省，但是旅游收入排名直徘徊不前主要原因。

近几年，我省及西安市近郊积极开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得了较好经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑现象。

主要原因是项目建设选址环境不太理想，没有自然山水风光为依托，环境附加值很低二是对于文化附加值发掘不够深入，所有产品特点几乎雷同，没有形成自己核心竞争力和独特性买点。

陕西旅游目前存在主要问题是结构单文物古迹游仍占统治地位，休闲度假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。

实行结构调整，消除我省旅游产品开发滞后局面，已成为加速提升我省旅游宏观效益必由之路。

第二节西安温泉服务业现状自年代以来，温泉旅游悄然兴起，而且出现迅猛发展势头。

温泉沐浴作为项现代生活消闲活动，正在被城市消费群体所接受。

西安市温泉服务活动，主要是利用温泉水或加热水，以室内为主，把洗浴餐饮和休闲娱乐结合起来，形成各种浴场浴都洗浴中心，也有少量郊区温泉度假村形式，为城市部分高端消费群体和普通市民服务，基本形成规模。

据估计每家浴场日接待能力都在人左右，日营业额可达万元。

就资源和历史影响而言，还有些地方具有良好地热资源条件，但都处于长期徘徊局面。

基本情况如下骊山温泉临潼历史悠久，影响较大，知名度最高，服务设施比较完备，可依托华清池和兵马俑影响力开展温泉旅游活动。

但由于温泉资源被多家疗养院等单位分占，加之缺乏创新和适应市场，已经失去市场特色和竞争力，目前仅用于疗养院等单位使用，同时接待些小型会议，也满足当地市民洗浴之用。

西汤浴温泉眉县历史悠久，影响较大，有定知名度，主要依靠太白山旅游吸引力，目前经营单位较多，温泉服务项目品种多，温泉设施完备，不足之处是项目品种档次较大众化，文化及环境附加值太低，缺乏鲜明特色，旅游区周边自然环境较差。

东汤浴温泉蓝田历史悠久，唐代称石门温泉，唐明皇曾赐名修建大兴汤院。

温泉经营单位主要项目有普通洗浴桑拿游泳水疗康复保健等，规模较小，布局不集中，几乎无文化及环境附加，主要接待当地群众和少部分西安客人。

综上所述，西安温泉服务业近几年确有很大改善和发展，满足了城市居民日益增长物质生活需求，繁荣了市场，但就其内容特色化和多样化而言，仍然处于初期阶段，主要是把地热资源开发利用没有同固有自然生态环境历史文化旅游客源市场有机地结合起来，缺乏概念创新和服务内容创新，不能形成种特色温泉旅游品牌，去拓展市场，争取更大效益。

第三节温泉旅游产品特点投资周期短初期投资较少温泉旅游项目开发主要以优良自然资源和丰富文化资源为依托，给常规传统旅游项目增加具有特色环境和文化附加值。

与其他人工开发旅游项目相比，温泉旅游项目具有投资周期短初期投资较少优势，在项目建设初期不需要投入巨额资金进行大规模基础设施建设，投资回收期较短，后期所需要流动资金也较少。

二具有多次重复性消费特点自然风光历史遗迹观光旅游以视觉感受为媒介，次性消费即可满足，即使象锦绣中华世界之窗这样大资金大制作旅游产品，其吸引消费群体也多为初次观光游客。

温泉旅游项目是以身体感受为媒介，充分调动起人体生理需求，存在着多次性消费特点。

在这里，消费者追求是高雅健康特殊新奇特点，只要在温泉这个自然资源基础上，充分进行文化和环境附加值开发，就会形成最为强劲独特性卖点，从而吸引潜在消费者。

三替代产品少温泉旅游产品开发主要依托是天然温泉，这是温泉旅游产品核心和吸引力之所在。

温泉旅游可以同时满足消费者高雅健康休闲度假特殊新奇多种生理需要和心理需求，而其它旅游产品很难同时满足消费者上述心理需求和生理需要，所以，温泉旅游产品没有很大替代产品空间，所面临市场竞争和行业威胁性较小，容易形成自己核心竞争力。

