济环境分析南京是国际上最看好世纪亚洲环太平洋地区最具发展前景城市之。

全市户籍人口万人，常住人口万人，市区户籍人口万人。

年，南京市人均为元总量为亿元，市财政总收入亿元，其中地方财政般预算收入亿元。

香港贸发局对内地个城市消费力评级，南京为级城市在中国大陆最新城市竞争力排行榜上，南京名列第七位。

在福布斯中国大陆最佳商业城市排行中，南京名列大陆城市第四。

电子汽车化工钢铁等支柱产业占全市工业总量近，软件生物医药新材料等高新技术产业已经形成集聚效应。

南京还是江苏省服务业最发达城市，也是长江三角洲商业贸易金融旅游物流中心城市之作为长江中下游经济中心长三角工商业重镇和综合交通枢纽富集发展机遇巨大市场空间广阔发展前景，南京正被包括台商在内各方投资者看好南京是继上海苏州之后，成为长三角地区台商投资第三个重点区域。

江宁经济技术开发区南京江宁经济技术开发区创办于年月，经过十六年发展，累计吸引来自美国日本德国瑞典韩国台湾香港等个国家和地区多个项目，其中千万美元以上项目多个，世界强企业有福特马自达西门子摩托罗拉爱立信日立等家，累计实现合同利用外资亿美元，实际利用外资亿美元。

目前，开发区已初步步入收获期，财政收入等主要经济指标年均增长以上。

现已成为南京地区对外开放示范区利用外资集聚区和高新技术产业密集区。

台湾电机电子工业同业公会连续第九年制作大陆投资风险调查年大陆地区投资环境与风险调查，包含根据城市竞争力投资环境力投资风险度和台商推荐度四大指针，评定出大陆近百个城市综合实力排名。

南京江宁开发区凭借着优良投资环境和独特核心竞争优势，连年获取新提升年排名第年排名第今年则升至第。

空港开发区空港小镇南京禄口机场年旅客吞吐量全国排名第，今年旅客吞吐量预计将突破万人次，根据中国民用航空总局十五规划，禄口国际机场是未来重点建设大区域性枢纽机场之。

总投资达到亿元二期扩建工程已经全面启动，按照新机场总体规划，工程将重点建设条能够起降空客新跑道和座面积达万平方米拥有座登机桥新航站楼，预计到年，机场旅客吞吐量将达到万人次货邮吞吐量万吨飞机起降万架次保障能力，按照经济规律，当大型机场年旅客吞吐量达到万人次时，空港经济将产生加速集聚发展效应。

作为南京江宁经济技术开发区重要组团，空港工业园位于南京主城区正南方，距市中心仅分钟车程，占地平方公里。

引进个国家和地区多个内外资项目，包括世界强企业家，累计总投资亿美元，实际利用外资亿美元，各项指标成倍增长，发展势头迅猛，短短年，已成为南京地区对外开放新平台和临空区域新窗口。

坐拥禄口国际机场，空港工业园可以说是有着得天独厚优势。

从禄口机场进入江苏，首先映入眼帘便是这方土地，这将是江苏递出去第张名片。

禄口空港地区包括江宁区禄口街道横溪镇和溧水县柘塘镇，总面积平方公里。

总体空间框架是城三团。

城为禄口新城，规划城市建设用地平方公里，人口万，是未来空港地区发展主要载体，将形成产业发展公共服务和景观生活服务三轴三片格局。

省门第镇北望亚洲最大铁路交通枢纽南京南站，南靠华东地区流空港，根据南京市最新修编城市总体规划，围绕着禄口空港周边地区，将来会是南京都市圈重要副中心空港小镇，定位为国内领先国际知名航空城。

机场外站式购物中心从禄口机场出来国内外游客，进入江苏第站就是空港小镇。

而这个空港小镇里，不光有南京地方特色产品，还将聚集国内外线品牌。

价格也许比机场免税店还便宜些„„目前和全球著名品牌折扣店奥特莱斯购物广场已经协议入驻，规划中体化购物公园组团，位于主湖区南侧，将商业功能与游憩功能体化设计，沿道路设置大体量商业空间，内部设置街巷式商业和游憩空间。

