龙港仪邦奥特莱斯广场项目可行性投资论证建议报告word文档（存档） ㊣ 精品文档 值得下载

生态文明建设为着力点，大力实施投资驱动沿海开发三带协进中心集聚环境优化五大战略，着力推进县域城镇化新型工业化基本公共服务均等化，力促经济转型社会转型政府转型，努力打造浙南闽东北最具活力工贸生态滨海城市，全面建成惠及全县人民小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。

规划指出，苍南将坚持绿色发展。

加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循环经济，着力推进节能减排和环境保护，加快形成节约能源资源和保护生态环境产业结构增长方式和消费模式，促使生产生活从高消耗高排放向绿色低碳宜居转变，建设绿色苍南美丽家园。

经过多年建设和发展，苍南第二产业初具规模，现在正在进入第三产业与第二产米业态业种面积比重浙南百货商厦精品百货浙南奥特莱斯购物广场品牌折扣店连锁大型超市大卖场浙南国际影院电影院浙南电玩城电玩浙南儿童乐园亲子娱乐早教玩具和母婴产品专卖浙南大歌城提供自助餐连锁高档歌城浙南新天地本部分功能主要为个彰显龙港现代城市个性和文化品位步行休闲商业街区。

主要业态为酒吧咖啡馆会所连锁快餐和大型餐饮餐饮区域。

主要布置在礼品城期龙港大道对面印刷材料交易中心。

通过对其进行改造装修和招商，打造成为个与礼品城市场和龙港仪邦购物中心相呼应现代化餐饮商业区，繁荣龙港餐饮业。

本部分建筑设计改造方案和商业经营创意借鉴上海市著名文化休闲类商业地标上海新天地和思南公馆，突出表现龙港和浙南地区山海相连，浙南人实干创新海派文化和厚重悠久浙南历史传承。

寓文化于商业，格调高雅，空间精致，设计流，服务精细，创造出个满足浙南地区居民休闲和商务聚会标志性空间。

最终实现与项目另外两大部分礼品城和仪邦购物中心购物功能相互促进，相互融合现代商业局面。

达到龙港礼品市场龙港仪邦购物中心和浙南新天地街区三位体大浙南商业新格局。

提升整个龙港和浙南区域商业水平和质量。

配套服务设施为了提升项目整体品质和运营效率，在激励市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多附加值。

本项目还将注重项目配套设施建设。

本项目配套设施主要包括以下几部分停车位和停车库考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工人数将达到上万人，前来消费和购物客流量估计有万人，为此，交通组织非常重要。

本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。

其中停车位和停车库总停车容量为个，计划在项目各组成部分之间合理分布。

通过大量便捷有效停车位设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好出行条件。

也将彰显本项目作为区域性站式大型商业中心在配套条件方面完备性和竞争力。

精装修酒店式公寓为了丰富项目内部使用功能，完善入驻企业和员工居住和生活配套服务，本项目内精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适日常生活条件，提高项目竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流有益补充和提升。

目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。

景观广场现代商业空间设计规划非常注重公共空间质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心餐饮步行街礼品城交易市场等内部形成别具格景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位作用。

其中礼品城二期广场内景观广场将作为整个项目核心处理，在绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景商业中心气氛。

同时布置大量休闲聚会和交流空间，通过建筑小品雕塑等打造现代都市型购物空间优良品位和卓越个性。

物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目综合管理水平，更加方便服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好工作场所。

努力做到硬件流软件流。

第二章项目机遇背景项目宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济重要组成部分，服务业尤其现代服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度重要标志。

当前我国经济社会正处于重要战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要战略意义。

零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素，实现内部有机互动，良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力现代城市产业系统，因此，本项目大型城市商业综合体发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业优良发展载体。

符合区域发展规划有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市十二五发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造个现代服务业集聚区示范区这些示范区既有商贸聚集区，也有物流总部经济金融服务旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区南浦特色商业街区鹿城综合广场瓯海新城现代商贸区龙湾商业购物广场瑞安现代商贸综合区乐清城市休闲购物广场。

现代物流集聚区重点建设潘桥乐清湾江南空港半岛含灵昆状元岙港区双屿浙南鳌江和龙港等现代物流园区中心制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气瑞安汽摩配永嘉泵阀苍南礼品等制造业服务集聚区。

本项目所在龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化关键阶段，城市经济实力不断增强，迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。

本项目既服务于龙港优势礼品制造业和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域发展规划。

项目建设和运营将促进区域内尤其龙港优质商业要素融合，项目产业属性和定位等都与区域发展方向契合。

与苍南县产业发展规划对接根据苍南县十二五发展规划，苍南在十二五期间将按照省委八八战略创业富民创新强省总战略要求，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善民生为出发点，以生态文明建设为着力点，大力实施投资驱动沿海开发三带协进中心集聚环境优化五大战略，着力推进县域城镇化新型工业化基本公共服务均等化，力促经济转型社会转型政府转型，努力打造浙南闽东北最具活力工贸生态滨海城市，全面建成惠及全县人民小康社会，为提前基本实现现代化打下坚实基础。