四良好生态性温泉旅游产品是符合自然生态要求旅游产品，具有生态环保优势，符合时代要求和发展，同时也能迎合消费者心理需求。

温泉沐浴可以通过洗浴达到养生保健效果洗浴后温泉尾水还可以用来发展养殖业或用于农林灌溉。

第三节楼观道温泉旅游产品内容楼观道温泉项目以自然为景观环境以道教文化为基本文化氛围以珍稀动植物和山林景观为游览对象综合沐浴活动。

该产品以安全高雅健康惬意沐浴活动为主体，同时提供植物观赏动物观赏园林游憩住宿餐饮消闲娱乐等配套消费内容。

具体内容如下露天温泉浴各种露天温泉室内温泉桑拿浴蒸汽浴健身房休息厅，免费提供饮料水果点心香烟等。

康体娱乐健身房棋牌室沙狐球乒乓球桌球保龄球室内迷你高尔夫等康体健身。

按摩理疗提供中式泰式港式日式按摩，足底保健，同时提供美容美发医疗健康咨询等。

中药养生浴提供各种以传统名贵中草药配置而成中药沐浴汤泡。

度假休闲游提供相当于四星级酒店住宿设施，以及大小别墅和木屋等度假休闲设施，大小别墅和木屋中提供室内小型温泉休闲池座入住游客免费提供两张露天温泉浴门票。

餐饮中餐厅提供关中风味道家风味田园风味等特色健康美食菜肴，西餐厅提供标准西式套餐和各种西式小点。

第四节楼观道温泉市场定位按照商品定位理论，营销产品关键是寻找产品在消费者心目中定位，确定产品针对消费者方面需求满足，并据此确定产品所针对目标市场。

本报告采用以消费群消费水平为主以消费群消费规模为辅定位原则来确定市场，从而完成市场进步细分。

年月日中国经济时报刊载市场急需新消费热点称得到公认法则告诉我们，富有群体占有储蓄及财产，万亿元储蓄中人群拥有万亿元，有效消费主体应该是这群体。

但是，对于群体而言，既定市场消费需求已近饱和，为他们提供高端商品严重不足，以至于无法从他们口袋里掏出钱来。

这个社会阶层所需要是更高层次，更具品位更体现身份与地位产品。

这种产品尚未在市场上出现，致使市场有效消费出现了瓶颈。

随着家庭轿车普及，黄金旅游周兴起以及带薪休假制产生，周末游双休游短假游必然是下个消费热点。

基于以上分析，楼观道温泉项目开发初期，恰好可以应合这个消费热点，成为西安市旅游市场新消费热点。

因此，项目市场定位于针对都市部分先富起来高收入阶层为基本消费群体，以及豪华旅游团队和商务客户群体。

在产品发展中期，由于市场开发培育工作日趋成熟和产品更新替代，道温泉项目则应当适时降级消费者层次，扩展消费市场角度，面对西安城市洗浴市场吸引潜在普通大众化消费群体。

第四章项目规划建设方案第节项目总体规划布局综合服务区主要包括客房餐饮会议服务停车场休闲娱乐和旅游纪念品销售等。

客房分为经济区和高档区，经济实用型客房主要接待散客经济旅游团和般会议，床位数约为张高档客房按四星级标准建造装修，主要接待中档旅游团和豪华旅游团，同时接待中小型会议，床位数为张。

