运输 优越，境内电气化陇海铁路连霍高速公路国道国道和 郑西高速铁路等条国家级交通干线贯穿全境。

历来为战略要地，同 时也是当今中西经济文化交流的重要通道。

住房保障工作是项重要的民生工程，市委市政府对此高度 重视，连续三年将保障性住房建设列入市十件实事。

年以来， 紧紧围绕住有所居应保尽保的目标。

落实在个项目 个保障性住房的建筑单体。

年以来保障性住房建设任务具体落 实在个项目，其中廉租住房项目个共套，公共租赁住房项 目个共套，经济适用住房项目个共套，棚户区改造项 目个共套，限价商品房项目个共套。

在个项目中， 已取得项目选址意见书或土地批准文号的有个年市本级新开工保障性住房建设任务是套，目前已落实个项目共套， 完成目标任务的。

家园前期建设情况 南家园小区年开始建设，期占地面积亩，建 设廉租住房套，总建筑面积万平方米其中地下室建筑面 积万平方米期工程年开工建设，年交付使用 二期占地面积亩，建设廉租住房套，总建筑面积万平 方米其中地下室建筑面积万平方米，年开工建设， 年交付使用村民安置用房经济适用住房占地面积亩，建设 经济适用住房套，总建筑面积万平方米其中地下室建筑面 积万平方米，年开工建设，目前主体工程已完工。

项目建设的必要性 项目建设是贯彻党中央国务院系列惠民政策的具体 体现。

住房问题是国民经济发展的重要民生问题，党和各级政府历来高 度重视，多年来，住房建设持续快速发展，城镇居民住房条件总 体上有了较大改善，但也看到，近年来随着城镇化进程的加快，住房 矛盾更加突出，城镇低收入家庭的住房困难更是日益显现，搞好保障 住房建设不仅是我党落实三个代表重要的具体表现，是实现社会 稳定保证经济正常发展的大事。

委市政府始终把保障和改善民生及住有所居放在突出位置，多方筹措资金，逐步扩大保障住房的覆盖面，进 步解决低收入家庭的住房难问题，将国家的惠民政策真正落到实 处。

经过近五年来的艰苦工作，初步建立了住房保障制度和建设 管理制度，确保了保障住房建设及保障工作的开展。

建立住房 保障制度，是贯彻党中央国务院系列惠民政策的具体体现， 是我国住房体制改革的重要内容，也是积极推进城镇低收入家庭 住房保障工作的项民心工程。

项目建设有利于促进社会和谐稳定。

住房保障制度是政府针对住房困难的城镇低收入家庭实施的 种社会救助，是我国住房保障体系的重要组成部分。

近年来， 随着住房制度改革的进步深化，逐步建立和完善了以保障住 房商品房的多层次城镇住房供应体系，使全市住宅建设得到了 较快发展，城镇居民居住条件得到改善，居住环境和居住质量有 了较大的提高。

但同时，城市房价上涨过快，住房供应结构矛盾 比较突出，下岗和失业人员进城务工的农民新就业的大学生 有部分困难职工和居民因为经济拮据而买不起住房，甚至租不起 房，还处在相当贫困的阶段，缺乏自我救助能力。

面对这些问题， 市政府把住房保障工作作为深入住房制度改革，实现全面建设小 康社会目标的重要内容，作为解决民生问题构建社会主义和谐 社会的重要工作，努力解决城市中低收入家庭住房问题。

为推动 全面建设小康进程和促进社会和谐稳定起到了积极作用。

建设保障住房是解决低收入家庭住房困难的主要途径。

住房问题是重要的民生问题。

切实解决城市中低收入家庭住房困 难，是党和政府关注民生推进社会和谐维护国家长治久安的项 重要举措。

年月国家七部委联合颁布了关于加快发展公共 租赁住房的指导意见以下简称指导意见，重点就是要把解决 城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益和政府履行公共职能的 项重要责任，以加快发展公共租赁住房为重点多渠道解决城市低 收入家庭住房困难的政策体系。

也是我国实施城镇住房制度改革以来 建立住房保障制度的次总结和完善，体现了党中央国务院关注民 生和执政为民的理念。

各级政府开展城市低收入家庭住房状况调查，全面掌握保障住房 需求情况，编制住房发展规划，将加快保障住房建设列入为人民群众 承诺办好的十件实事之，积极落实保障住房资金，确保保障住 房建设目标任务的完成。

