总体规划，项目就具有了量身定做的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性盲目性，确保项目的顺利实施。

项目实施前，还应在本案报告基础上进步进行市场调研。

在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。

综上所述，随着重庆市房地产市场竞争日渐激烈，房地产开发商依据市场整体发展趋势，通过市场分析，避开激烈竞争的房产市场，另辟蹊径，转而投资新式老年住宅公寓，是富有远见的选择。

项目宗旨适应中国老龄社会的到来，发展社会养老，建设和谐社会，实现老有所养老有所医老有所教老有所学老有所为老有所乐的目标，促进社会和谐稳定发展。

二项目宏观背景按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。

据老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了具有积极意义。

九项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要段时间长三角地区老年人公寓需求旺盛，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐示范基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三角地区的社会和谐稳定快速发展起到积极的作用。

同时，该项目建设对于促进就业安排下岗职工对失地农民提供社会保险和生活保障提高环境生态效益和水平本项目对推动老年养生事业并落户当地具有重要的现实意义和社会价值。

尤其是高端养老，建设科学养老示范基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三角地区的社会会价值。

尤其是高端养老，建设科学养老项目总投资亿元其中期投资亿元项目建设期年八项目效益分析项目经济效益项目经营后十年各项收入累计可达亿元，扣除各项成本，按的利润率估算，可产生利润亿元，年平均利润为万元。

项目社会效益求洽谈确定七项目建设的主要技术经济指标规划用地总面积亩。

土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层综合容积率建筑密度绿化面积续等北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策划管理投资方，负责项目投资。

三方暂定的股份比例为临安碧雪湖农庄有限公司，北京金丰泰和投资发展有限公司，投资方。

说明，股份比例需视投资方的要泰和投资发展有限公司负责引进投资机构。

项目组合在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用手续和项目规划建设各项手续办理取得项目开发的合法手型设计要个性化合理化。

六项目运营组织项目指导单位中国老龄事业发展基金会中国新农村建设资源综合利用发展办公室项目运营单位临安碧雪湖农庄有限公司北京金丰泰和投资发展有限公司项目投资机构由北京金丰系统等保障老人安全。

环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。

户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控制在左右。

户，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道楼梯两侧要有扶手年事业的经济实力和条件。

五项目规划原则根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设历代高僧辈出，在东南亚尤其是日本影响深远。

经济发展优势临安是首批全国生态建设示范市，经济发达，社会和谐发展，两次跻身全国农村综合实力百强县市行列，被列为浙江省十七经济强县市之。

具备发展老明太子李白白居易苏轼郁达夫周恩来等曾留下他们的足迹和诗文，给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。

临安的佛教文化源远流长，西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教，天目山被尊为韦驮菩萨的道场。

，全年日照时数小时，森林覆盖率。

临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳桐庐和淳安，北靠安吉，是距离上海杭州等大都市最近的山区市。

社会人文优势临安秀丽的山水吸引来众多名人墨客。

谢安昭明，全年日照时数小时，森林覆盖率。

临安地处浙西北，东邻杭州，西接黄山，南连富阳桐庐和淳安，北靠安吉，是距离上海杭州等大都市最近的山区市。

社会人文优势临安秀丽的山水吸引来众多名人墨客。

谢安昭明太子李白白居易苏轼郁达夫周恩来等曾留下他们的足迹和诗文，给临安的山水更增添了深厚的文化底蕴。

临安的佛教文化源远流长，西汉佛教初传中国时就有印度僧人入天目山播教，天目山被尊为韦驮菩萨的道场。

历代高僧辈出，在东南亚尤其是日本影响深远。

经济发展优势临安是首批全国生态建设示范市，经济发达，社会和谐发展，两次跻身全国农村综合实力百强县市行列，被列为浙江省十七经济强县市之。

具备发展老年事业的经济实力和条件。

五项目规划原则根据对项目的具体定位，结合开发设想，在此提出项目规划方案，以期为项目开发分析提供依据。

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

设计要人性化要方便老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。

生活要智能化应配备紧急呼叫对讲系统，网络系统消防系统等保障老人安全。

环境要园林化应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。

户型要合理化应充分考虑不同年龄阶段不同阶层等因素，每户面积控制在左右。

户型设计要个性化合理化。

六项目运营组织项目指导单位中国老龄事业发展基金会中国新农村建设资源综合利用发展办公室项目运营单位临安碧雪湖农庄有限公司北京金丰泰和投资发展有限公司项目投资机构由北京金丰泰和投资发展有限公司负责引进投资机构。

项目组合在项目投资机构进入后，实行项目公司重组，形成三方合作模式，即临安碧雪湖农庄有限公司，负责项目土地使用手续和项目规划建设各项手续办理取得项目开发的合法手续等北京金丰泰和投资发展有限公司，负责项目运营策划管理投资方，负责项目投资。

三方暂定的股份比例为临安碧雪湖农庄有限公司，北京金丰泰和投资发展有限公司，投资方。

说明，股份比例需视投资方的要求洽谈确定七项目建设的主要技术经济指标规划用地总面积亩。

土地用途住宅用地使用功能居住养老建筑形态以多层为主，小高层为辅，底层架空建筑高度多层约层综合容积率建筑密度绿化面积项目总投资亿元其中期投资亿元项目建设期年八项目效益分析项目经济效益项目经营后十年各项收入累计可达亿元，扣除各项成本，按的利润率估算，可产生利润亿元，年平均利润为万元。

项目社会效益本项目对推动老年养生事业并落户当地具有重要的现实意义和社会价值。

尤其是高端养老，建设科学养老示范基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三角地区的社会会价值。

尤其是高端养老，建设科学养老示范基地，树立全国性行业品牌和标准，对杭州上海等长三角地区的社会和谐稳定快速发展起到积极的作用。

同时，该项目建设对于促进就业安排下岗职工对失地农民提供社会保险和生活保障提高环境生态效益和水平具有积极意义。

九项目风险分析老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要段时间长三角地区老年人公寓需求旺盛，可谓市场大，潜力大，但就老年人住宅市场而言，虽然核心家庭逐年增多，传统家庭逐年减少，但这毕竟需要个时间过程，特别是老年公寓这种居住养老方式和生活方式必须得到老年人客户群体及其子女认可，而认知认可更需要个时间过程，其认可程度决定了老年人住宅市场成熟程度，认可时间长短决定了老年人住宅市场成熟时间长短，因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。

消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险房地产业是高风险高投入的产业。

房地产项目除了项目营销运作之外，在很大程度上还有个资金运作，项目营销运作和资金运作的成功与否决定着项目开发成功与否。

老年住宅项目面对的是岁以上的特殊消费群体，他们虽有积蓄，但由于赡养老人，子女读书成家，所剩节余有限，购置老年公寓住宅在很大程度上要借助银行住房按揭贷款和子女资助，特别是我国银行现行房贷政策对岁以上老年人是不发放住房贷款的，这样老年人购房资金来源要么以子女名义贷款购房，要么由老年人独资购房，要么老年人出资，子女资助购房。

不论哪种筹资购房形式都涉及个产权和继承权的敏感问题，特别是多子女的老年人家庭将更加敏感。

因此老年人购房资金的来源及房贷政策的障碍或多或少会影响老年人购房消费，也必然会给房地产开发商带来资金回笼资金周转的负面影响，这是本项目风险之二。

十风险规避建议与结论老年住宅项目强调地理位置优越和自然环境良好，