人寿养老养生项目可行性投资论证建议报告doc文档（78页）㊣精品文档值得下载

为严重国家，高龄化空巢化少子化及由此形成四加二加家庭已是大量出现，将来这局面更为严重。

养老服务是社会服务重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应社会养老服务业，是应对人口老龄化重要举措。

从国外养老服务业发达地区产业发展情况和商业服务业发展普遍规律看，要培育健康发展养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展成功经验，着力发展符合经济规律，具有生存与发展能力社会化养老机构，建立批连锁化规模化品牌养老机构。

提高养老机构社会化水平，让更多社会机构参与发展养老服务业，使之成为个符合经济规律能够健康成长产业，是未来养老产业发展总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题新出路。

发展养老产业能提高老年人生活质量。

由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值增值服务，彻底解决老年人养老后顾之忧，能大幅度提高老年人生命质量，提高老年人寿命。

同时，引导老年人参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人精神面貌和生命质量。

发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。

当今城市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对大难题。

养老社区建立将使部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。

同时大量高收入高素质城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域发展开辟条新型便捷发展之路。

三有利于公司完善资产布局，实现可持续发展发展养老产业是公司现有盈利模式有力补充。

近两年来，受益于国内资本市场快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而年国内资本市场出现了持续大幅度下跌，公司盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水影响而出现了定程度下滑。

日本在上世纪九十年代初大批寿险公司因投资失败而倒闭和此次金融危机中被国有化等事实清楚表明，公司只有通过发展长期持有且收益均衡稳定产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来风险。

而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场波动影响，且投资周期长收益均衡稳定，因此发展养老产业，是对公司现有盈利模式有力补充。

发展养老产业是公司现有资产配臵有效完善。

保险资金具有负债久期长特征，由于目前国内资本市场并没有长期限投资品种能和保险资金负债相匹配，国内保险公司资产负债都存在期限不匹配现状。

与其他资源配臵渠道相比，养老产业具有需求刚性与资本市场关联度较低投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资养老产业能够起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。

发展养老产业能与公司保险主业互动发展。

养老产业和公司主业能够形成相互促进共同发展良好互动局面。

方面公司发展养老产业，发行定向养老保险产品，进步丰富了公司寿险产品种类，通过延伸与保险主业相关产业链，为客户提供医疗服务健康管理金融理财等高附加值增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司忠诚度，促进公司主业发展。

另方面中国人寿庞大客户规模可以成为养老社区潜在消费者，覆盖全国机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关金融保险服务可以成为养老社区增值服务重要内容，全球知名品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面保障，推动公司养老项目快速发展，成为行业领先者和主导者。

发展养老产业具有巨大经济价值和社会价值。

方面我国养老产业市场具有巨大市场价值和广阔发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场发展成果，能够给公司带来持续稳定利润，形成公司新利润增长点，具有巨大经济价值。

另方面作为家大型国有企业，公司具有优良社会责任感传统，参与发展养老产业，正是中国人寿以关注社会焦点问题化解社会焦点问题为己任社会责任感具体体现。

因此公司投资发展养老相关产业，发挥公司对经济发展和社会稳定运行支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了公司积极响应国家号召，勇于承担社会责任形象，有助于提升公司社会形象。

发展养老产业能极大提升中国人寿品牌价值。

发展养老产业，抢占我国养老市场发展主导地位，通过制定高标准养老市场经营管理和服务规范，为客户提供高附加值增值服务，引领行业发展，将造成良好社会效应，极大提升中国人寿品牌价值。

第二章国内外养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素需求供给市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率不断提高收入水平不断提升和医护市场日趋完善有效推动了国外养老市场发展。

多元化养老产品切合了各层次年龄段养老需求。

在有效政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高良性市场竞争态势。

国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性大型养老社区。

比较可以看出，我国要培育健康发展养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化管理专业化经营连锁化功能多样化经营道路，着力发展符合经济规律，具有生存和发展能力社会化连锁化规模化品牌化养老机构。

国外养老市场概况养老市场发展因素分析从全球范围来看，人口老龄化率不断提高收入增长不断提升和医护市场日趋成熟是推动养老市场发展关键因素。

人口老龄化在推进养老市场快速发展诸多因素中，人口老龄化是最为重要推动因素之。

以美国为例，美国老龄化率由年增长至年，岁以上老年人达到了万人。

与之相适应，美国养老社区产业床位数也持续增加。

在年，美国每千名岁以上老人在养老社区可获得床位数仅为。

在年，此数字则达到了。

而在年更达到了。

收入增长收入增长也是推进养老市场快速发展主要因素之。

个人收入不断增长，增加了老龄人口购买力，使其可以享受更为专业化服务内容更加丰富养老产品，有力刺激和带动了养老市场发展。

仍以美国为例，年至年，美国人均收入由万美元增长至万美元，与养老需求也呈现出较强关联性。

图美国人口老龄化与养老需求关联性分析岁以上人口比例养老床位每千人资料来源图美国居民人均收入与养老需求关联性分析收入养老床位每千人资料来源医疗市场成熟度养老和医疗是老人两个最基本需求，从种意义上讲，老年人是医疗资源最大需求对象。