同时健全解决低收入家庭住房困难的配套政 策和工作机制。

是免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费 和政府性基金二是建设用地实行行政划拨方式供应，在土地供应计 划中予以优先安排保证供应。

为保障住房建设提供了政策资金等方 面的保障依据，确保保障住房建设得以顺利开展。

项目建设有利于强化政府住房保障职能，深化住房制度的 改革。

住房保障制度是是政府行使社会保障职能的具体体现。

我国 实行住房商品化和社会化的过程中，在以市场机制调节的住房分 配体系中，住房的社会保障只是弥补市场的缺陷，对市场竞争中的弱者和低收入者提供帮助和救济，体现人道主义精神。

城镇低 收入家庭按其家庭收入根本无法购买商品房，只能依靠政府提供 具有住房保障性质的公廉租住房公共租赁住房经济适用住房 才可能解决其住房问题。

第三章市场分析及建设规模 城市化进程加快房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促 使房地产业步入快速发展阶段。

如今，房地产业已成为国民经济 中的支柱产业之，不仅影响着国民底价，这更加大了住宅 土地的开发成本。

房地产开发企业资质水平低，房地产企业处于刚刚起步 阶段，还未形成品牌化规模化和集团化开发，大多数企业经营理 念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使 得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特 色。

房地产市场的信息不对称。

是政府把国有土地使用权出 让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。

政府掌 握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土 地的信息了解很不充分，以至于出现了有钱的找不到合适的地， 有地的找不到合适的人的情况。

二是消费者购房时的信息不对称 问题。

由于房地产商品本身具有显著的差别性复杂性，而购房者 往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商 品的性能质量建筑材料配套设施等进行客观准确的判断。

特 别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大 了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。

物业管理不配套服务质量差收费难。

物业管理是房地 产开发链中最后个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地 产升温使许多投资者哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。

泰安市物 管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才， 许多人认为物业管理人员只要能扫扫地站站岗就行。

当前，方 面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不 满另方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主 仍然把物管作为个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不 愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。

居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。

住房作为大 宗消费品，其价格动则几万元十几万元甚至几十万元，对于收 入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买套住房 需要倾其生积蓄，关系到个家庭的生计问题，国家虽几次降息， 刺激消费需求，但贷款时限短额度低，条款限制多，加之国家连 续出台的教育医疗住房，保障等改革措施，使个人支出预期增 大，从定程度上减弱了居民贷款消费的信心。

另外，部分居民沿 袭几十年的保守消费习惯，接受不了超前负债消费观念，这 也在定程度上制约了居民购房愿望。

三门峡房地产市场发展预测 房地产市场具有很大的发展潜力 根据建设部政策研究中心课题组全面小康社会的居住目标中 的研究分析从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表 明，在人均超过千美元住房面积达到至平方米之前， 会保持较旺盛的住房需求，同时考虑到建设部全面小康社会的居住目标中提出的户均套房人均间房功能配套设备齐全 的总体目标，以及城镇人均住房建筑面积平方米，每套住宅平 均面积平方米左右的标准，可以预测今后房地产业的发展 潜力仍很大。

中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环 境 从国际上来看，当人均住房面积大于平方米时，住房建 设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有 建筑及满足新增家庭住房需求为主。

近年来相继建成的建业森林半 岛郑和小区海洋新城现代城等高档小区的情况分析，可以看到 今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住 质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的居者忧其 屋，进到居者有其屋，再进到居者优其屋。

即全面提高居 住功能质量居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实 现自我价值丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富 的重要组成部分。

建设规模 南家园年年三期廉租住房公共租赁住房 及公共配套小学建设项目，规划占地面积亩，其中小学占 地面积亩，计划总建筑面积约平方米，建设廉租住房 公共租赁住房共计套。

其中计划建设廉租住房套，总建筑 面积约平方米其中房屋面积约平方米地下室面积约平方米，廉租住房全部为高层层层，套形面积将控 制在平方米以内计划建设公共租赁住房套，总建筑面积约 平方米其中房屋面积约平方米地下室面积约 平方米，公共租赁住房全部为高层层层，套形面积将控 制在平方米以内计划配建小区小学，总建筑面积约平方米。

计划总投资万元其中廉租住房万元公共租赁 住房万元小学万元。

第四章建设选址和建