级大盘，总建筑面积大， 须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合 力，对项目的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多 变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个 项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在 未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对 利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未 来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在 进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售 产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将上。

本案独特性 地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区， 西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到以居民的潜在购买力也 将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经 济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住 宅产业将处于快速增长期。

城市规模的扩容提速 淮安规划年内中心城市人会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高 近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

年实现 地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收 入亿元。

随着人均经济收入的不断增长，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇 城市经济快速发展 年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律， 淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。

十五期间，淮安全社长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测 基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体 规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地 理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念， 离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超 过万平米高档楼盘， 时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期 套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元 ，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购， 将是本案未来年内最强有力的竞争对手，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘的高层社区，号称打造淮安最 高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万 平方，以幢高层建筑为主。

土地出让价格为万亩，出让 力有定的局限 性。

本项目区域竞争分析 本案地块南北西面被三个大盘所包围。

南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率 ，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价 元，当 日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度 月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名 销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接小，价格没有大起大落现象，涨 幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入 网销售项目个，入网总面积，可销售总面积 入网总套数，套。

当日住宅成交套数套。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房 近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增 长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供 求关系决定而产生的价格虚高较积万，全市商品住房销售均 价元，同比增长，市区商品住房销售均价元 ，同比增长年第季度全市商品住房均价 元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元 ，比去年同期增长降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积 万，同比增长，竣工面积万，同比增长 。

其中市区施工面积万，同比增长，竣工面 积万，同比增长。

楼市价格分析 淮安市年全市销售面 十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长 ，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比 下降 十五时期，淮安市房地产销售面积与竣工面积同步增长。

年淮安全市房地产开发完成施工面积万，同比增长 ，竣工面积万，同比增长市区完成施工面积万，同比增长，竣工面积万，同比 下降。

而年季度，全市房地产开发完成施工面积 万，同比增长，竣工面积万，同比增长 。

其中市区施工面积万，同比增长，竣工面 积万，同比增长。

楼市价格分析 淮安市年全市销售面积万，全市商品住房销售均 价元，同比增长，市区商品住房销售均价元 ，同比增长年第季度全市商品住房均价 元，比去年同期增长，其中市区商品住房均价为元 ，比去年同期增长。

从淮安网上楼市可以看出，年月份住宅类商品房 近六个月平均成交价格显示，全市入网项目均价为元，增 长为。

淮安市商品住房价格主要由成本决定，完全由市场供 求关系决定而产生的价格虚高较小，价格没有大起大落现象，涨 幅趋于平稳，基本与地价相呼应。

根据淮安网上楼市提供数据，截止年月日全市入 网销售项目个，入网总面积，可销售总面积 入网总套数，套。

当日住宅成交套数套，当 日住宅成交均价元，从淮安网上楼市年度 月中旬全市纳入网上销售项目前十名统计表可以看出，前十名 销售面积累计为销售套数，套，销售金额，万元，平均销售均价元，市场容量及承接力有定的局限 性。

