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方米，仅占总量。

商务楼盘增长过快今年月份，全市市区商铺写字楼等非住宅交易量达万平方米，占总量，较上年同期增长倍。

商铺写字楼快速增长对促进我市商贸流通有着积极意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场持续健康发展。

交易税费仍显偏高我市目前商品住宅和存量住房契税税率均为，减半征收标准为，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。

北京上海成都厦门普通住房含商品住房契约税率为，减半征收标准为北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来调至，对普通住宅减半征收标准由调到。

成都实行对购房款补贴政策。

沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金政策。

长沙市对购买二手房契税按计征，对购买平方米策推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资加温。

新建商品房供求结构情况年全市市区核准预售商品房面积万平方米，较上年增长，其中商品住宅万平方米，较上年增长完成商品房交易面积万平方米，同比增长，其中商品住宅交易面积万平方米，同比增长。

表商品住宅供应量情况表价格元平方米供应量万平方米所占比例单套面积平方米供应量万平方米所占比例以下以下以上以上表商品住宅销售情况表价格元平方米销售量万平方米所占比例单套面积平方米销售量万平方米所占比例以下以下以上以上表表显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上供应量占总量，单套面积在平方米以上总量是从销售情况看，单价在每平方米元以上是占总量销售，单套建筑面积在平方米占总销售量是。

商品房价格走势年南昌市市区商品房均价为元平方米，较上年增长，其中商品住宅均价为元平方米，较上年增长，全年各季商品住宅均价分别为第季度元平方米，第二季度元平方米，第三季度元平方米，第四季度元平方米，价格走势基本平稳。

表商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元平方米增幅商品住宅均价元平方米增幅居民人均可支配收入元增幅居民消费价格指数增幅年，我市商品房价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。

新建商品住宅购买对象情况年全市交易量万平方米商品住宅中，本市居民为万平方米，比重达外地居民购买为万平方米，比重为。

表购买对象构成情况表商品住宅交易量万平方米按销售对象划分按购房目分类本地居民所占比例自住所占比例外地居民所占比例置业投资所占比例近年来，随着经济快速发展和花园城市建设步伐加快，我市居住环境不断改善，作为省会城市辐射功能日益显现，吸引了外地特别是省内其他地市人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房比重逐年上升，由年上升到年。

从购房目分析，以自住为主，但置业投资比重逐年上涨，由年上涨到年。

置业投资比重增大，方面说明投资者看好南昌市房地产市场，另方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场持续健康发展有定跗面影响，因为我市房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。

商品房空置情况年全市预计商品房空置面积万平方米，较上年下降，其中商品住宅空置万平方米，较上年下降。

从空置区域看，新城区比重较大，占。

从时间看来看，我市空置商品房大多为年以下待销商品房，所占比例超过，从空置原因分析，主要是交通不便配套设施不全设计落后户型偏大等。

表商品住宅空置结构情况表按区域划分老城区万平方米所占比例新城区万平方米所占比例按单套建筑面积划分平方米以下所占比例平方米平方米所占比例平方米以上所占比例按单价划分元以下所占比例元所占比例元以上所占比例存量房交易情况年全市工完成存量房交易件套，面积万平方米，较上年分别增长，其中存量住宅套，面积万平方米，分别较上年增长和，房改房上市交易套，面积万平方米，较上年分别增长和。

年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达左右。

房屋租赁市场情况年全市房屋租赁面积万平方米，其中住房万套，面积万平方米。

房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金元平方米，较上年上涨，写字楼租金平均元平方米，较上年上涨，住房租金市场价元平方米，较上年上涨。

房屋拆迁及旧城改造情况年全市城区完成房屋拆迁面积万平方米，较上年减少，涉及被拆迁户户。

年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置比例逐年上升，年达到左右。

在货币化安置住户中，有左右购买了二手房，左右购买了新建商品房。

二房地产市场发展中存在主要问题土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善年以来，为了防止房地产业出现过热过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控力度，对年度土地出让指标予以总量控制，年开发总量计划控制在万平方米以内，今年月又根据市场形势，果断决策，在年初制定房地产开发总量中削减了万平方米，保证了房地产市场供需基本平稳。

