上层的可视空间，为单体提供了大堂广场，也成为吸纳周边区域过路游人的出入口。

附近居住的市民，以及在附近工作的商务白领，还有古北常住的外籍人士，都可以通过地铁以及路面交通前来购物。

地上二层地上三层地上四层二层高楼层层高楼层层高本案各层层高都比较高，层高达到近米，是为品牌旗舰店的形象要求考虑，这样的高度更加符合品牌的要求，能够满足各类商业企业的经营需求。

特别是的层高达到了米，比较般写字楼层高更高，作为办公使用比般写字楼的空间感更好，这样给办公环境个好的空间，满足企业对空间的需求。

可见，整个项目的层高布局是经过推敲的，不同的业种定位不同的层高要求，项目都已经考虑到了。

三立面外立面玻璃幕墙和铝塑板幕墙西南立面网格状玻璃幕墙，双层中空玻璃，其中内层为防火玻璃。

西南侧立面大部分为玻璃幕墙。

南业市场分析建筑形态建筑形态上，虹桥国际商都项目在我们调研的周边区域内商铺都是老式住宅下的层沿街底商，天山路遵义路娄山关路段北面层沿街底商外立面比较好大型商场类商铺集中这个路段，有北面遵义路近天山路带无转让费万送楼天山路近芙蓉江路服装转让费数万十多万天山路近遵义路无天山路号中山西路房产中介天山路号遵义路眼镜遵义路近天山路精品店娄山关路近天山路烟杂店二区域商路近天山路限餐饮天山路近芙蓉江路无带平米阁楼天山路芙蓉江路无天山路娄山关路限餐饮天山路近遵义路无天山路近遵义路无转让费万天山路近遵义路规划地铁口无遵义路近天山路品牌服饰层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主主力租金在元天同样越靠天山路租金越贵。

周边租金取样点情况序号位臵楼层面积业态情况租金元天备注遵义态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主主力租金在元天越靠天山路租金越贵。

娄山关路玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主建筑形态为老式商，外立面相对较好对面就是天都国际项目主力面积在，业种上有床上用品品牌服装烟草连锁眼镜银楼手机连锁租金在元天。

遵义路玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主建筑形宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主间有邮局等市政设施主力租金在元天。

天山路遵义路娄山关路段该段商铺以北面的单边条状商铺为主，建筑形态上是层沿街住宅底和非自动扶梯处价差在元天。

沿街商业天山路区域商业主要集中在老牌商业天山商厦附近，以下是各街道商业的情况天山路中山西路遵义路段该段商业以不连续的条状商铺为主建筑形态为老式层沿街住楼元平方天沿街不开门三楼元平方天四楼元平方天其他楼层元平方天运营思路连租，有内楼梯上去。

租金在位臵价差上体现不明显，在自动扶梯处体层高米得房率层数地上，地下单层面积平方约面积区间平方商业规划地下餐饮特色美食品牌专卖店时尚公主街，女士用品大餐饮休闲娱乐游戏城租赁均价二案名泓鑫时尚广场工程进度外墙装修所属区域长宁占地面积平方约具体地址天山路号总建面积平方近万开发商上海泓鑫臵业有限公司开盘日期未正式开盘代理商上海华燕臵业有限公司交房日期年年中产品特性建筑形态单桥国际商都天山世纪广场天都国际泓鑫时尚广场工程进度做外立面，内部设备安装完毕在建中外墙还是毛坯内部装修做外立面重点个案现周边仅有泓鑫时尚广场在对外试租赁，因此选取其作为重点商业个案进行分析项目概况以品牌服装服饰运动休闲类礼品个性饰物电子游戏儿童用品等专业店和专卖店为主的商业广场预计交付时间年下半年以上个大型商业项目与本项目起占据了天山路娄山关路的四角，现工程进度为项目名称虹地产开发经营有限公司位臵遵义路娄山关路间，天山路南块建筑概况总高二十三层，商业部分地下二层，地上五层。

商业部分总建面为万平方米左右租售情况未租售功能定位青年少年娱乐休闲品牌购物区商业业态商业建筑面积万平方米租售情况未租售功能定位少女时尚职业女性购物区商业业态以淑女装职业女性装为主题的时尚百货商厦，与天山商厦形成错位经营的姐妹楼预计交付使用时间年虹桥天都开发单位上海鼎天房，专业专卖店为辅的商业广场预计交付使用时间年年中天山世纪广场开发单位上海长宁房地产经营有限公司，上海裕胜房地产开发有限公司位臵古北路娄山关路间，天山路南块建筑概况地下三层，地上五层。

总高层。

介绍泓鑫时尚广场开发单位上海泓鑫臵业有限公司位臵古北路娄山关路间，天山路北块建筑概况地下三层，地上六层，总建筑面积为万平方米租赁情况试租赁功能定位综合娱乐购物区商业业态以综合休闲娱乐为主，介绍泓鑫时尚广场开发单位上海泓鑫臵业有限公司位臵古北路娄山关路间，天山路北块建筑概况地下三层，地上六层，总建筑面积为万平方米租赁情况试租赁功能定位综合娱乐购物区商业业态以综合休闲娱乐为主，专业专卖店为辅的商业广场预计交付使用时间年年中天山世纪广场开发单位上海长宁房地产经营有限公司，上海裕胜房地产开发有限公司位臵古北路娄山关路间，天山路南块建筑概况地下三层，地上五层。

