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被调查人员对望湖宾馆的改扩建及升级在各方面都提出了较高的要求，尽管他们认为五星级的望湖宾馆会有较多的竞争对手，但仍然认为望湖宾馆非常有必要从四星级升级到五星级。
外部客户对宾馆需求的调查研究对于宾馆外部客户对宾馆未来发展的调研问卷分析如下。
对望湖宾馆的整体环境与服务的满意度望湖服务的满意度整体环境的满意度图宾馆外部人员对宾馆服务的满意度分析图显示，入住望湖宾馆客户对宾馆整体环境的满意度和望湖宾馆服务的满意度都较高，其中对望湖宾馆服务的满意度比对整体环境的满意度要高。
表明客户对目前宾馆的经营管理还是相当满意的。
浙江大学学位论文望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究来杭州的目的观光旅游商务活动出差办公其他图对宾馆外部客人来杭目的调查从图所显示的比例来看，入住客户来杭州的目的主要是观光旅游，占，举办商务活动和出差办公的比例分别为和。
由于问卷调查时间的选择，造成统计数而确定项目具体定位和综合开发模式。
再次，在确定望湖宾馆改扩建项目具体定位和物业开发具体模式的基础上，通过对项目投资可行性分析，进步明确项目投资和资本运作的方案，为项目实际操作的总体运作规划的制定打下场环境中相关物业形态的具体市场环境进行综合分析。
同时以市场问卷调查为手段，通过采样调研，详细分析望湖宾馆这都市综浙江大学学位论文望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究合体项目的市场需求潜力，从发项目的主要特征在借鉴房地产综合开发项目的实践经验的基础上，提出房地产综合开发项目市场融合水平关系矩阵模型。
其次，结合望湖宾馆改扩建项目的实际情况，以综合开发项目市场融合水平矩阵为依据，对项目区域市发如何进行项目的资本运作等，都是摆在宾馆投资方面前迫切需要解决的问题，同时也是本文研究的出发点。
本文的研究思路本文首先通过对房地产综合开发理论的介绍，阐明房地产综合开发都市综合体的概念以及综合开源如何将增量土地和宾馆现有的存量土地进行集约化的规划和利用面对复杂的竞争环境，望湖宾馆今后的发展将如何定位如何针对宾馆写字楼酒店式公寓产权型酒店等多种物业形态的综合体进行房地产项目的综合开步保护，以更好地体现杭州的过去现在和未来。
同时通过对地块的改造，有效地提高西湖周边土地的利用效率，全面提升望湖宾馆的品牌和档次，使之与西湖湖滨景观更加协调统。
如何有效地利用望湖宾馆东侧地块的土地资政府专门召开协调会，会议指出保护好这地段的历史街区，既是打造具有古都魅力和地方特色的国际风景旅游城市的需要，更是保护历史文化名城和延续历史文脉的需要。
要通过对环境的综合整治，使历史建筑风貌得到进为综合用地供望湖宾馆进行开发利用。
规划上直是作为宾馆发展的保留用地。
年，杭州市政府出台了杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法，拟对武林路历史地段望湖宾馆东侧地块进行保护和利用。
为此，杭州市利用宾馆的内部资源，通过局部的改造难以有所突破。
望湖宾馆东侧地块四至范围东至武林路，南至庆春路，西至临安路望湖宾馆东侧围墙，北至教场路。
总占地亩，其中三幢历史建筑所占的保护用地为亩，其余亩可作宾馆的相继建成，望湖宾馆的设施已明显落后，商务客源流失较大，市场竞争的优势正在逐渐消失。
如何进步提升宾馆的设施水平，增强宾馆的市场竞争能力，直是宾馆投资方关注的问题。
从当前望湖宾馆的现状分析，仅仅学位论文望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究绪论项目研究背景及主要问题望湖宾馆是家四星级的旅游饭店。
年开业至今，已有二十多年的经营历史。
近几年来，随着杭州市旅游产业的迅速发展，西湖周边高星级分析项目发展定位项目投资分析项目投资可行性研究的具体条件设定与评价项目资本运作方式可行性分析项目财务分析与评价结论和展望本文研究结论展望参考文献望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究致谢附件浙江大学分析理论简介房地产综合开发项目实践经验借鉴项目市场环境分析杭州市区域市场社会经济环境综合分析杭州市宾馆业市场分析杭州市相关房地产物业分类市场分析望湖宾馆改扩建项目开发定位分析项目概况针对性市场调查研究望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究目录绪论项目研究背景和主要问题本文的研究思路房地产综合开发理论简介和实践经验借鉴房地产综合开发市场望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究目录绪论项目研究背景和主要问题本文的研究思路房地产综合开发理论简介和实践经验借鉴房地产综合开发市场分析理论简介房地产综合开发项目实践经验借鉴项目市场环境分析杭州市区域市场社会经济环境综合分析杭州市宾馆业市场分析杭州市相关房地产物业分类市场分析望湖宾馆改扩建项目开发定位分析项目概况针对性市场调查研究分析项目发展定位项目投资分析项目投资可行性研究的具体条件设定与评价项目资本运作方式可行性分析项目财务分析与评价结论和展望本文研究结论展望参考文献望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究致谢附件浙江大学学位论文望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究绪论项目研究背景及主要问题望湖宾馆是家四星级的旅游饭店。
