功能不断地弱化。

社会人口老龄化，必然对社会经济发展产生多方面重要影响。

但我们既要看到人口老龄化所带来负面影响，也要看到人口老龄化是现代文明具体体现，老年群体特殊需求，也是社会经济发展种动力，庞大老年群体，可以形成可观消费市场。

老龄产业兴起和发展会给市场注入新活力，是新经济增长点。

人口老龄化对经济和社会发展影响是多层面，机遇和挑战并存，关键是要以积极姿态和正确措施去应付，要在建设现代化同时，创造个代际和谐不分年龄，人人共享社会。

老龄产业中，老年福利机构成为许多私营企业瞄准蛋糕。

如今，养儿防老观念已在中国家庭尤其是城市家庭中发生彻底改变，越来越多父母不指望孩子以后能承担养老责任。

在未来几十年中，必将会有大批老年人选择敬老院作为自己颐养天年去处，这必然会给国家造成巨大压力。

今年月，国家民政部部长多吉才让宣布，要用年时间，基本建成以国家兴办社会福利机构为示范其他多种所有制形式社会福利机构为骨干社区福利服务为依托居家供养为基础社会福利服务网络。

在这政策指引下，民间力量有望在这领域初试身手。

中国人口老龄化迅速地大规模地到来，尤其是高龄人口迅速增长，是前所未有。

已经引起中国政府高度重视，也引起了全社会共同关注。

大力兴办养老院等养老机构，是解决人口老龄化给社会经济带来主要影响主要手段。

中国目前已进入老龄化社会，新代独生子女已经，下步中国家庭将形成四二结构，老年人到养老院安度晚年将是社会必然趋势。

三四川省及江油市老年人及其产业发展现状四川省最新人口统计数据显示，人口城镇化率显著提高同时，人口老龄化进程明显加快。

随着多年来生育水平下降和人们健康水平提高，未来几年四川省人口老龄化进程将进步加快。

方面，老年人口规模迅速扩大，据预测，岁及以上老年人口总量将从年万增加到年万，增长。

另方面，老年人口比重迅速提高，老龄化速度明显加快。

岁及以上老年人口占总人口比重，年将提高到，比年提高个百分点。

年将提高到，届时每个人中就有个岁及以上老年人。

到本世纪中叶，老年人口比重将达到，每个人中就有个老年人，达到重度老龄化阶段。

年月份，江油市民政局江油市老龄委和江油市社会福利院联合在我市城区进行了次江油市老年人生活状况调查。

从这次调查结果来看，四川城区老年人与子女共住处占绝大多数，达到了，但是老年人独住家庭也不少。

在位有子女老年人中，有人没有和子女住在起，达到了。

在独居老人家庭中，有子女老人独居家庭占了相当大比例，达到。

导致这些老人单独居住原因是多方面，占首位是房子。

许多家庭，由于房子面积太小，子女结婚生小孩后无法再挤住处而不得不分离出去。

父母住处离子女工作单位远含外地是造成老人单独居住另个重要原因。

值得注意是，由于感情不和睦生活习惯差异等主观原因导致老年人与子女分开居住比例达到，由于老年人再婚导致父辈与子女们分开居住比例也达到了。

这说明在定程度上仍存在着代沟现象。

在接受调查老年人中，也有近老年人不想靠子女希望生活。

持有这种想法大多是住房经济收入条件较好或与子女关系有严重问题老人。

同个问题在年轻人中，态度差异是相当大。

调查发现，如果父母身体住房条件允许，有以上青年夫妇希望与父母分开住，但住地方不要太远，最好是走动方便。

这些年轻人认为，分开居住不但不分离更能增进两代人之间感情，提高家庭生活质量。

在位与子女分开居住老年人家庭中，以上每个星期至少同子女聚会次。

这表明，青年人并不是回避赡养老人责任，而是在尽人子之责全力赡养老人同时，也想避开些无谓摩擦。

事实证明，这样家庭，上下辈关系更融洽。

城市老年人绝大多数有离退休金，在位接受调查老年人中，靠子女供养仅占。

家庭是城市老年人养老主要场所，在家养老是城市老年人养老主要形式。

但随着社会主义市场经济体制逐步确立，城市老年人在家养老也呈现出了些新特点养老内容发生了根本转变，家庭养老功能日趋弱化。

城市社会由于社会养老保障制度不断完善，老年人物质生活基本上有了保障。

传统柴米油盐式物质供养内容已被精神方面需求生活方面照料所取代。

但是由于人平均寿命延长子女数量减少核心家庭不断增多职业流动和地域流动加快等，子女社会生活和家庭负担都较重，家庭养老功能有外移和弱化趋势。

当代老年人养老观念正在发生变化，处在个转型口。

传统道德观认为老年人最理想是几代同堂享有权威含饴弄孙生活模式。

但实际上，由于工业化和现代化冲击，家庭规模日益缩小，生活节奏不断加快，有些老年人已经对上代仍具有较重孝养责任，而对下代则不定有同等孝养要求。

在生活服务方面，有老年人希望能够尽量不打扰子女创业生活而自行料理。

城市家庭在养老方面存在着许多实际困难。

从以上分析可以看出，在当前城市家庭中，老年人对家庭生活抱有很大期望，但实际上子女在承担养老责任方面又力不从心，方面是要求更高时间更长，另方面是时间相对减少精力相对有限，也存在着专门经验不足知识缺乏问题。

据统计，我市岁以上老年人已经达到了万人，占全市总人口。

而全市社会福利机构仅有所，床位多张，平均每百名老人只有张床位，养老机构床位供需矛盾日益突出。

第三章市场分析与预测国内老年住宅市场现状分析老年人住宅市场潜力巨大中国养老设施传统上是民政机构社会福利部分，最初以为三无老人服务社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化改革，相当重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。

由于民政系统财力限制加之没有有力投资发展环境，养老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢。

在未来年中，养老设施供需矛盾会随着老龄人口迅速发展而日趋加大。

据有关部门调查表明，与目前超过亿岁以上老年人相比较，我国只有多所养老机构，所拥有床位还不到万张，只能为亿老年人解决住房问题。