规划指出，苍南将坚持绿色发展。

加快生态文明建设，大力发展低碳经济和循环经济，着力推进节能减排和环境保护，加快形成节约能源资源和保护生态环境产业结构增长方式和消费模式，促使生产生活从高消耗高排放向绿色低碳宜居转变，建设绿色苍南美丽家园。

经过多年建设和发展，苍南第二产业初具规模，现在正在进入第三产业与第二产产业发展认同和理解，城市规划对产业布局和配套引导规范，以及对产业运营扶助。

整个项目运作效果和结局都有可能导致功亏篑。

不能达到预定发展方向和发展水平。

所以，拟建项目应加强与政府及相关机构沟通和说明，为大商贸产业长期健康发展发展创造个比较稳定可靠产业政策环境和配套扶持体系。

不仅使项目成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目直能保持优势地位，达到长期繁荣目。

二宏观经济波动风险在经济全球化大背景下，项目所处浙南区域与国际经济联系比较紧密。

国际金融市场动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口消费能力，进而可能影响到项目招商效果和经营效果。

在项目投运后，经济基本面变化还会影响拟建项目经营发展情况，因为区域内许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内消费能力和消费者心理因素造成较大波动。

另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关百货餐饮娱乐等业态经营造成影响。

三过度竞争风险随着浙南区域城市化进程不断加快，以及市场对现代服务业载体尤其大型商贸综合体发展前景看好，区域内可能出现规划过多类似项目情况，虽然在长期看这些体量大都在市场可以承受范围之内，但在短期内，由于需求渐进式成长自然规律。

大量类似项目在短期内扎堆集中上市可能在短期内导致超出市场容量，造成项目供需矛盾短期内凸现。

目前，在灵溪鳌江等人口规模巨大经济发达中心城镇，都有可能谋划规划建设大型城市商贸综合体可能，这些项目都可能在定程度上会给本项目招商和经营带来竞争，造成消费分流和商家资源分散，从而降低项目经济价值和租金收益水平。

四风险防范对于上述风险，投资方仪邦集团已经在项目选址和方案论证过程中，进行了比较深入研究，并已经针对上述风险因素在龙港奥特莱斯仪邦广场项目策划规划设计资金安排人员安排组织安排项目运营筹备方案等方面进行了比较详细地斟酌和相应安排，为可能出现复杂情况和挑战局面准备好了相应防范和应对措施，在各项工作安排中做出了较全面通盘考虑，在资金人才进度等各方面留有较为充裕回旋余地。

加之已经建成中国礼品城市场多年积累商业资源和价值已经比较丰富，如果能有必要政府扶持和社会环境，即便同时遭遇上述不确定性和挑战，本项目仍然有预留资金人才和时间顺利完成项目建设和运行，度过其中困难，克服所遭遇挑战。

第十章研究结论及建议研究结论综合报告上述各章节对拟建项目选址市场可行性财务可行性工程技术组织运营方案设计项目建设和运营社会环境和责任潜在风险因素考量等各个角度深入分析。

本报告认为本项目作为个大型改造和扩建项目，具有真实可靠消费需求支撑和已有专业市场打下良好商业经营基础，项目整体上看市场基础清晰可靠而且比较扎实，而且项目对龙港镇域和苍南县域内就业增加产业结构优化税源建设城市形象提升等社会效益方面效果拜比较显著，未来支持项目长期运营发展需求强劲而又坚实可靠，投资方在过去多年市场实践和目前全国进行类似项目建设中积累了较为丰富专业技术经验积累和经营管理人才储备，在技术人才和资金方面实力具备。

而且从时机上分析项目开发建设所需配套条件和时机已经完善和成熟，项目策划过程中对可能出现风险因素考虑比较全面，并做好了充分打算和足够资源和时间应对可能出现风险和挑战，总体上是个财务优越市场扎实社会经济效益明显好项目，对投资方而言也是个企业发展进入新阶段后战略性项目。

实施和运营管理该项目是可行，项目方案中确定建设和经营目标规划功能分区项目建设体量市场需求定位等都有定依托和基础支持。

项目策划是比较科学，项目方案是可行。

二项目正式实施前建议产业政策配套到位由于拟建项目作为大型商贸产业载体属性，必须将项目长期成功经营发展与项目所在区域商贸产业政策紧密对接，与有关政府充分沟通，使有关各方充分理解项目成功后所蕴涵巨大社会经济效益，以及达到这目标所需要发展环境，争取到县镇两级政府和项目所在村委等相关部门和机构理解和支持，确