与金街整体经营档次上起到相互映衬作用。金街出售商铺对步行街可能产生影响室内商业步行街和金街是我重庆万达广场营造出最大亮点，而金街更是我重庆万达广场亮点中亮点，金街好坏就直接影响到室内商业步行街整体打造，金街是起到画龙点睛作用还是画蛇添足作用最关键就要看金街对面出售商铺是如何经营打造，因金街对面商铺产权都已出售，我们很难来把控其入驻品牌档次和业态功能，这样势必会影响到我金街整体规划和招商，也很难保证金街后期经营人气和对目标消费群体吸引力度，从而降低了我们竞争优势，阻碍重庆万达广场整体商业发展，同时也破坏了万达在重庆整体商业形象。金街出售商铺操作建议金街虽只是重庆万达广场商业项目部份，但它好坏也会影响到整个项目在重庆人们心目中形象。本着为万达商业地产全国形象负责工作态度，为了使万达在重庆第个城市综合体项目炮而红，建议金街对面商铺以先租后售方式来操作，这样利于我们对整体商业打造，更利于万达在重庆乃至西南未来发展。场，商家做活动日租金为元天，周六周日元天国际名品街租赁年总租金时尚流行坊租赁年总租金名媛绅士馆租赁年总租金家居生活苑租赁年总租金名店运动城抽成扣点年总租金美食娱乐园租赁保底扣点扣点无物管年总租金美食娱乐园租赁保底扣点扣点无物管年总租金品牌调整趋势通过对大都会各楼层业态及所分布品牌见附表去年到今年品牌调整做个对比，总看来整体业态变化不大，只是将音响专柜做了个调整，打造成了红枫庭服饰卖场，年在品牌更新上总占比在左右，女装在逐步加强，商场经营趋于成熟，品牌相对稳定。附表大都会年新增品牌共个品牌名表珠宝饰品女装品牌时装居家用品法国女装成熟男女装目录调研说明调研目调研内容二目标商业竞争项目调研大都会购物广场解放碑商圈北城天街观音桥商圈嘉茂购物中心沙坪坝商圈西城天街杨家坪商圈饮租金定价说明本项目室内步行街与各主力店交通关联不大，主要人流要靠自身规划定位品牌组合来解决完成室内步行街层需要餐饮来拉动人气，而餐饮租金价格在重庆路边铺面租金在元平方米月，物管在元平方米月。同时项目本身底商二楼售价在万元左右，按照租金汇报率，则将来租金应在元平方米月左右，根据与底商二楼将来租金及重庆本地餐饮承受租金价格，及我们物管费达到元平方米月，将层租金平均定于元平方米月。关于商铺门头店招设计建议由于重庆万达广场是室内商业步行街，且其中层在地下层，顾客进来会有空间压抑感，抑制了顾客购物热情，我们把商铺门头店招形象，进行合理包装设计，商铺门头两边橱窗是到顶落地玻璃，店招只在门头上面，不超过门头宽度，这样设计两边宽大落地玻璃橱窗，会给顾客带来种视觉上冲击，让顾客身处在这种购物环境中产生宽松明快购物心情，有利于步行街里面商铺商品经营和销售。餐饮店门头店招可多样设计。店招展示关于合理空铺租赁建议室内商业步行街里面些商铺在开业前期因为种种原因，会处于比较冷位置上，或者些好位置我们需要优秀品牌入住，如果我们急于满铺招商，就会形成这些商铺入驻品牌质量相对不高，租金也会相对较低，对于步行街后期发展和调整很不利。如果我们把这样些商铺空置率控制在以内，在开业后再进行招商或相应调整，在品质和租金上我们都可以很好把控，因为但广场开业大量人流涌进，会让在前期比较犹豫品牌商家改变想法，产生种想入驻冲动。