据估计，目前全国老年人退休金再就业收入和赡养费大约有亿元，借鉴发达国家入住老年公寓人口数占总人口数数据，全国要为万到万老人修建老年住宅，投资总额在亿到亿元。

年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末，中国退休劳动者生积蓄总和相当于全国国内生产总值另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念逐步转变，其消费数额还将得到进步增长。

由此可见老年人市场是个潜力很大市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是个极待开发产业。

老年人养老逐步向养老院转移受传统观念影响他们认为那些所谓养老院是些没儿没女孤寡老人安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平提高和居住观念改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远特点，因此老年人不堪忍受空巢孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年人住宅产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临是每对中青年夫妇在繁忙工作压力和残酷生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上代沟，由此引起了系列没完没了家庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。

国家鼓励开发商进行老年人住宅地产开发面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅开发。

老年人住宅在京沪两地倍受热宠北京和上海直是中国房地产市场前沿，最早老年公寓就出现在这里。

上世纪九十年代初，在当时上海商品房积压量高达上千万平方米情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队预订场面时有发生。

九十年代中期，北京些房地产商在吸取上海老年公寓成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高当月租金调低时，年平均利润减少万元，投资利润率降低，累计财务净现值减少万元，动态回收期推后年，财务内部收益率降低。

建设成本敏感性分析当建设成本提高时，年平均利润减少万元，投资利润率降低，累计财务净现值减少万元，动态回收期推后年，财务内部收益率降低当建设成本降低时，年平均利润增加万元，投资利润率提高，累计财务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高。

经营管理费用敏感性分析当经营管理费用提高时，年平均利润减少万元，投资利润率降低，累计财务净现值减少万元，动态回收期推后年，财务内部收益率降低当经营管理费用降低时，年平均利润增加万元，投资利润率提高，累计财务净现值增加万元，动态回收期提前年，财务内部收益率提高。

由以上分析发现，月租金床位费调整，将是影响本项目利润关键因素。

第十章项目风险与对策项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可需要段时间江油市属于特大中心城市，有万人口，人均收入高于全省乃至全国部分省市，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，面对是新特殊客户群体，在社会家庭结构演变中，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认知认可，而认知认可更需要个时间过程，其认知认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认知认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式认知认可程度及时间长短。

消费群体特殊性和项目产品归属产权敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入产业。

房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作成功与否决定着项目开发成功与否。

老年住宅项目面对是岁以上特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购臵老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。

不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权敏感问题，特别是多子女老年人家庭将更加敏感。

因此老年人购房资金来源及房贷政策障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转负面影响，这是本项目风险之二。

项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多本项目土地使用面积亩，总建筑面积达万平方米，开发周期年半个月时间，这将给本项目带来二方面风险第方面房地产市场是个动态市场，它受宏观经济区域经济人口因素政策因素物价因素人均收入市政建设城市化进程区域市场产品结构消费心理地域文化等诸多因素影响，具有不确定性，如何把握市场走势，市场走势最终如何发展，将给本项目带来定风险。

第二方面房地产开发项目从购进土地到产品售罄以及物业管理全过程，时间周期长，