾休息室公用部分楼五层建筑层层标准客房间公用部分二层二层设有间式套房套间式套房套标准客房间公用部分三层三层设有标准客房套公用部分四层四层设有间式套房套间式套房套标准客房间公用部分五层五层设有间式套房套间式套房套标准客房间公用部分楼五层建筑客房楼其中层标准客房间公用部分二层二层标准客房间公用部分三层三层间式套房套标准客房间公用部分四层四层间式套房套标准客房间公用部分五层五层间式套房套标准客房间公用部分楼办公楼四层建筑层层为动力用房二层二层为办公用房三层高级管理人员宿舍四层员工宿舍楼休闲会所，三层建筑，局部四层层层设有门厅桑拿二层二层设休闲大厅，包箱三层三层设棋牌室健身房演艺吧局部四层四层设多功能厅环保设施污水处理水池，废气及油烟治理系统，固体废弃物收集处理系统等。

地下式室外工程给排水管网给排水管网设施供电线网内供电线网，配电设备热力管网供热管网设施，电锅炉等设备空调系统制冷机组，管网设施消防设施消防水池道路绿化喷水池入口广场设停车场洗衣房深水井出水量建址选择建址现状地点与地理位置本项目选址位于屯溪区新潭镇，位于世界著名旅游城市黄山。

区内山峦叠嶂，清溪回流，风光秀丽。

新潭镇位于安徽省屯溪区东南部，地理坐标东经，北纬。

处于安徽省两山湖黄山九华山太平湖黄金旅游圈内，地理位置十分优越。

建址土地权属本项目建设用地尚未征用。

建址现状建址内没有任何开发性质建设，建设地保留了自然本来面目，自然地形地貌和生态环境保存完好，现状地貌均为天然植被。

山谷积水冲成小溪，蜿蜒流淌于山谷之间，水量大，水质好，水体无污染。

空气质量达到中规定级标准环境噪声质量达到规定标准地面水环境质量达到规定。

周围山青水绿，无工业污染。

建址条件地形地貌条件屯溪区地处皖南山区，北枕黄山，南望山岳，四周群山环抱，山川秀丽，黄山支脉自东北向西南延伸横贯县境中部，连绵群山与黄山联为体。

境内山峦重叠，中部三府尖拜年山羊栈岭章岭方家岭等山岭群峰绵亘，形成南北天然界线。

县境中部高平均海拔米以上，逐渐向南北两侧倾斜，南部低山丘陵海拔在米。

屯溪区为盆地，其大地构造位置处于江南古陵与扬子准槽交接带上，为浙西皖南褶皱带部分。

屯溪区最低盆地赤蓝湖盆地，底部海拔高度为米至米。

最大盆地为黟城盆地，总面积平方公里。

本项目建址地貌单元为平地，土地平整，地势由南向北逐渐升高，高差米。

工程地质水文地质条件工程地质条件建址场地地基土岩性自上而下构成情况为层杂填土杂色灰黑色，结构松散，稍湿饱和。

局部地段表部为耕土，下为风化基岩碎片混粘性土。

其层厚般为，层底标高为。

层角砾碎石土灰黄色，稍密状态，湿饱和。

碎石层呈次圆状，主要为风化碎石充填为粉质粘土，混少量中粗砂。

局部地段夹有淤泥质粘土或砂土，层厚般为，层底标高为。

层板岩强风化褐黄色，硬坚硬状态，本次勘察钻至强风化带，风化物呈强风化状，遇水易软化。

层面标高为。

据本地经验和相关资料推断此层下即进入中风化带。

场地勘察区内埋藏地下水为层杂填土中上部滞水水量不大，对砼般无侵蚀性。

建址场地各层地基土承截力特征值和压缩模量取值如下层角砾碎石土层板岩强风化压缩性微小中风化压缩性微小地基基础设计与施工建议因拟建场地勘察区内埋藏地基土分布不均，层角砾碎石土局部地段夹淤泥质粘土或砂土，基岩埋深高差较大，故建议以层板岩强风化作为本工程天然地基，采用柱基础因层板岩强风化埋深高差较大，基岩面坡度相对较大，故应做好建筑物抗滑措施。

根据建筑抗震设计规范附录我国主要城镇抗震设防烈度设计基本地震加速度和设计地震分组第条，拟建场区抗震设防烈度度区。

水文地质条件屯溪区地表水资源比较丰富，全县年平均径流量万立方米，其中城区为万立方米。

地下水主要由雨水补给，城区盆地地层为强风化花岗岩，含水层厚仅米。

建址地下水为上层滞水，主要由大气降水及地表山泉水补给，对砼天腐蚀作用。

气象条件本项目区域地处中纬度，属亚热带湿润季风气候区。

气候温和，四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。

年平均气温月份最低平均气温极端最低气温七月份最高平均气温极端最高气温平均无霜期天年平均气压毫巴最低气压夏季毫巴最高气压冬季毫巴年平均相对湿度年最大降雨量年最小降雨量年平均降雨量日最大降雨量最大积雪厚度常年主导风向西南风交通条件新潭镇位于屯溪区东南部，国道从建址前通过，交通便捷，紧邻黄山旅游汽车站，距黄山火车站位于黄山市政府所在地屯溪公里，距黄山机场公里，距杭州余公里，距黄山南大门公里。

