形成错位经营，打造成以百货业态为基础中低档家具市场替代华东家具城，以高质量，低价位家具市场满足周边地区消费客群，缩短市场培育期。

市场定位设想贴近本地区消费实情。

由于项目所处地区较为偏远，消费水平不高，所以必须通过开发中低档家具市场巨大潜力，以满足项目周边地区相应消费需求，并辐射整个栖霞地区，从而填补项目空白形成百货家具行业互为补充综合性商业项目。

打造特色消费。

通过完善服务项目扩展配套设施，逐步建立以百货卖场为主，其他服务为辅营销模式，形成提供满足该地区全面消费需求综合性商业广场。

二市场调整及布局先期以楼层以上经营家具为主，视经营情况可以考虑扩展至其它楼层，以最大限度概况金盛百货迈皋桥广场自年月日开业以来，由于所处位置偏僻交通不便缺乏商业氛围，卖场人气稀少，市场经营状态持续低迷，虽然采取多种方式的营销拉动手段，使人气氛围在双休日节假日有所放大，但无法使经营人气明显提升。

年随着楼影院动漫城等配套项目的改项，增加了近万平方米的空摊位，给整个项目的经营及培育带来了非常大的困难。

为了科学合理的制定楼的经营行业，提高整体项目运行质量，填补过渡期的行业空白，尽快缩短培育期，经过个多月深入细致的市场调研和反复论证，根据市场环为南京知名家具建材市场经过多年培育目前经营状况良好。

红太阳板桥建材城对栋家具行业做了调研，虽然位置较偏但它们以低价位租金吸引了家具厂家目前家具出租率较高。

华东家具城以经营中低档家具在南京有定影响力，去年因南京火车站北广场扩建已经拆迁，造成目前中低档家具特别是低档家具卖场空缺，这正是我们介入及好商机。

具体数据见表格市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注红太阳层约瓷砖洁具木桶砂岩家具元月二层约水池水槽家装五金工艺玻璃阳光房门窗防盗门油漆移门衣柜防水材料厨房电刀集成吊顶回美电器元月三层约地板木门楼梯橱柜木雕仿古家具藤艺地暖地毯工艺品元月四层约灯具电工电料墙纸窗帘布艺床上用品元月负层约工具劳保土建用品石材管材阀门水族标准件装饰公司元月市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注高力层约皮沙发布艺沙发床垫软床顶系列家居饰品藤艺元月二层约板式家具床垫布艺窗帘钢木家具实木家具红木家具元月三层约实木红木新古典藤艺，松木实木餐桌倚，韩式套房，美式田园元月四层约办公家具正宇新天地酒店用品总会尊美酒店用品总会元月负层约光明生活家居馆元月市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注红太阳板桥家具人流稀少，道路状况及周边环境差。

本案目标消费人群多为中低居住人口及外来务工人员等大量流动人口，消费层次不高，购买力低下。

受爆炸事件影响，项目周边原准备动工不少楼盘和商业项目之今还处在待建状态，仅靠自有项目艰难打造商业氛围，还需要定时间来培育市场。

二交通优劣势分析优势黑墨营东路期拓宽延伸工程已经结束，楼形成部分临街门面，可以刺激和拉动周边投资和消费。

劣势商业氛围差，不成熟，尚需较长时间培育期。

现有交通条件恶劣，从月日开始原在迈化路运行路公交车改线至和燕路运行，目前仅有路条公交线路经过，虽然去年月份成功引进了路汽车总站，但是交通状况差，周边缺乏可居住楼盘，客源稀少。

目前交通状况无法带动更多客流，迈化路仅作为城乡结合部支路，尚不能够形成有效交通路网。

项目依附黑墨营东路期拓宽工程，但是道路二头狭窄交通不便，人气聚集还需要较长时间。

三经营分析综上所述项目年月日开业以来，由于配套不到位加上爆炸事件影响，整体经营较为艰难，为此我们月份针对各个楼层业主经营情况做了摸底调研，其中处在盈利及保本以上占，亏损及严重亏损占，具体数据见表格盈利保本亏损严重亏损楼层门类分布门类户数经营状况分析饰品化妆品区食品喜糖区服装针织鞋类箱包玩具童鞋婴童服饰儿童摄影游乐园儿童游泳馆服装小家电日杂小家具窗帘布艺床用文化办公工艺喜庆合得来婚庆合计所占百分比市场调研分析根据调研成果，对竞争对手及可对比潜在竞争对手经营状况做出针对性调研，资料比较如下在重点调研周边地区二个家具市场中，红太阳，高力以经营中高档品牌家具建材为主，做为南京知名家具建材市场经过多年培育目前经营状况良好。