总高层。

商业建筑面积万平方米租售情况未租售功能定位少女时尚职业女性购物区商业业态以淑女装职业女性装为主题的时尚百货商厦，与天山商厦形成错位经营的姐妹楼预计交付使用时间年虹桥天都开发单位上海鼎天房地产开发经营有限公司位臵遵义路娄山关路间，天山路南块建筑概况总高二十三层，商业部分地下二层，地上五层。

商业部分总建面为万平方米左右租售情况未租售功能定位青年少年娱乐休闲品牌购物区商业业态以品牌服装服饰运动休闲类礼品个性饰物电子游戏儿童用品等专业店和专卖店为主的商业广场预计交付时间年下半年以上个大型商业项目与本项目起占据了天山路娄山关路的四角，现工程进度为项目名称虹桥国际商都天山世纪广场天都国际泓鑫时尚广场工程进度做外立面，内部设备安装完毕在建中外墙还是毛坯内部装修做外立面重点个案现周边仅有泓鑫时尚广场在对外试租赁，因此选取其作为重点商业个案进行分析项目概况案名泓鑫时尚广场工程进度外墙装修所属区域长宁占地面积平方约具体地址天山路号总建面积平方近万开发商上海泓鑫臵业有限公司开盘日期未正式开盘代理商上海华燕臵业有限公司交房日期年年中产品特性建筑形态单体层高米得房率层数地上，地下单层面积平方约面积区间平方商业规划地下餐饮特色美食品牌专卖店时尚公主街，女士用品大餐饮休闲娱乐游戏城租赁均价二楼元平方天沿街不开门三楼元平方天四楼元平方天其他楼层元平方天运营思路连租，有内楼梯上去。

租金在位臵价差上体现不明显，在自动扶梯处和非自动扶梯处价差在元天。

沿街商业天山路区域商业主要集中在老牌商业天山商厦附近，以下是各街道商业的情况天山路中山西路遵义路段该段商业以不连续的条状商铺为主建筑形态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主间有邮局等市政设施主力租金在元天。

天山路遵义路娄山关路段该段商铺以北面的单边条状商铺为主，建筑形态上是层沿街住宅底商，外立面相对较好对面就是天都国际项目主力面积在，业种上有床上用品品牌服装烟草连锁眼镜银楼手机连锁租金在元天。

遵义路玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主建筑形态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主主力租金在元天越靠天山路租金越贵。

娄山关路玉屏南路茅台路段该段商业以条状商业为主建筑形态为老式层沿街住宅底商主力面积在左右业种上以满足周边居民日常生活消费为主主力租金在元天同样越靠天山路租金越贵。

周边租金取样点情况序号位臵楼层面积业态情况租金元天备注遵义路近天山路限餐饮天山路近芙蓉江路无带平米阁楼天山路芙蓉江路无天山路娄山关路限餐饮天山路近遵义路无天山路近遵义路无转让费万天山路近遵义路规划地铁口无遵义路近天山路品牌服饰遵义路近天山路带无转让费万送楼天山路近芙蓉江路服装转让费数万十多万天山路近遵义路无天山路号中山西路房产中介天山路号遵义路眼镜遵义路近天山路精品店娄山关路近天山路烟杂店二区域商业市场分析建筑形态建筑形态上，虹桥国际商都项目在我们调研的周边区域内商铺都是老式住宅下的层沿街底商，天山路遵义路娄山关路段北面层沿街底商外立面比较好大型商场类商铺集中这个路段，有北面的虹桥国际商都泓鑫时尚广场南面的天山世纪广场天都国际天山商厦。

业种方面在业种上，调研区域内的商业大部分是以满足周边居民日常生活需求为主，在天山路遵义路娄山关路段开始在层沿街底商里聚集出现银楼手机连锁品牌服装等能满足更高消费需求的业种。

并且在该路段上还有老牌的百货商厦天山商厦。

租金高低分布从我们前面所列的各路段租金情况中知道，所有路段的租金走向都是向天山路开始逐渐走高，天山路遵义路娄山关路段已经是区域内的租金至高点。

路段租金面积以下是项目周边区域内，主要街道商业的面积租金情况列表道路天山路天山路遵义路娄山关路路段中山西路遵义路遵义路娄山关路玉屏南路茅台路玉屏南路茅台路主力面积主力租金元天项目周边的商铺还是以小面积商铺为主，天山路遵义路娄山关路段商铺面积较大。

项目周边商铺租金大部分在元天以下，天山路遵义路娄山关路段的商铺租金明显高于其他路段的。

不论是面积还是租金，天山路遵义路娄山关路段商铺都要好于周边其他路段，说明是该路段是周边区域的核心地段并且正对着天都国际项目。

紧邻在建中的地铁二号线延伸段古北路站的出入口，其未来商业的人流量和交通要好于区域内的其他路段。

小结从以上所列举的建筑形态业种租金租金面积四个方面看，区域商业现状是天山路遵义路娄山关路段是整个区域内最核心的位臵。

随着天山路的改造，区域内个大型商业项目的建成开业，将进步提升区域内的商铺品质和商业档次地铁二号线延伸段的通车让人流量增加，增强区域的交通便利性，将进步提升天山路遵义路娄山关路段的商业辐射力该地段将有更加广大的发展空间。

规划篇