随着徽杭黄山杭州合黄合肥黄山黄景黄山景德镇高速公路建设和通车，入境旅游更加便捷，与上海南京杭州武汉南昌合肥等主要客源中心城市公路车程均在小时以内。

长江三角洲和沿海发达地区及海外游客现正以年增幅。

项目建设投资估算土建投资及构成，设备投资及构成，其他投资及构成详见下面投资估算表。

总投资估算表序号名称面积估算费用万元备注建筑工程设备购置安装及材料其它合计建筑工程楼楼楼楼楼楼小计二室外工程给排水管网供电线网及照明热力管网消防系统绿化道路广场环保污不处理池喷水池果点水溪建设空调管网小计三其它征地亩勘察设计费工程监理费建设单位管理费员工培训费基本预备费小计铺底流动资金项目总投资项目总投资及资金筹措项目总投资取整万元计算本项目总投资万元。

资金筹措建设单位自筹建设投资万元拟建项目按自筹资金占总投资测算。

财务评价财务评价依据国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版，年。

国家计委颁发投资项目可行性研究指南试用版，年。

中华人民共和国增值税暂行条例年。

中华人民共和国企业所得税暂行条例年。

建设单位提供有关数据和资料。

参加本项目研究其他专业提供数据和资料。

项目建设期经营期计算期项目拟年建成，经营期年，计算期年。

财务效益分析财务评价基准对照指标为基准收益率基准投资回收期年。

年现金流入估算本项目建成后，主要有以下几类现金收入客房营业收入考虑到市场竞争因素和市场价格波动因素，客房入住率按计算。

详见下表所列。

序号客房名称合计间套入住率价格元天豪华套房三间套高级套房二间套标准客房年客房收入万元餐饮服务营业收入中餐营业收入早餐位天就餐率元位天年中晚餐位天就餐率元位天年中餐营业年收入万元大堂吧含西餐营业收入位天就餐率元位天年大堂吧含西餐年营业收入万元餐饮年收入万元康乐项目收入对外出租，年收入万元。

商务会议服务收入大会议室个元天使用率天年。

中会议室个元天使用率天年。

小会议室个元天使用率天年。

年会议服务收入万元商场对外出租，年收入万元。

按以上方法估算，达产年现金收入合计为万元。

另假设年后酒店以每平方米元净收入价格转让测算固定资产回收值为万元。

营业税金及附加营业税营业税税率按。

城乡建设维护税以营业税额为基数，取。

教育费附加以营业税额为基数，取。

年营业税金及附加万元。

年成本现金流出估算客房日常支出按该项营业收入估算。

客房年支出万元万元餐饮服务直接成本按该项营业收入估算。

年餐饮服务直接成本万元万元商务会议等服务项目直接成本按该类营业收入估算。

年商务会议等服务项目直接成本万元万元人员工资及附加本项目劳动定员人。

旅游旺季视需要聘请临时工人。

劳动定员表序号岗位班次人数序号岗位班次人数管理人员客房部总经理餐饮班副总经理餐饮服务员办公室餐饮传菜员财务部餐饮厨师客房部三辅助人员行政部司炉工销售部机修工餐饮部维修电工娱乐部司机二服务人员保安前厅合计平均年工资元人，按工资总额计算社保﹑医保﹑失保和福利费用。

年人员工资及附加人员工资及附加万元其他费用估算其他费用包括燃料动力费用广告推销费用差旅交际办公费职工制装费管理费用修理费及不可预见费用等按同规模酒店估算，即约为营业收入。

年其他费用万元年现金流出万元。

财务分析根据逐年现金流入量和流出量编制了现金流量表全部投资。

计算结果为所得税前，内部收益率为，按折现率计算财务净现值为万元，静态投资回收期包括建设期为年，不包括建设期为年，均好于基准对照指标。

综合技术经济指标及财务评价结论从上述分析可以看出，该项目内部收益率高于基准收益率，投资回收期低于基准投资回收期，因此，该项目在财务上是可行。

目录总论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目背景与概况„„„„„„„„„„„„„„„主要技术经济指标„„„„„„„„„„„„„„市场预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„黄山市饭店业现状„„„„„„„„„„„„„„需求现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„市场预测„„„„„„„„„„„„„„„„„„建设规模和建设内容„„„„„„„„„„„„„„„建设规模„„„„„„„„„„„„„„„„„„建设内容„„„„„„„„„„„„„„„„„„工程项目„„„„„„„„„„„„„„„„„„建址选择„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建址现状„„„„„„„„„„„„„„„„„„建址条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„建筑方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„建筑设计指导思想与