年开业至今，已有二十多年的经营历史。
近几年来，随着杭州市旅游产业的迅速发展，西湖周边高星级宾馆的相继建成，望湖宾馆的设施已明显落后，商务客源流失较大，市场竞争的优势正在逐渐消失。
如何进步提升宾馆的设施水平，增强宾馆的市场竞争能力，直是宾馆投资方关注的问题。
从当前望湖宾馆的现状分析，仅仅利用宾馆的内部资源，通过局部的改造难以有所突破。
望湖宾馆东侧地块四至范围东至武林路，南至庆春路，西至临安路望湖宾馆东侧围墙，北至教场路。
总占地亩，其中三幢历史建筑所占的保护用地为亩，其余亩可作为综合用地供望湖宾馆进行开发利用。
规划上直是作为宾馆发展的保留用地。
年，杭州市政府出台了杭州市历史文化街区和历史建筑保护办法，拟对武林路历史地段望湖宾馆东侧地块进行保护和利用。
为此，杭州市政府专门召开协调会，会议指出保护好这地段的历史街区，既是打造具有古都魅力和地方特色的国际风景旅游城市的需要，更是保护历史文化名城和延续历史文脉的需要。
要通过对环境的综合整治，使历史建筑风貌得到进步保护，以更好地体现杭州的过去现在和未来。
同时通过对地块的改造，有效地提高西湖周边土地的利用效率，全面提升望湖宾馆的品牌和档次，使之与西湖湖滨景观更加协调统。
如何有效地利用望湖宾馆东侧地块的土地资源如何将增量土地和宾馆现有的存量土地进行集约化的规划和利用面对复杂的竞争环境，望湖宾馆今后的发展将如何定位如何针对宾馆写字楼酒店式公寓产权型酒店等多种物业形态的综合体进行房地产项目的综合开发如何进行项目的资本运作等，都是摆在宾馆投资方面前迫切需要解决的问题，同时也是本文研究的出发点。
本文的研究思路本文首先通过对房地产综合开发理论的介绍，阐明房地产综合开发都市综合体的概念以及综合开发项目的主要特征在借鉴房地产综合开发项目的实践经验的基础上，提出房地产综合开发项目市场融合水平关系矩阵模型。
其次，结合望湖宾馆改扩建项目的实际情况，以综合开发项目市场融合水平矩阵为依据，对项目区域市场环境中相关物业形态的具体市场环境进行综合分析。
同时以市场问卷调查为手段，通过采样调研，详细分析望湖宾馆这都市综浙江大学学位论文望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究合体项目的市场需求潜力，从而确定项目具体定位和综合开发模式。
再次，在确定望湖宾馆改扩建项目具体定位和物业开发具体模式的基础上，通过对项目投资可行性分析，进步明确项目投资和资本运作的方案，为项目实际操作的总体运作规划的制定打下基础。
本文具体研究思路如图所示。
图本文研究框图绪论本文研究的出发点房地产综合开发理论简介和实践经验借鉴项目区域市场环境综合分析杭州宏观经济环境分析杭州旅游产业的发展宾馆业经营状况和发展趋势分析杭州相关房地产分类市场分析项目市场需求潜力调查研究分析项目投资可行性分析项目开发定位分析确认项目开发具体模式和定位项目投资可行性研究的背景条件设定及评价项目资本运作方式可行性分析项目投资估算和投资回报分析结论和展望浙江大学学位论文望湖宾馆改扩建项目方案策划和可行性研究房地产综合开发理论简介和实践经验借鉴房地产综合开发市场分析理论简介房地产综合开发的概念和特征房地产项目的综合开发，无论是对投资方还是市场分析研究人员来说，都比较复杂。
因为它并不是各种类型物业的简单集合。
投资者必须根据市场需要选择物业组成部分的内容和组合时机。
而市场分析研究人员则必须对每种用途进行评估，充分理解因结合而带来的优势和劣势，从而才能进行相应的市场需求评估。
追根溯源，综合开发作为种普遍存在的开发模式在城市郊区化和分用途规划成为规范之前就已经存在。
但是直到世纪年代，由于城市用地紧张，土地综合利用才再次成为重要的开发形式。
现在，综合开发通常成为开发商和政府的首选。
近年来，智能化和新都市主义运动进步推动了综合开发，因为它不仅提高了传力度，打好市场和服务基础。
要强化宾馆地理位置的吸引力，积极开拓国际商务客源，提高宾馆品牌知名度。
望湖宾馆的地理优势是被调查人员认为是望湖宾馆目前经营状况较好的首要原因，因此在项目综合开发中要充分利用这点。
大部分被调查人员认为在客房方面，要想达到五星级标准，客房面积豪华套房数量和客房装修装饰三个方面最需要改善餐厅方面，菜系品种大型的宴会厅数量餐具档次是需要完善的三个方面。
在娱乐配套方面，健身中心美容美发室多功能厅精品店室内游泳池棋牌室和网球场是大部分被调查人员认为需要配备的。
关于五星级的望湖宾馆的会展功能，大部分被调查人员觉得加强这功能很有必要，并提出在硬件方面需要提高的方面，如投影仪及与之配套的投影屏幕和幻灯机等。
总而言之，投资方内部包括望湖宾馆被调查人员对望湖宾馆的改扩建及升级在各方面都提出了较高的要求，尽管他们认为五星级的望湖宾馆会有较多的竞争对手，但仍然认为望湖宾馆非
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