但由于是满铺经营，在开业较长段时间里又无空铺可以安排，就会造成好优秀品牌商家流失，对我们也是种资源上浪费，但如果我们前期预留了空铺，在开业后我们调整就会游刃有余，达到资源合理配置。同时，由于不断有新商家开业，也会让顾客有所期待。步行街与底商功能说明及操作建议室外步行街与室内步行街关系根据客层与经营档次划分原则分为经营档次及类别室外步行街金街制高点，代表性前沿品牌层室内步行街中高档，知名度高时尚流行品牌层室内步行街中档，青春休闲类品牌及餐饮客层定位室外步行街针对岁左右追求品质和品牌意识感中高消费群体为主层室内步行街针对张扬时尚和个性后新生代品位消费者和岁左右都市白领政府公务员及高级蓝领为主层室内步行街针对张扬时尚个性追求另类后新生代品位消费群体为主这样功能定位与规划目是由外至内，经营档次由中高到中形成互补，容纳了不同群体消费需求业态布局遵循有序划分有机结合差异有别互补成市街区业态布置，内外自然过渡，纵横相互衔接，上下错位有序。步行街与大商业关系步行街做为大商业功能补充，同时也是项目亮点所在，从整体上他们紧密结合在起，从功能上又各自有不同表现形式，营造南坪全新购物理念。金街对面出售商铺其功能及可能对步行街产生影响金街对面出售底商商铺功能金街对面铺位功能和档次定位要与金街相匹配，不可落差太大，可选择类似珠宝名女装女装女装粉红玛俐女装女装女装女装女装女装声雨竹女装女装闲云女装女装女装女装女装女装中国移动营业厅移动宝岛眼镜眼镜屈臣氏个人护理品上海浦发银行银行十字绣针织天绿迴转寿司日式料理泰米香东亚风味餐厅泰式餐云娜水果捞主题西餐厅西餐米萝咖啡西餐啡可咖啡咖啡芭芭拉休闲佰草集化妆品香雅轩香水曼谷银银饰饰品月光馆饰品流行美国际连锁机构饰品饰品饰品饰品饰品饰品饰品面包新语面包优之良品食品时光宝名烟名酒专卖店烟酒外街商铺奇积中国宝石饰品饰品爱宝罗饰品绿野花果坊花艺服饰化妆品通讯男休闲装卡洛琳女装中国移动营业厅移动女装女装内衣德诗女装这是你衣服女装女装艾露尔女装女装女装贝纳通女装女装女装，女装女装女装女装女装江南布衣女装女装女装安琪儿儿童摄影摄影瑞泰丰云南菜云南菜雅缇诗休闲秋鹿家居服家居热风休闲饰品饰品西餐厅西餐好心情事花艺坊花艺美丽田园德国专业护肤中心美容外街商铺云丝美髻发型设计美发金翠河茶餐厅茶餐特色餐饮家居生活运动服饰运动运动装汇美舍个人护理金宝贝儿童培训中心早教麗致龍摄影摄影系列概念店数码精益高登眼镜形象会所店眼镜多样屋家居生活馆家居乐扣家居特百惠家居用品家居亚卡迪童装童装丑丑婴幼护理专家儿童用品贝婴坊儿童用品玛花纤体美体菲尼克斯美甲店美甲外街商铺我家牛排馆特色餐饮火锅小镇火锅顺路面面食木木煲仔饭特色餐饮龙湖人家面庄面食星宠儿特色火锅火锅特色餐饮娱乐盘中餐中餐美缀美客家菜玉江南中餐愚头记冷锅鱼特色餐饮每时每刻西餐茶楼西餐茶楼快车道酒廊娱乐影城重庆国际影城娱乐租金及物管价格楼层主题合作方式租金元平方米月物业管理费元平方米月广告费其他时尚精品街租赁含物业管理费用不含空调费时尚女装街租赁含服饰化妆品通讯租赁含中西快餐家居运动服饰城租赁含特色餐饮娱乐租赁含电影娱乐城抽成扣点含品牌调整趋势通过对北城天