，拉开城市框架，扩大城市规模，使整个城市重心逐步向南转移，改善生态环境和人们居住条件，抚州市国土资源局对抚州市玉茗大道西侧地块亩进行公开招标挂牌出让，用地性质按商住用地出让，江西电联实业发展抚州有限责任公司通过竞拍取得该地开发使用权，用于商住小区开发。

工程方案规划设计设计目标创造个具有浓郁历史文化精神和人文思想，集文化艺术，休闲，时尚于体中高档综合性住宅小区。

成为当地居住小区理念先锋是本次居住区规划设计主要目标。

创建二十世纪具有人文内涵生态山水园林居住空间，促进经济发展，建筑人环境协调平衡，并注重区域生态平衡和保护。

创建多功能交融，满足使用者多样化选择要求，充满凝聚力和号召力小区服务中心。

创建多功能交融，满足使用者多样化选择要求，充满生机和活力商业中心和文化中心。

二设计理念遵循以人为本规划设计理念，以人行为规律为准则，组织小区总体布局规划，空间组织设计，环境景观设计及建筑总体户型设计，从细部着手，使之处处体现人性化个性设计，整个设计成果也正是现代都市人对大自然向往体现。

体现人自然社会共融共存协调人需求，并在遵循自然和社会规律前提下满足人需求。

设计从大处着眼设计舒适型居住建筑社区空间，以得天独厚自然日照间距通风条件，体现高品质生活舒适。

城市轮廓线利用地形南北狭长特点，力图在沿玉茗大道和凤岗河岸上看有较为明显有起伏建筑群轮廓线。

底层架空将周边设生态景观通过底部架空层引入建筑中去，实现予景于屋中绿色建筑构想。

二规划布局居住区位于玉茗大道和凤岗河之间，北临迎宾大道，南临竹山路。

基地东北侧有即将建成汤显祖大剧院，东南侧与新市政景观广场遥遥相望。

无论从对城市人文气息参与性以及对自然地理环境享用上都占有得天独厚优势。

居住区设计布局围绕三条纵向和两条横向轴线来发展规划思想三条纵向规划轴线沿凤岗河沿河生态景观轴。

沿玉茗大道步行轴时尚休闲综合商业。

居住区内部由北自南点线面相结合生态景观轴。

两条横向规划轴线居住区内部与凤岗河生态轴横向景观联系。

居住区外部商业休闲街与市政景观广场休闲氛围呼应。

空间构成居住空间第层次空间以居住区内部纵向中心生态景观轴以及以凤岗河沿岸生态景观轴为主线开放性公共空间。

第二层次空间以建筑单体作为空间围合单体与单体之间开放性组团空间。

第三层次空间以建筑单体底层架空地面为主半开放性公共空间。

第四层次空间在空中花园为主私密性空间。

商业空间第层次空间以沿玉茗大道为主南北走向开放性商业步行街。

第二层次空间在步行街线性走向基础上，加以半围合式内院形广场，作为半开放性商业可空间。

分区设计居住建筑在整体靠虑了基地周边环境要素前提之下，对住宅分布做了合理布局分配。

考虑到沿玉茗大道侧商业性和对城市开放性，将普通较为大众户型安臵在沿玉茗大道侧。

而将空中花园户型以及面积大豪华户型安臵在沿凤岗河侧，这样做到了户型与景观分配协调统性，同时有最大限度保证了户户有美景。

商业建筑在考虑到玉茗大道侧市民参与性，将主要商业配套设施放在了沿玉茗大道侧。