在相关配套设施建设上，空港小镇将设置地区级和居住社区级两级配套设施。

虽然规模不大，但是相关配套确实高标准。

其中，在地区级政务文化组团内，设置职业教育学院三级甲等医院社会福利院图书馆少年宫综合展演中心地区行政管理中心等设施，确保中心区配套职能完善和生活品质提升居住社区级中心设置公共绿地体育设施社区商业服务等功能，均分布于居住组团内，确保居民步行五分钟内到达。

机场轻轨边是南京南站，边是禄口空港，条机场轨道交通线将两者联系起来，而空港小镇是这两点线中个重要节点。

快速交通建设已先行启动今年省道高速化改造将启动，这条路修好后，主城到禄口国际机场就有了除机场高速外第二条高速通道。

在轨道交通方面，年，机场线将开工建设。

据介绍，机场线将和京沪高铁无缝对接，经天元西路利源路苏源大道清水亭大道向南，进入机场高速路沿线，并进入机场区，全长公里，线路在清水亭西路以北为地下段，以南基本为高架。

便捷交通则是空港新城另大特色。

通过轨道交通和快速路网，空港城将和主城及南京其他组团保持畅通渠道，并将加强与京沪高铁南京南站龙潭港组团联系，形成以江海航空铁路三大交通枢纽为中心南京城市发展新策源地未来至年，将有近万人陆续迁入禄口空港生活工作。

陆续有百亿建设投入，个基础设施完善区域布局科学生态环境优美产业结构合理新城区正掘地而起。

项目所在区域拥有众多专业市场和工业园区，为项目未来发展提供了强大动力和支撑。

南京城市化进程正在加速，特别是空港小镇发展为商业发展圈定了巨大高端消费人群，同时，消费结构改变，也正在改变空港地区商业发展布局，环顾周边，苏州无锡杭州等城市主题商业纷纷崛起。

建设台湾主题风情广场意义提高城市竞争力，助推南京市成为陆台合作中心城市项目通过完善市场规划商业发展策划以及两岸关系沟通协调，首创以台湾商品贸易宁台文化交流为核心主题大型商业贸易中心，完成台湾南京商贸发展平台建设。

通过个商业贸易中心组建发展，达到两岸城携手前进美好前景。

并由此扩散延伸出个集文化展示商业推广旅游集散物流加工投资服务于体大型产业基地。

当前正值两岸关系发生积极变化关键时刻，南京对台地位进步突显，项目必将成长为南京市宝贵政治和经济资源，我们要通过打造个完全意义上台湾文化交流与精品商贸中心来提升南京市作对台工作新形象。

二增加税收，成为空港新城个经济增长发动机，为空港新城发展奠定长足基础建立和培育台湾城整体商圈。

不能孤立地看待台湾城建设，台湾城建设与改造应与空港小镇整体规划有机地结合起来。

结合交通系统综合改造，建立必要人行通道，完善商圈整体配套设施，包括公交场站停车场休闲设施等，为人们出行和休闲提供方便。

通过系列化改造和规划，台湾城整体商圈将会成为南京市构建和谐社会，扩大就业又个新经济增长点。

方面，南京与禄口城市化进程正在加速，特别是空港小镇发展为商业发展圈定了巨大高端消费人群，同时，消费结构改变，也正在改变禄口地区商业发展布局，环顾周边，苏州无锡杭州等城市主题商业纷纷崛起，项目以台湾地方民族特色，结合优秀商业元素，打造出首个浓郁文化风情特色主题街区，不但为为台商提供更多生活便利和消费场所，填补了禄口高端商业空白。

另方面，作为长三角首个台湾主题商业，也更新发展观念，优化发展结构，转变发展方式，提高发展质量，推进空港新城经济社会文化发展进程，实现产业升级交通改善，不仅强化了改善区域经济环境区域辐射能力，推动空港新城发展，更打造南京城市名片，塑造南京城市形象。

