第三届山东省花卉博览会暨山东青州花卉交易会，以花为媒，共图发展，促进了国内外经济交流与合作。

在全省率先建成农药残留检测中心土壤肥料质检中心，谭坊西瓜弥河银瓜冬雪蜜桃等个农产品获全国名牌，东高韭菜高柳西红柿等个农产品通过省级以上绿色食品和无公害产品认证，标准化生产基地达到万亩，被农业部列为全国瓜菜安全用药示范区。

工业经济，坚持面向市场，分析市情，牢固树立工业立市经济工作基本指导思想，上退联并举，增创新产业优势规模优势和竞争优势。

上，就是以新上项目带动结构调整，组织实施双十工程每年新上个投资万元以上项目，重点支持个年销售收入过亿元利税过千万元企业，实行滚市西南郊区有云门山驼山玲珑山，三山联翠，障城如画。

云门山主峰海拔多米，虽不甚高，但却是拔地而起，巍峨耸立。

山顶有洞如门，夏秋时周围云雾缭绕，故名云门。

山上多摩崖石刻，其中著名是巨大寿字石刻，高米。

其旁驼山自古是齐鲁名山，山上有五座石窟，内有多尊石佛，称为驼山石窟。

青州得名甚早，禹贡中就有记载海岱惟青州。

上古为东夷之地。

至夏商间，先后为爽鸠氏季则氏逄伯陵氏所据。

周初封吕尚为齐侯，地始归于齐。

历春秋战国之世，均为齐属。

西汉武帝元封五年前年设青州刺史部，驻广县。

东汉州名，辖郡国十，县六十五。

治所临淄县，故城址在今山东淄博市临淄北。

辖境相当于今山东临南以东北部地区。

西晋怀帝永嘉五年年曹嶷弃广县，筑广固，为青州刺史治。

东晋安帝隆安三年年慕容德陷广固，定为南燕国都，这也是山东唯个作为朝代首都地方。

后刘裕灭南燕，夷广固，筑东阳城，置北青州刺史治于此。

促进社会经济发展，加速城市化进从青州市商业结构和分布来看，目前商丘较大规模商场有中百大厦和人民商场家。

在建有中都财富广场和青都国际步行街。

青州市品牌商品比较分散，没有销售优势，不能形成规模。

而且商铺均为沿街商住或企事业办公楼二层门店。

经营环境极差。

如果你想买到件品牌商品，要跑很多路店。

商品可比性较弱。

给销售带来瓶颈，制约人们消费。

青州市商业配套型公寓楼目前还是起步阶段，其设施环境比较滞后，还有部分地区写字楼没有配套支持，没有形成规模。

高档写字楼市场也比较空白。

个人创业办公场所绝大多数在商业门店，环境差，设施也不完善。

而外来商业者创业者不但要租赁销售及办公场地，还要租用居住寓所。

这样给外来商业者创业者增加了投入资金。

严重制约青州经济发展。

青州商业服务环境相对落后，缺乏高档购物中心。

走精品之路，创龙头商业是本项目开发目标和机遇。

从本项目所处特定区域环境为项目提供了更为广阔发展空间，从而降低了其它不利因素对项目影响。

综合以上情况，本项目建设是必要。

第三章市场需求预测市场预测现有市场需求据第五次全国人口普查数据青州市总人口万人其中非农业人口万人，有汉回满等个民族，共有少数民族万人。

近年来青州市国民经济持续快速增长，经济实力显著增强。

年，全市完成生产总值亿元，同比增长以上。

其中，第产业增长左右第二产业增长左右第三产业增长左右。

经济结构逐步改善，增长质量进步提高。

三次产业结构为∶∶。

地方财政般预算收入完成亿元，为年预算，同比增长城镇以上固定资产投资完成亿元，同比增长规模以上工业企业完成增加值亿元，同比增长实现社会消费品零售总额亿元，同比增长城镇居民人均可支配收入达元，同比增长农民人均现金收入元，同比增长。

市场物价小幅上涨。

全年居民消费价格总水平比上年上涨。

其中，食品类价格上涨，烟酒及用品上涨，娱乐教育文化用品及服务上涨，居住类价格上涨。

商品零售价格总水平比上年上涨。

潜在市场需求随着经济发展和城市化步伐加快，越来越多人涌入城市定居创业，给消费市场带来了勃勃生机，商业市场发展潜力巨大。

同时，青州市旅游事业发展，极大地带动消费市场发展。

国家通过宏观调控及经济杠杆调整，极大地刺激了人们消费观念改变，有力激发人们消费欲望，使之成为强有力消费支持。

建设规模与建设内容项目总占地面积约亩，规划建设总建筑面积万余平方米，其中商业配套式公寓建筑面积万平方米卖场建筑面积万平方米商业街建筑面积平方米，地下及公共建筑万平方米。

建筑容积率，景观绿化率。

第四章主要竞争对手状况楼盘名称项目位置总建面积商业价格住宅价格中都财富广场在售尧王山路与玲珑山路总建筑面积万底层万未定青都国际步行街在售驼山路与前营子大街总体量万均价为元中都财富广场在售楼盘概况项目位于尧王山路与玲珑山路交汇处，为城区黄金地带。