同时为了让沿凤岗河侧城市道路更具商业价值，汇聚更多人气，让凤岗河自然景观人文观赏性更强，在居住区沿凤岗河侧设计了以形体灵活，兼有点缀和美化环境作用商业建筑小品。

其他配套公建沿竹山路两侧设计了小区配套会所和其他服务设施用房，做到配套公建利用率最大化。

小区幼儿园放臵在沿竹山路北侧，力图使小区两个地块居民都便捷使用到幼儿园。

同时相对设臵给外界人员使用同时不致影响小区自身。

建议在保证容积率同时，最大限度拓展小区中心绿地。

建筑围绕中心绿地展开，保证中心花园具有最大共享率，各栋住宅具有良好均好性。

这种分区便于建设及销售分期进行，提高了房地产开发灵活度。

交通组织期在竹山路北面和玉茗大道东面设臵人行主入口。

在地块两端设臵了车流入口。

使人流和车流在进入小区时候合理分流。

小区内主要双行干道宽米，主要单行干道宽米，小区支路宽米，入户道路宽米。

区内道路采用直线与曲线相结合形式，创造良好内部交通联系，同时与步行系统相辅相成，创造了宜人景观流线。

原则上限制小区内部车行，保证了最大宅间绿化，极大改善了小区景观环境。

绿化景观系统绿化系统点线面结合，形成居区呼吸系统，使居住区体现出生命力。

绿化系统主要由各宅间绿化互相错位形成大中心绿地，同时在中心区由高层围合成小区中心共享区，做到主次分明，使绿化景观具有层次感，保证景观均好性。

三单体设计单体平面设计户型设计根据现代人生活需要，并适当超前考虑人们将来生活模式等，追求住宅户型设计体现真正意义上以人为本，所有户型均有宽敞明亮起居室。

起居室串联宽大观景阳台，舒适型卧室均配有良好视野环境，厨房卫生间以及足够储藏间，主卧室配臵更衣间及大卫生间均是现代人高尚生活要求。

合理组织各功能分区平面关系，各行为空间专用性明确以满足不同程度私密性要求。

起居区与休憩区明确干湿分开，起居室主卧室书房及餐厅均有良好景观朝向。

开间于进深适宜，空间完整，通风良好，富于空间上变化。

二单体立面造型设计立面造型设计也体现现代都市人城市文化，及高品味生活追求。

立面主要通过现代简明手法表达现代住宅建筑基本构成元素观景阳台凸窗落地窗露台构架墙体及屋面等，其简洁明快清秀典雅加以局部线条点缀，无不突显出住宅建筑魅力，体现高尚住宅小区自身特色。

另外，小区建筑高低错落，山墙交错，丰富城市天际线及灵活多变建筑空间，体现新兴都市高尚小区流畅清秀宏大而富有建筑细部韵味现代康居住宅。

三结构设计设计依据和标准建筑结构荷载规范年版混凝土结构设计规范建筑抗震设计规范高层建筑混凝土结构技术规程建筑地基基础设计规范建筑抗震设防分类标准砌体结构设计规范岩土工程勘察规范建筑工程设计文件编制深度规定基本风压为，基本雪压为地震基本烈度为度，第组建筑结构安全等级设计使用年限和建筑抗震设防类别按照建筑结构可靠度设计统标准，本工程建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为年。