红太阳板桥建材城对栋家具行业做了调研，虽然位置较偏但它们以低价位租金吸引了家具厂家目前家具出租率较高。

华东家具城以经营中低档家具在南京有定影响力，去年因南京火车站北广场扩建已经拆迁，造成目前中低档家具特别是低档家具卖场空缺，这正是我们介入及好商机。

具体数据见表格市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注红太阳层约瓷砖洁具木桶砂岩家具元月二层约水池水槽家装五金工艺玻璃阳光房门窗防盗门油漆移门衣柜防水材料厨房电刀集成吊顶回美电器元月三层约地板木门楼梯橱柜木雕仿古家具藤艺地暖地毯工艺品元月四层约灯具电工电料墙纸窗帘布艺床上用品元月负层约工具劳保土建用品石材管材阀门水族标准件装饰公司元月市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注高力层约皮沙发布艺沙发床垫软床顶系列家居饰品藤艺元月二层约板式家具床垫布艺窗帘钢木家具实木家具红木家具元月三层约实木红木新古典藤艺，松木实木餐桌倚，韩式套房，美式田园元月四层约办公家具正宇新天地酒店用品总会尊美酒店用品总会元月负层约光明生活家居馆元月市场名称营业场所营业面积主营业务租金价位出租率备注红太阳板桥家具层约软体家具元月层元月仓库二层元月仓库三层元月仓二层约板式家具元月三层约办公家具元月目标经营定位依据金盛百货原生态经营业态，根据市场容量和资源情况，完善家具元月层元月仓库二层元月仓库三层元月仓二层约板式家具元月三层约办公家具元月目标经营定位依据金盛百货原生态经营业态，根据市场容量和资源情况，完善行业配套，把传统行业做深做透，把特色行业做精做细，把配套项目做专做全，渡过艰难市场培育期。

结合对迈皋桥周边环境及市场调研分析，目前金盛迈皋桥百货方圆五公里内已有近多个档次不同楼盘小区，但周边居住消费人群为中低收入，为中高收入，南京最大安居房项目已经落户迈皋桥地区，未来将新增居住人口万人以上，加上栖霞区常住人口有万人以及流动人口比较多特点，消费客群对普通家具潜在需求比较旺盛，依具上述情况分析我们认为，楼万平方米经营面积以经营家具项目为主，与红太阳家具和高力家具港形成错位经营，打造成以百货业态为基础中低档家具市场替代华东家具城，以高质量，低价位家具市场满足周边地区消费客群，缩短市场培育期。

市场定位设想贴近本地区消费实情。

由于项目所处地区较为偏远，消费水平不高，所以必须通过开发中低档家具市场巨大潜力，以满足项目周边地区相应消费需求，并辐射整个栖霞地区，从而填补项目空白形成百货家具行业互为补充综合性商业项目。

打造特色消费。

通过完善服务项目扩展配套设施，逐步建立以百货卖场为主，其他服务为辅营销模式，形成提供满足该地区全面消费需求综合性商业广场。

二市场调整及布局先期以楼层以上经营家具为主，视经营情况可以考虑扩展至其它楼层，以最大限度全方位满足不同消费需求。

，通过增加市场服务项目，栋库缩短市场培育期，增强市场活力。

经营布局图另报楼调整招商面积租金单价楼层商品类别摊位面积待招商面积租金单价元楼儿童用品广场楼日用百货塑料洗化用品酒店用品小家电楼日用百货塑料洗化用品酒店用品小家电办公文化用品楼家具楼家具约楼家具租金费用标准当前有四大不利因素对招商工作及租金政策有较大影响。

是毗邻正在招商红太阳高力金源百货，形成了直接竞争态势，在时机上占据主动。

二是新建道路仍在建设之中，全面完工有待时间。

三是隔壁塑料厂产生化学气味对投资和消费环境影响较大。

四是招商项目所在楼没有临街门面，楼层高，加大了项目招商困难。

五是市场仍处在艰难培育期。

综上所述，该地区需要更具吸引力租金政策和相对较长市场培育期。

租金及费用租金单价楼四层租金元月楼五层租金元月楼六层租金元月二其他管理费用摊位购电标准元度代收费用装修押金元户电表押金元户装修垃圾费元户平方米以下元户，平方米以上元户，次性收取电话网络初装费元户质保金每户元个法人营业执照可允许多个摊位挂靠变更费摊位法人变更次元户仓库租赁户变更次元间招商优惠政策次性缴纳半年租金，租期延长个月次性缴纳年租金，租期延长个月。

二单个经营户承租摊位面积，优惠年租金三品牌代理户。

属市级代理商，优惠年租金属省级代理商，优惠年租金属全国代理商，优惠年租金。

四金盛老业主，单个经营户承租摊位面积，优惠年租金五其他边角冷背摊位优惠年租金六对帮助市场引进业主达户或摊位经营户，送个月优惠租期七对帮助市场引进业主达户或摊位经营户，送两个月优惠租期八特别客户酌情事层约软体家具元月层元月仓库二层元月仓库三层元月仓二层约板式家具元月三层约办公家具元月目标经营定位依据金盛百货原生态经营业态，根据市场容量和资源情况，完善行业配套，把传统行业做深做透，把特色行业做精做细，把配套项目做专做全，渡过艰难市场培育期。

结合对迈皋桥周边环境及市场调研分析，目前金盛迈皋桥百货方圆五公里内已有近多个档次不同楼盘小区，但周边居住消费人群为中低收入，为中高收入，南京最大安居房项目已经落户迈皋桥地区，未来将新增居住人口万人以上，加上栖霞区常住人口有万人以及流动人口比较多特点，消费客群对普通家具潜在需求比较旺盛，依具上述情况分析我们认为，楼万平方米经营面积以经营家具项目为主，与红太阳家具和高力家具港形成错位经营，打造成以百货业态为基础中低档家具市场替代华东家具城，以高质量，低价位家具市场满足周边地区消费客群，缩短市场培育期。

市场定位设想贴近本地区消费实情。

由于项目所处地区较为偏远，消费水平不高，所以必须通过开发中低档家具市场巨大潜力，以满足项目周边地区相应消费需求，并辐射整个栖霞地区，从而填补项目空白形成百货家具行业互为补充综合性商业项目。

打造特色消费。

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