由山东中都市投资有限公司投资建设，分为中都财富广场商业部分和中都中央花园公寓两部分。

商业部分由山东浙商商业管理公司进行运营管理。

项目总占地面积万多，商业部分共三层，总建筑面积万多。

销售价格商业部分，因尧王山路与玲珑山路为市区主要交通干道，故价格较高。

其中层主路售价最高达万，平均万，二三层从元不等。

销售均价万左右。

公寓部分，目前未进入市场销售阶段。

施工现状项目商业状况商业产权年。

项目二三层全部进行销售。

该项目业态定位较为齐全，相对丰富。

具体为楼线品牌服饰餐饮名品珠宝等。

二楼中档服饰餐饮。

三楼休闲娱乐场合，如酒吧茶座等。

销售分析整体销售状况良好，商业部分层沿路位置基本售罄，其余也只有少量铺位。

由于其宣传力度大，广告覆盖面较广，从而吸引了之众多消费者，目前销售率达左右。

小结该项目位于中心商业附近，商圈成熟，商业氛围浓厚，商业地段优势明显，升值潜力大，故投资价值较大，易吸引人眼球。

其次，商业体量大，业态全面，易于集聚人气。

但是该项目价格过高，居于周边楼盘之首。

青都国际步行街在售项目概况项目位于驼山路与前营子大街，由青州青都房地产开发有限公司投资建设。

项目总占地面积万，总体量万，总体规划建造幢小高层，幢多层。

其中栋小高层层为商业用房，层以上是商住公寓其中商业步行街南北长米，东西跨度米，总建筑面积万平方米，发展以城市高档休闲娱乐餐饮文化旅游购物为体特色商业。

价格商业部分步行街分层单位与层单位，价格在万单位起，面积从平米平米不等。

商业部分目前该项目商场部分层销售完毕，商场三四层招商。

商业中主推步行街。

步行街均为沿街门面房。

销售分析项目位于青州核心商圈中心广场辐射区，地理位置般，只有借助项目前期推广，故开盘时其商业部分销售般。

小结项目周边交通配套等设施不够完善，但是该项目距离中都财富广场步行街较近，作为同类型物业，在接受其商圈辐射力同时，也被其分散了部分客户。

第五章场址选择与建设条件场址选择项目选址在青州市区，东至工业路现状中心线南至区间东街路现状中心线西至铁道路现状北至尧王山路现状中心线。

地块总面积亩。

地形成梯形带状，地势平坦，周边环境适合商业项目开发。

项目自然条件气象条件属暖温半湿润大陆性带季风气候，主要特点是春季温暖大风多，夏季炎热雨集中，秋季凉爽日照长，冬季寒冷少雨雪，年平均气温在之间，年平均日照时数为小时，无霜期平均为天。

四季分明，适宜多种农作物生长。

经济建设条件近年来，在中央省和潍坊市委市政府正确领导下，市委市政府团结带领全市人民，心意抓发展，同心同德建强市，两个文明建设不断取得新成就。

先后被评为全国农村经济综合实力百强县全国科技工作先进市全国文化先进市全国体育先进市，连续三次获得全国民族团结进步模范集体等荣誉称号，是国家卫生城市中国优秀旅游城市。

年全市共完成地方财政收入亿元，同比增长。

城乡居民存款余额达亿元，增长。

今年全市完成国内生产总值亿元，比上年同期增长其中，第产业增加值亿元，第二产业增加值亿元，第三产业增加值亿元，较上年分别增长和。

完成财政总收入亿元，地方财政收入亿元全社会固定资产投资亿元，增长。

农业经济，围绕创收创税创汇创流，大力推进农业经济结构战略性调整。

在抓好优质高产粮食生产基础上，重点发展瓜菜果品畜牧花卉四大特色产业。

今年瓜菜总产万吨，果品总产万吨，花卉面积万亩，畜牧业总产值亿元，四大特色产业产值已占全市农业总产值以上。

农民人均纯收入元。

大力推行标准化生产规模化经营专业化协作系列化服务，初步构筑起种养加产供销体化新格局。

在蔬菜加工食用菌加工肉制品加工果品加工等方面，已建成规模较大龙头企业家，增强了辐射带动能力，促进了农副产品转化增值，增加了农民收入。

成功举办了第三届山东省花卉博览会暨山东青州花卉交易会，以花为媒，共图发展，促进了国内外经济交流与合作。

在全省率先建成农药残留检测中心土壤肥料质检中心，谭坊西瓜弥河银瓜冬雪蜜桃等个农产品获全国名牌，东高韭菜高柳西红柿等个农产品通过省级以上绿色食品和无公害产品认证，标准化生产基地达到万亩，被农业部列为全国瓜菜安全用药示范区。

工业经济，坚持面向市场，分析市情，牢固树立工业立市经济工作基本指导思想，上退联并举，增创新产业优势规模优势和竞争优势。

上，就是以新上项目带动结构调整，组织实施双十工程每年新上个投资万元以上项目，重点支持个年销售收入过亿元利税过千万元企业，实行滚上方便于工商和税收部门统管理，也产生了商业运营方积极配合。

打破原有店家旧格局，将对城市环境卫生工商税收等进行有效合理布置与提高工作便捷性和效率。

在青州义乌小商品市场建成之后，将大大增加小商品生产与销售业在当地从业人数。

吸引浙江和广东大量客商。

通过市场发展，会促使本地小商品生产加工企业数量地增加。

丰富产业形态，对个城市来说是同样重要事情。

产业形态地增加，在无形中增加了城市综合实力竞争力。

其本质也同样会增进城市税收与城市产业链地完善。

商业经济给青州带来新发展契机商业多元化是每个城市发展毕经之路。

随着青州市人口不断提高，现有商业形态也无法满足城市人口消费需求与享受城市休闲生活渴望。

我们深感青州商业品种，特别是小商品供应短缺。

不仅是商业，青州整个服务业都滞后于当地工业经济发展。

如何扶持第三产业在青州发展，商业经