金地景园房地产开发项目可行性投资论证建议报告word文档（定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

，纵观星城楼市，年楼盘供应量相比年明显有所减少，但楼盘放量减少情况下，需求量却在稳定增长。

市场很可能保持房价销售量增长，但行业和企业景气程度却比住年差，尤其是企业利润不比住年。

仅单纯依靠开发模式发展将企业做大做强已受到局限，只有在新变化下，星城房地产企业操作策略应更加丰富，以适应发展变化。

商品住宅客户构成及购买实态分析按购买目来分，购买住宅客户可分为自住型和投资型两种。

自住型客户中可分为第次臵业者和二次以上臵业客户。

第次臵业者中，以刚参加工作不久单位没有住房工薪阶层旧城拆迁户外地入长户部队退役和小经营户为主，年龄般在岁居多，地段周边环境没有太多要求，只要有进现有公房出售规范发展市场服务发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序。

长沙市投资宏观背景该市房地产市场总体供求现状年，受国家宏观调控政策影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展支柱产业。

长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期年全市在建在售楼盘开发量与年对比总开发量平米住宅开发量平米商业开发量平米年，年，差额，年销售出现井喷，楼盘空臵率大幅下降住宅销售面积住宅剩余面积销售率商业销售面积商业剩余面积销售率年消费者购房需求旺盛，商品房价格涨幅提升。

年，长沙市共成交商品房套，成交面积万平方米，成交金额亿元，又创历史新高，分别比年同期增长和，增幅较大，增速加快。

随着居民收入水平不断提高，居住品位不断提升，消费者购房需求还将有个较大上升空间。

年长沙市商品房销售均价为元平方米，比去年上涨。

其中商品住房销售均价为元平方米，比去年上升了。

由于商品房供应量减少与消费者旺盛购房需求之间存在较大反差，导致年长沙市商品房价格涨幅较大。

经济适用房别墅开发量由于政策因素，上半年新增量不大，下半年建设量有所回升年，长沙市经济适用住宅小区建设共完成投资亿元，竣工建筑面积为万平方米，销售经济适用住宅面积万平方米，分别比去年同期增长和。

长沙市商品住宅市场板块划分及其差异芙蓉区楼盘因期独特区域位臵，它住宅均价和商业均价雄居五区榜首。

由于其独特横长条状地理位臵，不仅横跨长沙市版块，还包括了长沙东市。

它集中了五广场商业圈，中央广场商业圈袁家岭商业圈火车站商业圈马王堆商业圈等五大商圈，长沙商场三个五星级酒店也聚集在此，这些都带动了该区域房地产发展。

芙蓉路至韶山路开发大量写字楼商住楼成为长沙市中央商务区不可缺少个版块。

马王堆经过年发展，已成为集市场中低档商品房经济适用房于体版块。

而烈士公园版块快速发展，营造了长沙个富人区。

雨花区房地产近年来开发力度加大，其楼盘开发总建筑面积位居五区之首。

同时长沙市经济适用房也主要集在中该区域，雨花区充足土地资源给其提供了坚实基础。

目前以突出点新区治拉通线火星大道开发两片南片洞井新城和东片体育新城为重点进行城市建设。

而长株潭融城给该区域又带来了新机遇。

天心区房地产发展速度增幅最慢，其楼盘开发数量在五区中名列最后。

省政府和区政府南迁长株潭体化，给该区域发展带来了契机。

天心区不仅具有良好环境，景观资源，还汇集了政治干校交通学校长沙理工大学等批高等学府，使其具有优质客户资源。

长沙大道和书院南路两厢是其今后发展主要方向。

岳麓区房地产其住宅均价和商业均价为最低，这主要是因为其房地产开发时间较晚和湘江天堑阻碍了其快速发展。

但随着金星大道和潇湘大道拉通，该区域将通过年建设，使城区面积达平方公里，人口万人。

岳麓区具有良好房地产发展硬件基础，它不仅有优美自然环境，还有浓厚文化气氛，而大学城老师和高新区职员为其提从了大量客户资源。

开福区在楼盘开发量最少。

作为长沙老城区，第二产业以国营大中型工矿企业为主，单位效益普遍较差，城市基础设施落后，人均收入在五区中名列末位，因此该区在长沙市房地产格局中扮演着北丐角色，随着芙蓉北路拓宽金霞大道拉通新霞凝港建设及旧城改造力度不大，城市建设发生了日新月异变化。

现该区房地产开发热点集中在金霞大道两厢和四房坪。

前者主要以开发中档楼盘为主，后者则以经济适用房和中低档楼盘作为主要开发方向。

长沙市商品住宅平均价格走势及市场新动向商品住宅均价据长沙市房地产交易中心统计，年，长沙市商品房销售均价为元平方米，比去年上涨。

其中商品住房销售均价为元平方米，比去年上升了。

由于商品房供应量减少与消费者旺盛购房需求之间存在较大反差，导致年我市商品房价格涨幅较大。

长沙市房地产市场新动向高速交通网路形成，推动房地产快速发展长沙日趋完善高速交通网络正在迅速推动楼市发展，尤其是随着长沙六桥三环工程实施以及各项市政设施进步完善，住宅郊区化进程正在加快，在长沙六桥三环路网系统中，目前环线附近房产已硕果累累，二环线周边开始瓜熟蒂落，三环线投资热点也正在渐渐形成东南西北区项目遍地开花纵观长沙整个楼市东边雨花生态新城以建成雨花区政府新址为中心，在万家丽和香樟路聚集了大批楼盘。

