闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差 大，考虑采用台阶形式休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积 平方米休闲步行街中间部设美食广场，面积平方米休 闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约平方米。

该项目 东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于米。

给水工程水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给 水区。

供水管管径为，再沿次干道分开铺设，沿线设臵室外消 火栓，间距不超过。

排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式 自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设臵污水截流管区， 截流后引入污水处理系统。

雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。

供电工程 利用城市电网供电，条件十分优越。

电讯工程 按规划要求预埋电讯管道，进入地块。

路灯照明工程 休闲步行街的路灯沿路布臵具体位臵见景观平面布臵图，消防道 路及停车场的路灯在道路侧布臵，路灯间距不超过米。

三投资估算 本项目投资估算主要依据湖南省市政工程消耗量标准湖南 省园林绿化工程消耗量标准和湖南省建筑工程消耗量标准确定， 工程总造价约为万元。

经济评价 国民经济评价结果 经济净现值万元 经济内部收益率 效益费用比投资回收期年 财务分析结果 财务净现值万元 财务内部收益率 动态投资回收期年 贷款偿还期为年 经济分析结果表明，本项目社会效益环境效益显著，财务上可 行，投资回收期短。

五项目实施建议 本项目建设技术和物与花园乡接壤，南 与武岗毗邻。

辖区面积平方公里，人口约万。

高沙古为沙洲， 后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。

高沙交通方便，物产丰富，商 贾云集，生意兴隆，历为洞口绥宁武岗三县木材粮食猪禽集 散地。

仔猪远销云南贵州广东广西江苏浙江等省市和港澳 地区。

随着沪昆高速公路的通车和洞新高速公路的开工建设，洞口县的 区位优势更加突出，交通优势越来越强。

高沙的交通优势也凸显出来， 东面有洞新高速公路紧临高沙城区穿过，且在高沙镇设出入口，南 面有高速公路连接线，北面与县城之间有级公路相连，作为全国小 城镇建设试点镇的高沙有着无限的发展空间。

对于改善高沙镇城市人口的生活居住环境条件，发展高沙经济和社会事业，高沙休闲步行街 建设具有十分重要的意义。

高沙素有小南京之称，商业贸易活跃。

自企业改制以来，原 高沙酒厂的厂区长期闲臵，易旺房地产开发有限公司易文仙先后投入 调研经费数十万元，组织市场调查和休闲步行街建设考察，通过全面 调查研究，不失时机地提出建设高沙休闲步行街的设想。

商业步行街的历史可以追溯到唐朝以前，从最早的卖货郎沿街叫 卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。

随着消费 理念的转变和商业模式的多样化，商业步行街在全国各地迅速发展起 来，已成为打造城市名片的形象工程。

商业街在我国发展历史悠久，所谓市口，直是城镇聚集的核心。

现代商业步行街迅速发展，特别是商业街的休闲功能，在旅游产业中 产生了巨大的影响。

大周末实施以来，商业步行街成为城市休闲的重 要场所，随后休闲步行街高速发展，成为了都市休闲的主战场之 。

步行街这种商业房地产的开发项目，可以很好的把旅游产业的休 闲化发展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起 来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。

我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古 长安的东市西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。

最早 的商业街形式比较简单，如百货超市等，后来才逐渐出现多样化形 态。

可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚集，城市，就是城 池里的集市，就是商业聚集的街区。

历史的积淀，为今天的商业聚集形成了特色支撑，形成了老街特色市场街特色民俗街等。

以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为休闲步行街。

其中，包括两种类型种是以传统商业为主要内容，通过提升环境， 调整消费业态形成的综合性商业步行街另类，是以原有的风貌 文化民俗等为基础，以休闲消费为特色的步行街区。

今天的休闲步 行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全新的休闲聚集 区。

这是种升华和创新。

高沙休闲步行街项目位于高沙老城区商业次中心区，紧临高沙经 济开发区，地理位臵优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨 临蓼水河，主街全长余米。

二项目建设的必要性 高沙城区商业街的现状分析 高沙老城区的主要商业街道有长裕街云峰路蓼湄路南 京路等。

其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸 易活动的开展，极大地阻碍了对外公路交通的畅通，尤其是云 峰路蓼湄路的车道经常被摊贩挤占。

人民群众的生命安全受 到严重的威胁汽车噪声和尾气的排放，严重污染城市环境。

高沙镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所沿街 建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合 理，且功能分区不明确。

纵观高沙所有的商业街道，基本上无 系统性景观设计，不够新颖不够合理或缺乏人行道或人 第部分项目可行性研究报告 第章总论 项目研究概论 项目名称 洞口县高沙休闲步行街 项目承办方 洞口县高沙镇人民政府 洞口县易旺食品投资有限公司 可行性研究报告编制单位 邵阳市城市规划设计研究院 二研究工作编制依据 委托合同 洞口县高沙镇城市总体规划 建设项目经济评价方法与参数 年第期洞口县人民政府常务会议纪要 三研究范围与内容 研究范围 本次研究范围为洞口县高沙休闲步行街项目。

研究内容 依据委托方要求，我院对洞口县高沙休闲步行街项目的必要性 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，技术的可行性和经济的合理性进行综合客观的分析论证，其研究内 容包括 洞口县高沙镇社会经济现状与规划 洞口县高沙镇城市布局现状及规划 休闲步行街建设的形态作用规模和标准 建设条件的调查分析 工程的初步设计 工程量估算 投资估算及资金筹措 工程实施方案及工期安排 经济评价 环境影响评价 评价年限 评价期定为年年。

四研究的主要结论 建设规模 洞口县易旺食品投资有限公司通过挂牌取得该项目土地使用权， 统完成市政基础设施配套和休闲步行街的景观建设，按规划出让该 休闲步行街商业门面地基，高沙镇人民政府通过严格的规划管理措施 对休闲步行街的建设进行管理，确保按规划建设好高标准的的高沙休 闲步行街。

场地平整土石方工程根据现状，结合地形设计，整个项目 区的土石方工程估算万立方米。

路网工程商业步行北街长， 商业步行南街长， 商业广场平方米 商业广场路长 美食广场约平方米 休闲广场约平方米。

消防路长， 停车位 地面个小车车位 房屋建筑工程 公共厕所垃圾中转站砖混结构平方米 市政管线及绿化工程 排水管长米 给水管道长米长米 道路绿化平方米 二建设方案 规划布局 休闲步行街主街宽度不小于米，沿主街中轴线设臵中央水景，两 旁铺以绿化景观设施。

休闲步行街南端与中河街的连接因为场地高差 大，考虑采用台阶形式休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面积 平方米休闲步行街中间部设美食广场，面积平方米休 闲步行街南端临蓼水河处设亲水平台，面积约平方米。

该项目 东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于米。

给水工程水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给 水区。

供水管管径为，再沿次干道分开铺设，沿线设臵室外消 火栓，间距不超过。

排水工程 采用雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均采用重力式 自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设臵污水截流管区， 截流后引入污水处理系统。

雨水采用重力式自流排水形式，就近排入河道。

供电工程 利用城市电网供电，条件十分优越。

电讯工程 按规划要求预埋电讯管道，进入地块。

路灯照明工程 休闲步行街的路灯沿路布臵具体位臵见景观平面布臵图，消防道 路及停车场的路灯在道路侧布臵，路灯间距不超过米。

三投资估算 本项目投资估算主要依据湖南省市政工程消耗量标准湖南 省园林绿化工程消耗量标准和湖南省建筑工程消耗量标准确定， 工程总造价约为万元。

经济评价 国民经济评价结果 经济净现值万元 经济内部收益率 效益费用比投资回收期年