功能定位。

年月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见通知，提出要建立公开平等规范养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资合资合作联营参股等方式兴办养老服务业。

政府出台养老方面政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难落实难问题，很多土地税收等方面优惠政策成为纸空文。

养老地产产业关键媒体报道，年月日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭，部分大中城市达到农村留守老人约万，占农村老年人口，城乡家庭养老年，大型开发商如万科论坛保利论坛等开始对老年住宅感兴趣，扛起投石问路大旗，全国布局，在上海广州等地试点。

华润首创等也多有提及关注养老地产发展。

大型开发商前瞻性举措给中国养老地产带来了发展信号，加之老龄人口增多现状，养老地产项目已经吸引了众多企业目光。

只是，刚刚起步中国养老地产面临着许多问题，拿地开发环节经营方式探索政策支持力度等问题都是养老地产发展道路上绊脚石。

谁来填补中国养老地产苍白，又如何跨过这些阻碍，切还需要时间来慢慢探索。

银发经济蕴含商机养老地产盈利新增长点随着中国逐步迈进老龄化社会，银发经济让人看到了商机。

业内人士分析，从供需方面来看，养老地产空间很大年至年，中国岁以上人口将由现在上升到，到年未来年，中国老年人口将达亿，占总人口。

在广州，岁以上老人在年突破了万大关。

面对住宅市场现量价危机商业地产竞争激烈旅游地产风险过高现状下，养老地产成为了开发商即将开垦片新价值洼地。

中国正迎来家庭时代，再过年，第代独生子女父母将退休，对年轻夫妇要照顾儿女和四位老人，如果家中老人重病需要长期护理，子女力不从心。

有需求就有商机，此种家庭状况将成为养老地产宠大需求，蕴含无限商机。

另外，在刚结束房地产转型之惑求解有效性博鳌世纪房地产论坛第届年会上，有专家表示，养老地产至关重要。

在寻求房地产转型道路上，关注养老地产即是关注房地产可持续发展。

因此，养老地产被越来越多开发商关注，这正成为中国房地产市场上最为诱人概念，这让市场资本地方政府，乃至慈善公益基金都为之兴奋。

在住宅和商业地产都遭到政策攻击，养老地产或将成房企盈利新增长点。

为了大幅度提升盘山第三产业比重，综合盘山县区位环境结合我国养老地产现状和未来发趋势为充分提高现代服务业水平，塑造环渤海经济区新亮点，促进地产产业升级，实现盘山服务业养老福利业现代化盘山县人民政府与深圳市商晟投资管理有限公司共谋盘锦养老地产开发方略，双方经过友好协商，已基本确认规划设计方案土地价格和相关优惠政策。

共同达成盘山县颐康园老年会所项目合作协议书。

建设个入住开心颐养舒心侍奉尽心子女放心老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐现代会所。

项目预计于年月开工，于年月竣工。

建设单位概况深圳市商晟投资管理有限公司成立于年，从事投资管理咨询业务，业务范围遍布国内各大中城市。

该公司紧紧抓住养老地产这发展契机，不断在华北东北华北拓展投资范围，为自己赢得了发展有利地形和继续发展空间。

本着开拓进取创新超越经营理念在经过对地理位置周边环境居民总体收入水平人均消费水平老年人群体养老现状市场潜力等几个方面进行了详实细致调查与实地考证之后，拟在盘山县开发建设颐康园老年会所。

该公司以盘锦市经济背景生态水城湿地为底蕴以盘锦未来市场需求为导向以品牌开发建设为龙头，栖身于盘锦房地产开发建设项目。

该公司是个实力雄厚诚实守信积极上进勇于开拓知识化团队。

公司坚持以人为本发展理念，力争为老年群体创造个优美安全舒适方便文明和有较高文化品位生活环境。

公司将秉承以往优良作风，坚持以人为本创造精品追求卓越奉献社会经营理念，继续为盘锦市发展做出贡献。

公司竭诚与社会各界携手并进共谋发展，同创美好未来。

编制依据与研究范围编制依据中华人民共和国老年人权益保障法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国环境保护法城市道路交通规划设计规范城市居住区规划设计规范房产产业结构调整指导目录盘锦市国民经济和社会发展十二五规划建设工程工程量清单计价规范辽宁省建筑工程计价定额建设项目经济评价方法与参数第三版盘山县颐康园老年会所项目合作协议书。

研究范围项目建设必要性分析市场分析建设条件分析工程进度安排确定建设规模和总体功能设计施工方案消防环保和卫生方案投资估算与资金筹措财务效益分析，结论与建议。

通过对项目建设必要性技术可行性和经济合理性综合评价，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款决策提供比较可靠依据。