南边天心生态新城以正在建设省政府机关新址为中心，在湘府路和芙蓉南路汇合了几十个开发项目。

西边岳麓大道和金星大道两边扎堆了大批楼盘。

北边青竹湖外商城，由青竹湖大道和太阳山路构成路网骨干，向四周延展自己势力范围大盘进代已经来临随着长沙市政府迁住河西新址，阳光金牛山庄等批项目已进入实质性操作阶段。

省政府南迁同时也带动南边楼市发展。

目前奥林匹克花园也正在紧张进行前期准备工作。

商业地产竞争继续白热化从五商圈铜锣湾广场与王府井商业广场之争，到中南汽车世界与雨花五金机电市场大战可知，市内传统商业商业与市郊专业市场之间竞争继续呈白热化趋势，但随着市内土地供应总量减少及传统商业商业开发趋于饱和专业市场利用其特殊专业化规模化优势，将逐步占据商业地产主导地位。

大限逐渐规范土地市场，房地产将面临重新洗牌和重组即国家监察部颁布号令以来，纵观星城楼市，年楼盘供应量相比年明显有所减少，但楼盘放量减少情况下，需求量却在稳定增长。

市场很可能保持房价销售量增长，但行业和企业景气程度却比住年差，尤其是企业利润不比住年。

仅单纯依靠开发模式发展将企业做大做强已受到局限，只有在新变化下，星城房地产企业操作策略应更加丰富，以适应发展变化。

商品住宅客户构成及购买实态分析按购买目来分，购买住宅客户可分为自住型和投资型两种。

自住型客户中可分为第次臵业者和二次以上臵业客户。

第次臵业者中，以刚参加工作不久单位没有住房工薪阶层旧城拆迁户外地入长户部队退役和小经营户为主，年龄般在岁居多，地段周边环境没有太多要求，只要有，出租收入其他收入筹资活动产生现金来源，自有资金，银行贷款，其他负债其他来源二资金运用开发成本投资经营成本销售费用，销售经营税金及附加，所得税盈余公积应付利润借款本金偿还，借款利息支付三当年盈余资金四累计盈余资金年单位万元序号项目名称合计年年损益及利润分配表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度经营收入，销售收入，出租收入其他收入开发成本运营成本销售费用，销售经营税金及附加，财务费用营业利润，补前期亏损利润总额，所得税净利润，年附表项目损益及利润分配表单位万元年年税后成本利润率净利润总投资序号项目合计税前成本利润率利润总额总投资成本净利润率净利润净利润所得税总投资现金流量表全部投资年三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度现金流入，销售收入，出租收入其他收入净转售收入现金流出开发成本投资经营成本销售费用，销售经营税金及附加，所得税净现金流量，累计净现金流量，净现值累计净现值万元计算指标财务内部收益率财务净现值，计息周期为季度附表项目现金流量表全部投资单位万元序号项目合计年年借款偿还期测算表三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度借款及还本付息额期初贷款本金累计其中本金利息本期贷款，本期应计利息，本期还本付息，其中还本，付息二偿还贷款资金来源，销售收入，减销售税金，销售费用，所得税支付建设资金可用于还款销售收入，其中偿还利息偿还本金，盈余销售收入资本金可用于还款盈余资金，三借款偿还期年年年附表借款还本付息估算表单位万元序号项目合计年敏感性分析表项目部分指标变化敏感性分析结果销售收入万元建筑投资总成本万元税后利润万元建筑成本利润率财务净现值万元内部收益率动态回收期基本方案，销售收入变化销售收入下降，销售收入上升，变动成本变化变动成本增加，变动成本减少，附件二富新金地景园开发经济指标本项目总用地面积亩，规划指标容积率为，建筑密度，绿地率建筑层数层。

地下层，用地性质为居住和商业兼容。

按规划设计条件，可以估算出，总建筑面积为万平方米地上，其中商业用房万平方米，住宅面积为万平方米，底层地下车库和人防共计万平方米共户，车位个，地下个，地上个。

土建及室内安装工程费用项目住宅商铺车库人防小计万元面积土建成本节能成本预拌砼水电安装挖孔桩小计元平米弱电消防以上累计二其他成本分析自来水增容户外工程总费用万元电力户外工程高低杆，变压器配电间万元绿化道路计平方米，按元平方米算万含背景音乐系统土方外运挖运场地平整万万元电梯万设计勘探施工图审查费元平方米万万元煤气铺设开通元户户万元监理费元平方米万元不可预见费万元报建费住宅元平方米，万元商业元平方米万万总报建费万元合计除外万元总计工程建设成本二万元二万元在万元∽万元两个数范围之间三产权办证费用测绘住宅元平米万元非住宅元平米万元办证住宅元户万元非住宅万元手续费住宅万元商铺万元合计万元土地办证费用由住户办理元户故不列入成本。

四销售收入及相关费用收入住宅收入，万元商铺万元车位万元小计万元销售费用销售费万元销售税万元财务成本，万元小计万元管理费土地费用建安工程费前期工程费万元说明管理费用见可行性分析报告数据所得税暂时不列入列表分析总收入万元总成本万元纯收入万元总收入万元总成本万元纯收入万元五调整价格收入及费用分析收入调整房屋均价为元每平方米，车库价按万元按万元算住宅收入，万元商铺万元车位万元小计万元有关费用销售费用万元销售税万元财务成本，万元小计万元管理费用土地费用建安工程费前期工程费万元列表总收入总成本万元纯收入万元总收入总成本纯收入万元长沙市金地房地产开发有限公司温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。

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进现有公房出售规范发展市场服务发展住房信贷，强化管理服务加大住房公积金归集和贷款发放力度完善个人住房贷款担保机制加强房地产贷款监管改进规划管理，调控土地供应加强市场监管，整顿市场秩序