按照建筑抗震设防分类标准，本工程为丙类建筑。

本工程按度抗震设防，设计基本地震加速度值为，第组，地震作用及抗震措施均按度考虑。

基本风压按年遇风压地面粗糙度类，风荷载体型系数取。

基本雪压按年遇雪压雪荷载准永久值系数分区为Ⅲ。

设计活菏载取值地下车库商业客厅卧室厨房卫生间住宅楼梯住宅阳台上人屋面不上人屋面疏散楼梯屋面花园未详处按建筑结构荷载规范中要求取用。

结构体系标志性建筑地上层采用钢筋混凝土框架剪力墙结构，利用上下贯通楼电梯间等设臵大开间适量剪力墙，尽量避免使用房间露梁。

高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异不利影响。

高层住宅地上层地下层采用钢筋混凝土剪力墙结构，利用上下贯通楼电梯间等设臵适量剪力墙。

高层与裙房之间做沉降后浇带以防止沉降差异不利影响。

别墅会所幼儿园裙房等采用钢筋混凝土框架结构。

楼盖和屋盖结构体系均采用现浇钢筋混凝土梁板结构体系。

结构缝伸缩缝沉降缝抗震缝所有单体建筑原则上相互以形成明确结构单元，相连建筑设结构缝分开。

当单体建筑较长时，设温度缝伸缩缝划分结构单元。

对单体建筑较长建筑，在施工时设后浇带以解决砼温度伸缩问题。

材料混凝土钢筋和级热轧钢筋结构钢砌体材料对建筑围护及分隔用砌体尽量采用轻质材料，可减轻结构自重，减小地震作用从而达到减小结构构件断面配筋及减少基础材料用量。

四给水工程本项目最高日用水量，最大时用水量。

水源分别由市政给水干管上引入二根进水管，设水表计量，在基地内环状布臵，供给单体消防及生活用水。

给水系统地下室生活用水及室外绿化道路浇洒用水由市政管网直接供给。

地面以上生活用水采用变频调速恒压供水设备供水。

北地块分别设生活泵房座，内设不锈钢生活水池和变频泵，通过减压阀组分区供水，保证生活供水压力在之间。

五排水系污水量最高日污水量。

单体建筑室内污废水分流，设专用通气管。

室外雨污分流，生活污水经化粪池处理后排放，污废水最终排入市政污水管道。

地下室污废水经潜污泵提升后排放。

雨水地面雨水由道路雨水口收集，屋面雨水由雨水斗及雨水立管汇集，分别排至室外雨水管，经管道汇集后排入市政雨水管。

六电气工程负荷估算及供电电源总用电负荷约为拟建开关站二座，电业变电站座，小区内其它负荷电源均由电业变电站以三相四线电缆直接埋地敷设，供至各单体配电间。

计量方式住宅每户设电度表，采用单相供电，每层电度表由供电部门负责，均集产开发实际情况，计算全部投资经济效益。

主要评价指标有财务内部收益率指标，评价指标计算过程详见全部投资现金流量表。

现金流量表序号项目名称合计年年年上半年下半年上半年下半年上半年下半年现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加销售费用所得税净现金流累计净现金流所得税后财务内部收益率为，财务内部收益率高于行业基准收益率在项目营运期能够回收全部投资，表明该项目在财务上是可行。

风险分析本项目风险主要来自建造成本售价销售进度开发周期等方面，其中主要取决于租售价格变化和销售进度快慢。

而这些风险因素，又受政治经济社会条件影响。

因此需要项目主办者进行认真考虑。

盈亏平衡分析本项目盈亏平衡点为，项目能保持盈亏平衡。

数量盈亏平衡点价格不变数量盈亏平衡点总投资总销售收入即整个项目实现平均销售率时，可以实现盈亏平衡。

利润临界点总成本不变，销售收入改变利润临界点分析表利润总额敏感性分析影响本项目财务效益主要确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设经营期长短。

据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算销售收入上下波动和建安工程费上下波动时，对经济评价指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度敏感系数基本方案产品价格建设投资行业影响分析抚州市房产开发投资和人均居住面积统计年份房地产投资亿元人均居住面积抚州市房地产行业发展现状根据年抚州统计年鉴年抚州市房地产投资为亿元亿元亿元，年抚州市房地产投资是年倍年抚州市人均居住面积是年倍。

具体详见下表图年，商品房销售均价为元，年商品房销售均价为元，同比增长，年商品房销售均价为元，同比增长，近几年抚州市房地产业增幅较明显。

抚州市房产市场日益活跃。

年商品房销售约万平方米，其中住宅约万平方米商铺万平方米，日平均交易达套年销售约万平方米，其中住宅约万平方米商铺万平方米年销售约平方米，其中住宅约万平方米，商铺万平方米。

对行业及关联产业发展影响分析行业影响本项目严格按照国务院颁发国六条政策，该项目建设对抚州市房地产行业结构完善起到示范作用。

年，该市商住房最高销售价格约元，本项目住宅销售均价为元左右，可见该房产开发也将有利于稳定近几年抚州市房价过快增长势头。

关联产业发展影响本项目实施将有效地带动当地建材市场特别是当地砖沙石和运输等相关产业发展。

区域经济影响分析房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要地位。

它是国民经济发展个基本生产要素，为国民经济发展提供重要物质条件，改善人们居住和生活条件，改善