接待大厅按照四星级标准建造。

餐饮按照涉外旅游标准建造布置，其接待能力为可同时解决人同时用餐，能够提供中餐西餐药膳以及快餐服务。

会议接待及休闲娱乐设接纳人左右多功能厅个，供人使用会议室个，供人使用会议室两个。

休闲娱乐区设乒乓球台球射箭保龄球室内迷你高尔夫球自助式卡拉茶秀咖啡酒吧音乐室等。

停车场可以停放辆小汽车辆面包车和大轿车，配备相应小卖服务设施。

二室内温泉汤泡区更衣洗浴消毒部设接待大厅，男女更衣间净身淋浴间桑拿按摩房室内汤泡区消毒隔离区等，满足同时接待名男士名女士需要。

休息保健娱乐部设休息室棋牌室中医保健按摩房心理咨询按摩屋中国茶馆西式咖啡屋。

三室外特色温泉汤泡区主要设有各种特色室外温泉汤池，供游客泡汤享受。

特色温泉泡汤池分为可容纳人人人人人等规模，满足不同规模群体使用。

室外汤池按特色分为纯温泉汤池和药温泉汤池，药汤池主要配置根据道家典籍和中药典籍研制药方。

汤池采用露天或半露天形式，并配以古典背景音乐。

为保持游客群体相对私密性和安静要求，汤池四周各小区之间相邻汤池之间植以楼观台特有竹子作为自然隔断，其间广植照个给定标准折现率基准收益率折算到建设期初现值之和。

如果项目净现值大于零，则认为项目可行，否则不可行。

根据附表七可知，当折现率时，本项目财务净现值万元，表明项目是可行。

三内部收益率内部收益率是指项目净现值为零时折现率。

如果项目内部收益率大于基准收益率，则认为项目可行。

基准收益率是指行业平均收益率。

本项目基准收益率根据旅游行业现状取。

根据附表七可知，本项目财务基准收益率，大于基准收益率，表明项目是可行。

敏感性分析结果表明，当项目总投资赠家且营业收入减少时，本项目财务净现值仍能达到万元，财务内部收益率仍能保持。

可见本项目抗风险能力是较强。

四投资回收期投资回收期是指在考虑资金时间价值情况下，从项目投建之日起，用项目各年净收入将全部投资回收所需期限。

如果项目投资回收期小于基准回收期，则认为项目可行。

本项目基准投资回收期根据旅游行业现状取年。

根据附表七计算可知，本项目投资回收期年，小于基准回收期。

本项目在这项指标评价上也是可行。

第八章综合评价及结论建议第节社会效益满足社会对休闲旅游活动需求双休日节假日旅游黄金周以及酝酿中带薪休假制，使得劳动者闲暇时间增加。

同时，随着国民经济增长国民收入增多，消费渠道也相应增多，旅游市场日益兴旺。

旅游活动也逐渐成为人们生活中重要内容，具有高文化品味和纯自然特色旅游项目越来越受到人们青睐，楼观道温泉项目建设正是适应了这种社会需求。

二有利于解决劳动就业问题旅游是门新兴产业，特别是在当地社会经济结构中具有很大发展潜力，因此，在创造劳动就业机会方面发挥着很大有作用。

楼观道温泉建设所能创造直接就业岗位就有旅游服务客运服务景点管理景点建设等多方面，以及与此相关旅游产品开发生产和商业销售等间接就业机会。

经粗算可以提供至少个直接就业岗位和更多相关就业机会，为消化当地劳动力找到出路，有利于社会安定和经济繁荣。

第二节经济效益加快货币回笼积极发展陕西省生态旅游产业，不仅能够满足广大国民群众对旅游需求，而且能够大量回笼货币，促进市场稳定和繁荣。

特别是随着人们收入增多，生活水平提高，必然促使人们消费观念和消费结构改变，有更多可支配收入用于旅游活动。

因此，大力发展生态旅游经济，激发人们旅游动机，促进各种旅游活动进行，就能扩大旅游消费，加快货币回笼，促进市场稳定和繁荣。

楼观道温泉项目建设对推动楼观台地区以及附近地区经济发展将起重要作用。

二扩大当地就业机会文化旅游是个综合性服务产业，能为社会提供大量就业机会。

另外，旅游产业对经济带动能力较强，般旅游项目乘数效应系数为左右，即对旅游产业进行元投入，将产生元综合效益。

因此，旅游产业发展必然伴随带动相关产业发展，从而客观上扩大了当地就业机会。

三带动当地相关产业发展旅游产业是个非物质生产部门，但旅游产业关联带动功能很强，不仅能带动物质生产部门发展，而且能带动第三产业迅速发展。

方面，旅游产业发展必须建立在物质资料生产基础之上。

因此，要发展旅游产业，必然要促进各种物质产品生产发展。

另方面，旅游作为国民经济个相对综合性产业，其生存和发展与其他行业密切相关，能够直接或间接地带动交通运输商业服务建筑业邮电金融地产外贸轻纺等相关产业发展，从而促进国民经济发展。

四积累建设资金任何经济产业发展都离不开资金投入