市中心北距北京公里，东距天津公里，西南距河北 省会石家庄公里，直接可达首都机场正定机场及天津秦皇岛 黄骅等海港。 气候条件 保定市属暖温带大陆性季风气候，为半干旱地区，春季降水少，空 气干燥，夏季热而多雨，秋季天高气爽，气候宜人，冬季寒冷干燥，雨 水稀少。年主导风为西南风，平均风速，年平均气温。 交通通讯 交通京广铁路京昆高速公路国道京港澳高速公路保 津高速公路保沧高速公路张石高速公路使保定拥有四通八达的交通 网络，由京港澳高速荣乌高速京昆高速保沧保阜高速在保定周边 互通连接，形成高速外环。 通讯全市通讯畅达迅捷，移动通讯方面中国移动和中国联通先后 在保定建设网络，成为全国首先开通网的个城市之，也成为 同时拥有两个网的个中国城市之另外两个为上海和无锡 工程水文地质 保定市西部为太行山东麓低山丘陵，东部为第四纪黄土平原区，总 地势由北向东南倾斜，山区丘陵平原阶梯状分布。地面平均海拔 米，坡度为。 项目场地表面平坦，地质条件单，地下水埋藏较深，般位于 米以下。场地属冲积平原，地质主要为第四系冲积物组成，沉积环境稳 定，宜作建筑场地。 抗震 根据保定市人民政府抗震防灾办公室及建筑抗震设计规范 年版规定，保定市抗震设防烈度为度，设计基 本地震加速度为。 公用设施社会依托条件 水电条件满足建设运营需要。 施工条件 施工场地 拟建场址地形开阔，交通便利，项目建设地点有空地可做为本期工 程的施工场地，无须另外租用施工场地。 施工道路 本项目拟建于保定市七路与东三环交叉口，东侧为米宽东三环 道路，西侧为米宽规划路，南侧为米宽七东路，均可作本项目 的施工道路，施工道路便捷。 施工能源 本项目电源由保定市政供电网络引入，电源引入及配出电缆采用直 埋方式敷设。施工用氧气乙炔气由施工单位自备，分散供应，在施工 过程中应注意安全。 项目投资估算主要的经济指标 截止到月日为止，保定地区在售住宅项目共个。 近个月内，共有个项目的销售价格出现上涨，另有个项目 的销售价格与之前持平。 所有在售住宅项目的销售均价为元平方米，近半年来持平。 图保定在售住宅项目价格走势 结论及建议 目前随着房地产市场管理的不断走向完善化，本公司加强企业管理 不断提高房屋建设的质量，综合各项不确定因素在不同变化率下的指标 分析得出结论，本项目具有定的财务盈利能力和抗风险能力，项目在 财务上是可行的。 市场分析与预测 房地产市场宏观形势分析及预测 宏观调控减少了投资型购房者并对开发商造成了影响 从需求方面看，可以将购房需求者分成自住型需求和投资型需求两 个方面。自住型需求包括了主动型的需求，就是老百姓主动把小房换大 房旧房换新房的买房需求，第二种是被动型需求，就是动拆迁的需求。 尽管银行加强了个人住房抵押贷款的力度，但是对自住型的购房没有多 大变化，更没有妨碍广大低收入家庭的购房积极性，被动型需求有所放 缓，降低了拆迁速度，实现了有节奏的释放，这个现象在全国都有普遍 性。投资型需求方面，在热点城市，比如上海杭州由于当地政府采取 了些限制投资性购房的举措，所以投资型需求比例有所下降，比如最 近杭州的调查，以投资收益为力度的购房者只占购房者的，从此可 以看出，在热点城市，投资型需求的比例已有所下降，其他方面变化不 大。 在供应方面，由于房贷的收紧资金方面有所变化，造成了相当部 分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进度和进攻速度，从而 造成了供应总量和供应速度有比较大幅度的下降，同时开发企业向银行 贷款的难度加大了，必然会提高融资的成本和融资的风险，所以加大了 风险成本，最终会反映到房价上来。 土地供应量下降给房地产市场带来两个信号 尽管土地供应量的下降对今年的房地产市场形成总体上没有泡沫 这几年中国的房价尽管涨了点，但是比欧美国家要平稳，如果真 的有泡沫，中国也是最小的，由于前五六年中国人的可支配收入使房价 涨了两倍，房价收入比不仅没有上升而且下降了，老百姓的购买能力比 五六年前要高，这就是中国房地产最兴旺的根本原因，当然房地产市场 地区差异很大，前两年在些地方，比如上海，三四年房价翻了番， 根据对这些城市房价的涨幅和购房能力因素各方面的观测，认为即使存 在泡沫，也是比较小的，并且，在房地产市场中出现些中小泡沫不足 为奇，甚至于没有泡沫才是奇怪的现象，加上现在政府采取的些措施， 所以不存在泡沫破灭和崩盘的情况。广州房价前五六年直是稳中有降 的，所以全国的房地产市场差异很大，但市场上有泡沫很正常，但前三 个月的房价快速上升，应当引起我们高度的关注。 大连市房地产市场状况分析及预测 年上半年大连市商品房销售出现量价齐涨局面，商品房销售面 积增长，商品房销售额增长，商品房价格上涨幅度明显高于 销售面积增幅。大连市上半年房地产开发投资完成亿元，增长 。商品房销售面积销售额季度以来双双止降转升。上半年全市 商品房销售面积增长，商品房销售额增长。商品房价格上涨 幅度明显高于销售面积增长的幅度。月日开始在大连世界博览广场 举行年大连夏季房交会，有近家商品房企业带着多个楼盘参 展，有意购房者和参观展览的人数都大大超过历届房交会。