带动了南京乃至整个长三角主题商业发展。

不断将长三角商业地产推向历史前台，创造出辉煌经营业绩。

台湾政府与南京政府必将以大政策为依托对项目给予充分认同和有效支持，这样更有利于个企业运营并有足够发展空间，同时可以解决相当大部分本土劳动就业问题。

社会效应形成会促动更多台湾企业自觉自愿到南京市和项目投资并实现自己企业盈利和产品推广，这样就形成了个台湾南京与项目本体良性循环。

台湾经济形势分析亚行预测台湾经济年将下降。

据新华社月日报道，世界银行亚洲开发银行日前分别发布年经济前景展望，均对台湾经济年表现作出悲观预测。

亚行则预测台湾年经济将萎缩，到年才可能略有起色。

亚行报告说，台湾极度依赖外贸，由国际金融危机引发世界性经济衰退，严重冲击了外向型台湾经济。

因此在年下半年受到冲击也比大多数经济体更重。

经济在前两季平均增长之后，于第季萎缩第季更是急挫，导致全年增长率仅达。

这是自年减幅以来最差表现。

台湾经济在年第季度更是创纪录地收缩了。

在内需提振乏力外需市场萎缩双重压力下，岛内生产和服务业增长停滞，财政状况恶化，民生痛苦指数提高。

导致台湾经济衰退原因有内部和外部两个层面，其中产业升级不力是根本性因素而两岸经贸关系逐步开放和正常化回归有助于纾解台湾经济困境。

陆台合作，台湾步骤有放矢地低成本推进招商工作。

项目招商方式项目推介会新闻发布会以项目推介会新闻发布会方式，举办小规模专项招商活动，邀请媒体和目标客户，针对有限多个招商对象及客户联合洽谈，系统宣导项目理念，通过面对面方式塑造项目品牌，客商邀请针对性较强，范围易于控制，项目洽谈可较深入细致。

完成落单。

投资研讨会邀请台湾当地工商会行业组织协会为协办单位，采取共同邀请方式，组织客商参会会议目明确，招商项目重点突出，收效较佳。

媒体信息发布会举办发布招商信息招商活动。

由招商部门向各界介绍中南汽车港市场政策，推出招商项目，发布招商信息。

提高项目知名度和可靠度。

招商会举办规模较大综合招商活动，组织南京地区江宁地区有关部门和台湾目标客户参加。

通过过政府或对外有影响力机构行业协会等各种渠道，广泛邀请客商参会，进行招商活动。

会议场面较大，社会综合效应强。

行业协会商会关键商户个篱笆三个桩，个好汉三个帮，通过行业商会关键商户，通过给与特殊优惠政策佣金等方式，利用行业相关专业人员组织机构能力，以点带面，不但能有效提高项目可信度，而且能更多更准地定向招商。

专业展会成立专业小组，频繁参加各类陆台交流展会，考虑到目标人群巨量集中扩大行业影响力以及对项目品牌提升，同时，能够参加展会客户多是渴望进军大陆厂家，因此，此招商方式可作为重点推广方式来执行。

强烈建议制定不同等级参展方案，以高频次品牌化方式参加不同层次专业展览会。

以参展参加参与三个方式参加各类展会。

参展以展位方式参加参加参加展会组织方组织各类活动高峰论坛，如参加全国汽车配件展参加亚洲户外运动展会等参与组织人员，参观展会，发放资料。

第九章项目运营管理方案不论项目有何特色，不论采取哪种整合方式，统经营管理首要条件就是必须成立个专门商业经营管理公司，由经营管理公司对商场进行整体商业规划设计业态定位招商等，专业地进行推广和招商，整合工作。

中汽联商业管理有限公司作为经营管理公司，贯彻服务性经营理念，建设综合品牌服务平台，以展销会信息平台品牌企业塑造等各种形式，帮助入驻企业拓展上下游渠道，简化中间环节程序，降低经营成本，实现利润最大化，项目执行期计划引进专业经营管理公司依据项目模式概念进行运营管理。

第十章投资估算和资金筹措投资估算经估算项目总投资约为万元，构成如下表所示。

项目总投资估算表序号项目第年第二年合计物业改造景观设计与改造前期招商费用后期运营费用财务费用不可预见费用合计二资金筹措