但是，从年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理供地条件不够完善等突出问题。

南昌市今年总供应土地为宗，全年土地总成交量为亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应宗，总面积亩，占总成交面积，而青山湖区老城区土地供应达宗，总成交面积亩，占总成交面积。

位于二类地段以外高新开发区昌北开发区没有出让宗土地。

老城区土地供应量增大，提高了项目楼面地价，从而拉动了房价上升。

另外，从供地现状来看，大部分为需要进步拆迁平整生地。

出让生地容易生产交地时间延长开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。

住房供应结构不尽合理目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求中低价位楼盘较少。

据统计，今年月份，全市市区批准预售商品住宅为万平方米，均价在元平方米以上高价商品住房为万平方米，占总量均价在元平方米以下为万平方米，仅占总量。

商务楼盘增长过快今年月份，全市市区商铺写字楼等非住宅交易量达万平方米，占总量，较上年同期增长倍。

商铺写字楼快速增长对促进我市商贸流通有着积极意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场持续健康发展。

交易税费仍显偏高我市目前商品住宅和存量住房契税税率均为，减半征收标准为，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。

北京上海成都厦门普通住房含商品住房契约税率为，减半征收标准为北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来调至，对普通住宅减半征收标准由调到。

成都实行对购房款补贴政策。

沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金政策。

长沙市对购买二手房契税按计征，对购买平方米多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，将比基本方案增加净现值万元，增长反之，利润减少，销售收益下降。

因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作。

三金融财务风险分析本项目资金分为三块部分银行贷款部分自有资金部分预售房款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用次性付款方式分期付款方式八成银行按揭方式④建筑分期付款银行按揭特惠免息付款方式全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

附表附表主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ项目设计参数房地产开发产品总建筑面积平方米商品住宅销售面积商业用房建筑面积车位销售面积平方米平方米平方米不计建筑面积Ⅱ经济数据开发产品投资万元其中财务费用万元单方成本元平方米资金筹措万元其中资本金借款预售房款自有资金万元万元万元万元经营收入万元经营成本万元经营费用万元应交税金万元其中营业税金及附加土地增值税所得税万元万元万元利润总额万元税后利润万元可分配利润万元Ⅲ财务评价指标投资利润率投资净利润率投资利税率资本金净利润率全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后年房地产投资长期借款偿还期年建设期起注整数位存在四舍五入产生误差附表项目总投资估算表单位万元序号项目合计开发建设投资房地产开发成本土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用房地产开发费用销售费用管理费用财务费用二经营资金三项目总投资额开发产品投资固定资产投资经营资金附表销售收入与经营税金估算表单位万元序号项目合计销售收入可销售面积平方米平均售价元平方米销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税商品房销售净收入注销售比例是各个产品销售比例加权平均附表土地增值税估算表单位万元序号项目合计销售收入扣除项目开发成本开发费用销售税金其他扣除额增值额增值比例增值税率速算扣除率土地增值税附表投资使用计划与资金筹措表单位万元序号项目合计总投资经营资金开发产品投资其中不含财务费用财务费用资金筹措资本金预售收入租金收入其他收入自有资金借款开发产品投资长期借款经营资金借款附表损益表单位万元序号项目合计经营收入销售收入租金收入总成本费用开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补前年度亏损应缴所得税额所得税税后利润盈余公积法定盈余公积金公益金任意盈余公积金加年初未分配利润可供投资者分配利润应付利润方方方年末未分配利润注成本费用按销售金额比例各期分摊。

附表现金流量表全部投资单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出开发产品投资经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量净现值累计净现值所得税前净现值累计所得税前净现值计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值投资回收期年静态投资回收期年动态基准收益率附表现金流量表资本金单位万元序号项目合计现金流入销售收入租金收入其他收入回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金流出资本金租售收入用于产品投资自有资金经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还借款利息支付净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量净现值累计净现值所得税前净现值累计所得税前净现值计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值基准收益率附表资金来源与运用表单位万元序号项目合计现金来源销售收入租金收入其他收入房地产投资借款短期借款资本金自有资金回收固定资产余值回收经营资金净转售收入现金运用开发产品投资含利息经营资金经营费用经营税金及附加土地增值税所得税应付利润自有资金回收借款本金偿还借款利息支付盈余资金累计盈余资金附表长期借款偿还表单位万元序号项目合计