从开发企业 对外公布的参考房价看，大连市内的中山区和沙河口区参展楼盘价格均 在每平方米,元以上，许多楼盘参考价格超过每平方米万元，有 的甚至达到每平方米,元以上。从年月起，大连市房价出 现年的首次环比上涨，目前继续保持小幅上涨势头。年大连 夏季房交会还举办了地产论坛，来自国内外的部分专家学者和地产商普 遍看好未来房地产市场走势。但也有少数专家和地产商担心地产泡沫 会越来越大，理由是房地产信贷投放过大，虽然支持了地产规模和房价 上涨，但会造成更多房屋积压和价格远离合理区间。 年月四周大连市市内四区商品房成交量为套，相比六月 增加套，其中中山区成交量套，西岗区沙河口区甘井子区 分别成交套套和套。月四周大连市市内四区商品房总 体成交均价元，中山区七月均价为元，西岗区七月成交均价 为元甘井子区七月成交均价为元沙河口区五月成交均价 为元。月商品房总成交面积为万平方米，其中中山区成交 面积万平方米西岗区成交面积万平方米沙河口区成交面 积万平方米甘井子区成交面积万平方米。本月大连夏季房 交会如期举行，房交会期间来自国内外的万人次观众参观了展会，房 屋成交及意向套，建筑面积万平方米，金额亿元，其中 商品房成交及意向套，建筑面积万平方米，金额亿元 二手房成交及意向套，建筑面积万平方米，金额亿元。 房交会期间，动迁户和外地购房者成为主力军，大连楼市价量齐升，另 外地铁的修建成为本届房交会大关键词。夏交会的成功举办，再次拉动 了大连楼市的发展。 大连银监局的数据显示，截至月末，大连全市银行机构各项贷款 余额达到亿元，可比口径增长，创历史最高增幅。其中月 新增贷款余额亿元，创单月最高增幅，前个月累计新增各项贷款 余额亿元，完成全年信贷计划的。同时，中国人民银行大连 市中心支行消息显示，上半年大连市新增个人住房贷款达到亿元， 同比增长。截至年月末，大连商品房空置面积万平 方米约与本市今年月商品房销售面积的相当，其中空置住宅 万平方米，在全部空置面积中，空置年以上商品房占。租 金回报率的持续下降是个非常重要的信号，这意味着以租金回报率衡 量，我国房产的投资价值是下降的，原因在于租金增长缓慢，而房价增 长过快。随着租金回报率的降低，房地产市场定量的投资性需求将会撤 离楼市而与此同时，对于消费性需求来说，购房大额成本的付出得不 偿失，在这种情况下部分消费者或将转入租赁市场。 项目所在区域房地产状况分析 总体供求情况 随着保定高铁和东湖的规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，各 种商业活动日益频繁，然而保定市东部至今仍然没有个综合性的商业 聚集区，严重阻碍了该区域各种商业活动的增加。 本项目建设个城市商业综合体，不仅减轻了保定市中心商业聚集 压力，还能够为保定市东部经济带迅速成长提供基础条件。因此，本项 目的临街商铺商业酒店公寓以及办公用房具有广阔的市场前景。 项目竞争能力分析 本项目是以休闲旅游购物娱乐商业酒店商贸物流为主的大型 商业综合体，由保定隆信房地产开发有限公司开发，由具有设计资质的 建筑设计有限公司负责设计。 本项目的建设将成为新城市地标综合体，成为保定未来生活式座 伟大的建筑，具有承前启后的质素与气势，用前人的积淀，决定未来的 形态与方向，在诞生的刻，彰显未来的不凡与气质。未来财富第站 东三环，是保定市区东部贯通南北的交通主干，也是构建网两线 三环三立交城市大交通格局的重要组成部分，随着保定高铁和东湖的 规划施工，保定东部经济带正逐渐形成，未来潜力不可限量。未来石， 凝聚当代世界建筑风华，重新定义时代未来,万平方米商业核心，占 位保定门户，纳东湖线景观，邻大学城深厚文脉，使之具备了强大的 综合竞争力。 项目目标市场分析 投资环境分析 城市区位 保定市位于河北中部，地处京津石三角腹地，素有京畿重地 首都南大门之称。 行政区划 下辖区市县，另设高新技术开发区，总面积万平方 公里，是河北第大市，市区总面积平方公里，建成区面积 公里。 人口总量 年末，保定市总人口万，其中常住人口万，市区 人口为万人，是河北省人口最多的城市。 交通路网 北距北京公里，东距天津公里，西南距石家庄公里， 高速公路通车里程已达公里，居全省第位。 工业历史 五时期建成的变压器厂厂胶片厂热电厂化纤厂 厂，至今仍是全市工业经济的骨干力量。 工业现状 现有规模以上工业企业家，上市公司占河北省上市公司数量的 ，其中包括天威乐凯风帆天鹅占云华夏科技长城立 中车轮天威英利等。 工业未来 大力发展新能源设备制造业，全力打造中国电谷。形成了光电 风电节电储电输变电与电力自动化六大产业体系。拥有英利中 航惠腾国电联合动力天威等批龙头企业。 城市性质 国家级历史文化名城，京津冀城镇群中的重要城市，先进制造业和 现代服务业基地。 总论 项目提出的背景 本项目拟建于河北省保定市，保定市位于河北中部，地处京津 石三角腹地，近几年，保定市加快实施外向带动战略，加大开放力度， 招商引资不断发展。重点规划建设的保定国家高新技术产业开发区涿 州经济技术开发区等个省级以上开发区，吸引了多个国家和地区 的客商前往投资兴业，效益可观先后与多个国家和地区建立了项目 合作和贸易往来关系，出口趋势良好，成交额逐年增加。 保定