本项目区域竞争分析 本案地块南北西面被三个大盘所包围。

南侧路之隔为花城，万多层住宅社区，容积率 ，年土地出让，价格不超过万亩，目前销售均价 元，期七幢多层余套房屋已售完。

北侧为今年年底开盘的高层社区，号称打造淮安最 高档大型公园美宅，占地亩，容积率，总建筑面积万 平方，以幢高层建筑为主。

土地出让价格为万亩，出让 时间为年月，期项目已开工，万分两步上市，首期 套房源，已在十国庆期间排队拿号。

期多层均价元 ，高层均价元，有卷烟厂银行国税局等单位团购， 将是本案未来年内最强有力的竞争对手。

西侧地块为天城小区，拟拆迁后开发。

该项目从地 理位臵上被楚秀园钵池山公园及里运河环围，有双公园概念， 离市中心更近，比本案有明显区位优势。

占地亩，将建成超 过万平米高档楼盘，也将是本案未来最有可比性的竞争楼盘。

本案东侧为清河区工业园区和开发区。

根据淮安市最新总体 规划，开发区内厂房将统外迁至东侧新园区，原厂房可进行房 地产开发。

未来几年内该地块房屋上市量将明显增长，但未来几 年消费需求增长将无法超过现在可预计供应量。

销售收入预测 基于上述市场容量及价格走势分析，本案地块房屋均价暂估 元，商业用房暂估元，总销售额为亿元， 至少需五年时间消化，中间变数及成本增加不可估算。

市场机遇 城市经济快速发展 年淮安人均已达到美元，根据经济发展规律， 淮安已处于工业化初期向中期迈进的阶段和快速发展的转折点。

十五期间，淮安全社会固定资产投资将达亿元。

城市居民收入增加，生活水平提高 近年来，淮安生产总值均以两位数的速度增长。

年实现 地区生产总值亿元，人均国民生产总值美元，财政收 入亿元。

随着人均经济收入的不断增长，居民的潜在购买力也 将进步提高，据淮安市统计局提供年月份淮安主要经 济指标中市区居民人均可支配收入元，同比增长，住 宅产业将处于快速增长期。

城市规模的扩容提速 淮安规划年内中心城市人口突破万，建成区面积达到 平方公里，全市城镇人口达到万，城市化水平达到， 城镇人均可支配收入达元年内，中心城市人口达到 万，建成区面积达到平方公里，全市城镇人口达到万， 城市化水平达到以上。

本案独特性 地理位臵的独特性和不可复制性。

由于本项目位于中央商务区， 西靠里运河，北邻国际会展中心和博物馆，紧靠繁华市区，因而 拥有地理位臵上的巨大优越性，加之宏伟的大社区规划，定是 未来淮安的高档居住区，并使具购买力的购房者趋之若骛。

中央商务区发展空间较大 随着国家严格管理土地政策的进步出台和落实，策的进步出台和落实，线城市 的土地市场价格必将越来越高，有发展眼光和前瞻性的房地产公 司已经或将逐步转向二三级城市市场，这必将推动这些地域土 地价格的上涨同时这些区域的土地价格本身随着当地经济和建 设的迅猛发展，房地产市场的逐步升温，也会呈上升趋势。

由于 本项目位于淮安中央商务区之文化展示区，紧靠未来的淮安地标 国际会展中心，东邻里运河风光带，随着该区域的大规模建设 和发展，周边环境的巨大变化，地价的升值将蕴藏着较大的空间， 从而在定程度上推动房价的上升。

市委市政府领导重视 淮安市区域规划具有推动经济发展的前瞻性，市委市政 府领导班子也给予了极其高度的重视，各职能部门密切协调也将 有利于本案项目的尽快启动。

目前该地块土地先期拆迁已基本完 成。

市场存在的风险 市场容量的局限性。

因淮安市区目前仅万人口，年增长到万人，购买 本项目的潜在业主三分之二应该在市区，故市场容量是个比较 大的瓶颈。

另方面本项目在淮安属超级大盘，总建筑面积大， 须定时间才能消化，如与购买力限制和市场容量限制形成合 力，对项目的成功开发经营具有定的影响。

由市场容量有限所带来的开发周期较长，从而体现政策的多 变性无法预见性和较差的延续性。

因本项目占地面积较大，须相当长的段时间才能完成整个 项目的建设和经营，估计应在年，期间国家各项政策和标准 尤其是土地政策建筑标准等均可能发生较大的变化，在定的 程度上会增加建筑成本，从而对本项目造成影响，所以不能忽视 政府未来干预的可能性。

另外，建筑材料及建筑市场人力成本在 未来存在上涨的可能性，进而增加建造成本，也削减了本项目对 利润的预期。

房地产开发具有周期性，房价并非路向上，在未 来十年的销售中也会出现房价下降的走势。

同时国家宏观调控在 进步细化和落实中，出台任何项举措都将对本案开发销售 产生巨大影响，国家贷款利率的进步上调，将会对本案成本增 加造成直接影响。

第章建设方案 经济技术指标 总用地面积平方米总建