因此，养老市场发展也与医疗市场成熟度密切相关。

医护资源丰富，医护市场成熟，都将有力推动养老社区发展。

从美国发展情况来看，年到年，美国每千人中医生数量由平均人增加至人，相应美国每千名岁以上老人在养老社区可获得床位数由张增加至张，表现出较强关联性。

图美国医护市场成熟度与养老需求关联性分析每千人中医生数量养老床位每千人资料来源二养老需求内容分析由于个体差异，老年人对养老需求内容也不尽相同。

总体而言，养老需求内容是随着老年人口年龄和身体状况变化而呈现出差异性。

随着年龄增长和身体条件恶化，老年人养老需求内容将从前期预防性和支持性需求逐步转化为后期长期看护及精细护理需要。

以美国为例，刚退休时，其养老主要需求体现为预防性养老，主要内容包括些体育运动及社会活动等需求。

在老人身体进步衰老后，其需求主要变为支持性需求，即需要些普通生活照料，如做饭及家政服务等。

而当老人行动不便时，则需要养老社区给与长期看护，这些服务可能包括如厕洗澡穿衣等。

当老人步入生命夕阳阶段时，则需要看护人员提供小时看护服务。

预防性需求主要是年龄段刚进入老年阶段老人，身体状况较好，其主要需求表现为参加各种社会活动和体育运动。

支持性需求主要是能正常行动但需要定帮助老人，其主要需求表现为支持性服务和非专业生活协助。

长期看护需求主要是行动不便老人，其主要需求表现为洗澡穿衣饮食如厕和室内移动等基本活动。

精细护理需求主要是患病较为严重老人，主要需求表年，各期土地开发后延后年出让。

土地出让价格根据前文测算，年土地基准出让价格为万亩，考虑到养老城项目对区域重大推动作用，未来土地价值将显著提升，其价格年增长率假定为前年，之后为。

财务测算结果表方案财务结果总开发成本万元自有资金投入万元税后税后万元税后投资回收期年资料来源国寿投资分析图方案现金流资料来源国寿投资分析方案税后净现金流显示，土地出让能有效平衡养老项目资金支出，显著提高项目整体收益率，缩短投资回收期，项目整体现金流表现较为理想。

方案税后净现金流量，万元八发展方案比选表不同发展方案财务结果比较编号总开发成本万元自有资金投入万元税后税后万元税后投资回收期方案，年方案，年方案，年方案年资料来源国寿投资分析在后个方案中，从自有资金投入规模项目整体收益率财务净现值及投资回收期等指标综合判断，方案级二级联动，养老项目以外建设用地全部出让财务表现最好，是最佳备选方案。

第八章风险及关键成功要素通过调研分析，我们发现在国内建设高标准养老养生社区，在消费群体经营管理以及产业政策等方面仍存在定不确定性。

只有积极地面对这些风险和问题，找准关键成功要素，及时采取有力措施，才能保障养老项目顺利进行以及未来项目可持续发展。

市场风险与西方发达国家意识自由主义占据社会主流不同，包括我国在内大多数亚洲国家受儒家思想影响深远，长期以来形成种养儿防老传统观念，制约着养老市场发展。

虽然这种传统观念正在发生变革，根据中央电视台实话实说网络民意调查，当前年轻人愿意今后去养老院养老，但年轻人表示不会送父母去养老院矛盾心理却表明这种转变并非朝夕能够完成。

由于我国养老市场长期发展不成熟，低端敬老院福利院养老院占整个市场供应，这些机构大都规模较小，设施简陋，管理水平低下，服务质量参差不齐，个别养老机构还存在虐待老人恶劣现象，使得社会养老机构形象较差，大众对机构养老缺乏认同感。

此外，目前我国具有养老需求离退休老人在青壮年时代大都处于社会变革时期，收入水平与西方发达国家老人相差甚远，用于养老积蓄相对较少。

无论是传统养老观念较弱社会认同还是较低收入水平，都给投资养老产业带来定市场风险。

二管理风险养老产业涉及地产医疗护理健身保健旅游等多种产业，每个产业都需要大量专业人才和社会资源进行支撑，管理难度很大。

能否做好队伍建设资源整合和内部管理实现各产业高效协调运营，是对未来养老社区项目运营和管理极大挑战。

同时，国内大型养老社区成功开发案例缺乏，也使得投资养老产业要付出更大成本用于探索和尝试。

三政策风险根据国外成熟养老市场经验，政府资金或政策扶持在养老产业市场化运作和赢利上具有至关重要影响，而国内养老产业需要具体扶持和优惠政策尚存空白，国务院办公厅于年转发关于加快实现社会福利社会化意见中要求制定对社会福利机构用地用电用水电话等方面优惠政策大多数尚未出台，定程度上阻碍了我国养老产业发展。

相对国外养老行业审慎准入审批制度，国内尚未形成套完整养老产业行业标准和监管制度，制约着我国养老市场走上规范化规模化发展道路。