街各楼层业态及所分布品牌见附表从年来调整做个比较，总看来整体业态几乎无多大变化，只是在品牌更新上年比例大致在左右空铺陆续租出，主要集中在服饰品牌上面，上海城南坪商圈元旦南城尚熙百货南坪商圈三调研汇总四本项目分析商圈对比分析调研项目对比分析竞争项目品牌未来调整趋势分析对比项目租金及物管费分析本项目优劣势分析同区域项目对本项目步行街影响分析五结论步行街定位建议业态规划及品牌定位建议关于租金建议关于商铺门头店招设计建议关于合理空铺租赁建议步行街与底商功能说明及操作建议调研说明调研目为本项目步行街规划提供依据对本项目步行街定位提出建议调研内容目标商业竞争项目业态及品牌结构目标商业竞争项目租金及物管价格目标商业竞争项目品牌调整趋势二目标商业竞争项目调研大都会购物广场概述大都会广场由和记实业重庆有限公司建造，位于解放碑商圈中心，年底开业，总投资亿人民币。广场由综合性购物商场智能甲级写字楼大都会商厦国际五星级酒店重庆海逸酒店三部分组成。占地，总面积万，其中商业裙楼部分是，地下层地上层，层面高度，建筑面积万。地下层为停车场，车位个。业态及品牌结构楼层业态品牌类别经营面积精品名表谢瑞麟珠宝聚宝庄珠宝休闲时装内衣名表已撤场男装女鞋珠宝饰品女装女装水晶香水法国男装集雅廊家居品牌时装意大利女装内衣居家用品潮宏基珠宝名表宝铂表瑞士表男女装配件饰品西瑞饰品艾洛玛咖啡咖啡厅逸香园蛋糕国际名品布克兄弟男装男装男装服饰包服装包雅格狮丹男女装都彭男装法国女装内衣兰姿女装法国成熟男女装女装登喜路男装配件饰品配件豪华音响丹麦男装领带配件时尚流行匠人组合造型手表男装爱步男鞋男装音响英国女装德国男装男装意大利百富男装男装男装尊宝音响音响回响唱片唱片马克华菲休闲豪华音响度文男装男装迪卡龙皮具佩饰希伯莱皮具佩饰男女装女装男装女装男装男装皮具男装男装男装火机火机名媛女装饰品韩国女装女装休闲鞋女装女装男装女装魅力生台湾女装厦门中悦服饰卡罗琳上海创世服饰香港歌菲乔服饰阿瑪施广州哥弟意大利顶级女包流行秀玛斯米亚时装上海有限公司索非亚香港米多米皮具厦门中悦阿曼妮女装服装家居生活休闲丑丑童装美丽田园美容热风服饰休闲休闲休闲雅芳亭美容联邦家居家居休闲休闲休闲休闲休闲名店运动城运动匡威耐克骆驼好家庭生活无限童装包北极美食乐园大食代速食天绿回转寿司日式料理梦工厂娱乐已撤场环艺影城娱乐音响真冰场娱乐西餐斗牛士牛排西餐可瑞安韩国涮男装帝嘉女包男装男装男装普洛之声音响回响唱片音响利达音响音响佳东音响音响汇声音响音响万发祥音响传真音响先锋音响男鞋女装男包男装女包男装女包男装女装男装丽人街女包金帝思女装紫碧阿罗女装摩根女装皮具配件本卡拉童装巴布豆童装饰品配件牛仔休闲家居用品索菲亚衣厨艾玛美发大都会保龄球馆梦工厂小结大都会广场采用室内步行街设计，室内步行街经营面积为，地理位置优越，有良好购物环境和商业发展平台室内真冰溜冰场是其最大特色。以零售为主，针对客户群体为重庆中高消费群体及白领商务人士目前已成为重庆中高端品牌购物消费场所象征。配以休闲娱乐特色餐饮，经营类别应俱全，知名品牌丰富，业态丰满与整体形成优势互补错位经营服饰类经营是其主要特色，以男装经营尤为突出餐饮以异地或是异国速食类商务型