第二章项目建设必要性中国已进人老龄化社会根据联合国规定标准，个国家老年人口比例达到以上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。

我国在年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，年我国岁以上人口达到亿，约占总人口。

在今后较长段时期内，老龄人口比例将以年均速度增长。

从年到年这时期，平均每年将有万人进入老龄，到年老年人口将达亿。

到年，我国岁以上老龄人口总数达到亿，这意味着每个人中就有个老人。

传统养老方式面临挑战与老龄化相伴而生系列问题，使得我国传统家庭养老模式遭遇困难生育率下降直接导致家庭供养资源减少，子女养老人均负担几倍增长。

夫妻两人供养双方位老人，抚养个后代模式将成为中国今后几十年主流家庭模式死亡率下降推动平均期望寿命延长。

现在中国人口平均期望寿命男岁，女岁，已达到发达国家水平岁。

随着父母寿命提高，赡养时间逐步延长同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。

另方面，子女年龄也在相应提高，供养者老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人局面产生世纪将是老年人独居时代。

年，中国老年人口中，有人与子女同住。

现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到，有甚至达，代际分离增加了家庭养老困难现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。

忠孝两难全，由于时间精力所限，成年子女越来越感到照料老人担子沉重。

尤其是对于卧床不起老人来说，他们子女更难以承担长期照料老人责任。

单独依靠家庭来解决大面积旷日持久老人照料问题是不可能。

国内养老设施满足不了需求中国养老设施传统上是民政机构社会福利部分，最初以为三无老人服务社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化改革，相当重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。

由于民政系统财力限制，加之没有有力投资发展环境，养老设施发展在现阶段仍然是有限和缓慢，目前国内常见养老设施是些规模较小养老院敬老院护理院老年公寓等。

因在传统意识里，只有三无老人才入住这些地方，再加上其服务单档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺环境设施落后服务水平低下矛盾更加突出。

随着人们生活水平提高及空巢家庭剧增，建立特色鲜明功能齐全高端养老项目迫在眉睫，政府鼓励发展养老地产人口老龄化给中国经济社会政治文化等方面发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养治疗康复教育娱乐相结合方向发展功能定位。

年月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见通知，提出要建立公开平等规范养老服务业准入制度，积极支持以公建民营民办公助政府补贴购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资合资合作联营参股等方式兴办养老服务业。

政府出台养老方面政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难落实难问题，很多土地税收等方面优惠政策成为纸空文。

养老地产产业关键媒体报道，年月日，民政部部长李立国说，目前，城乡空巢家庭超过老人家庭，部分大中城市达到农村留守老人约万，占农村老年人口，城乡家庭养老虑，对于不同行业在不同时期也有不同产业政策。

因此，国家和地方政府经济政策对该项目经营会产生较大影响。

对其他行业和资源依赖程度高风险房地产业属于资金密集型行业，对资金需求较大，因而房地产行业对金融业依赖程度较高。

金融部门经常会进行业务调整，若改变对房地产行业贷款政策，将会明显地影响房地产行业发展。

另外，房地产业与国民经济众多行业相关，特别是对建筑建材电子机械和化工等行业有较大依赖性，这些行业产品质量产品价格产品更新周期等均影响房地产业发展。

房地产对自然资源如土地资源建筑原材料水泥钢材木材石材等有严重依赖性，其中水泥钢材木材石材等建材可能由于环境保护要求或是资源开发限制而减少产量，导致建材价格上升，从而增加项目开发成本。

市场风险受国民经济发展周期影响风险房地产受国民经济周期影响极大，具有明显周期性，我国房地产周期般为年。

但是，由于反应与调整较慢，房地产业周期与国民经济周期相比有明显滞后性。

公司将面临着国民经济发展周期带来影响。

市场不够发达和存在市场分割风险目前，土地作为房地产开发主要资源，其供应市场化程度较低商品房这特殊商品，其交易过户目前受到政府管理部门严格控制，二级市场不够发达，因此公司将承担市场不够发达风险。

另外，房地产生产和销售有明显区域性。

由于本公司主要在辽宁省范围内开发房地产项目，因此公司将承担市场分割带来风险。

政策风险房地产业税收变化风险国家经常通过税收来调控对房地产投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整。

如果国家提高税收标准或开征其他税种，将使该项目盈利水平降低。

盘锦市对房地产企业金融政策变化风险盘锦市对房地产企业金融政策变