商品住宅开发项目可行性研究报告.docx ㊣ 精品文档 值得下载

术之，随着国际互 联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会 发展的战略性产业，必将成为世纪最重要的支柱产业之。

在此 背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。

湖 北省和市政府审时度势，及时决策，力争在创建国家光电子 信息产业基地。

去年，以其发展光电子产业的综合优势，被国家 科技部国家计委批准为国家光电子信息产业基地简称•中国 光谷。

•中国光谷高等院校和科研院所众多，汇聚了大批国 内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持 以烽火科技集团长飞公司精伦电子华工科技等企业为代表 的批光电子企业，已经形成了定的产业规模，形成了光谷发展 的骨架•中国光谷依托国家级开发区东湖新技术开 发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定 了良好的基础。

东湖新技术开发区平方公里范围内集聚了所高等院校， 个省部属科研院所，个国家重点学科，个国家重点实验室， 个国家工程技术研究中心，名两院院士，多万名各类专业科 技人员，万在校大学生，每年有万余名大学生从这里走向四面 八方。

东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智 力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。

建筑类型市光谷地区住宅类建筑其类型现状 多层。

作为种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场 供应量的主体，这点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。

目前市中心的多层项目越来越少，有彻底逃离市中心的趋势。

反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的三区五片， 即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片东湖高新开发区片以 及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开 发的主要建筑形式。

从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对 的比例。

小高层。

目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊 区。

除了在寸土寸金的市中心之外，小高层也出现在了离市中 心较远的城乡结合部。

位于金银湖片区的丽水佳园开盘，其 期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计， 市场反映良好。

此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安• 公园家在其规划中也有数栋小高层项目。

这现象打破了小高 层只能在市中心生存的定式。

高层。

目前市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益 增多的新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘的面世， 为高层物业市场增添了几分亮色。

福星城市花园怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层 物业的现状有所改观。

别墅。

江城特有的丰富水资源成就了众多片和后湖片，武昌的南湖片东湖高新开发区片以 及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开 发的主要建筑形式。

从三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占 着绝对的比例。

小高层。

目前小高层最大的特点是将其领地扩展到了郊 区。

除了在寸土寸金的市中心之外，小高层也出现在了离市中 心较远的城乡结合部。

位于金银湖片区的丽水佳园开盘，其 期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计， 市场反映良好。

此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的宝安•公园家在其规划中也有数栋小高层项目。

这现象打破了小高 层只能在市中心生存的定式。

高层。

目前市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益 增多的新代高层住宅项目所改变。

市中心几个高层楼盘的面世， 为高层物业市场增添了几分亮色。

本季度福星城市花园怡景花园 等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象， 使高层物业的现状有所改观。

别墅。

江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。

就目 前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度 看，即联排别墅都是最好的。

究其原因，方面是联 排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低， 绿化率高，环境优美另方面是因为随着二次置业者在购房人群 中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多， 直接促使别墅的需求量增大。

目前汀香水榭水蓝郡和黄金海岸等 楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。

本项目建筑类型 以高层型为主干，周围点缀布局型多层 住宅。

整个小区外观上错落有致，的容积率保证了充足的绿化 面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。

竞争楼盘分析 本项目地处关山路与雄楚大道交界处，紧临光谷核心地 区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。

周边地区近年来相继开发 了些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。

对于这些楼盘的分析 有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。

楼盘名称开发商房型结构价格元交房方式逸景苑银峰置业发展有限公司复式框架 起期房 兆富国际大厦湖北骏华房地产发展公司框架起现 房 当代光谷智慧城当代物业发展公司框 架均期房 银河湾鑫万国房地产发展公司框架均期房 华城新都汇峰房地产开发公司框架 均期房 东林外庐冈部置业公司框架均期 房 名都花园城投房地产开发公司框架 均现房期房 丽岛花园联合置业公司框架砖混 均现房 电脑大世界洪港置业框架砖混起现房 明珠园联亨物业发展有限公司框架起期房 弘业俊园市武昌政通实业公司湖北弘业房地产发展有限公 司不详框架未开盘期房 南波湾农垦房地产公司别墅框架起期房 文豪苑洪荣物业有限公司框架均期房 当代曙光嘉园曙光双环开发公司砖混 起期房 半岛尊邸湖北鑫丰物业发展有限公司框架 起期房华乐苑东湖物业发展有限公司框架起期房 水蓝郡湖北长城建设实业有限公司别墅框架起现房 狮龙花苑湖北云顶房地产开发公司框架起期 房 山水华庭市铸久置业有限公司砖混框 架起期房 虹景豪庭市洪汇物业发展公司框架均期房 樱花大厦湖北新长江置业公司框架起期 房 明雅苑明鸿房地产不详不详起期房 华乐花园汇峰房地产不详框架起期房 发展大厦经济技术开发区框架均现房 世纪广场湖北省住宅发展公司框架起期房 尚文创业城尚文房地产开发公司框架起期房 梅南山居新大陆物业发展有限公司别墅框架起期房 南湖山庄佳和房地产开发公司框架，砖混均期 房 星光苑东湖物业发展公司砖混框架均现房 洪岭公寓洪发物业框架均期房 澳门山庄顺联房地产开发公司别墅框架均现房 金梭花园洪山区关山房地产综合开发公司框架 均现房 南远大楼黄石中银框架起现房 利国综合楼湖北胜良房地产开发公司框架起现 房华泰山庄湖北华泰置地实业公司别墅复式框架砖混 均现房 玉龙岛花园宏宇置业有限责任公司别墅框架砖混 均现房期房 竹苑小区华中地产物业框架砖混起现 房 学府佳园东湖高新集团湖北公司框架均期 房 滨湖名都城滨湖房地产框架砖混均现 房期房 三鸿家园博达房地产砖混起现房 泰格生态公寓洪港置业框架砖混起现 房 江天大厦江夏房地产框架起现房 卓刀泉伏虎山庄京楚房地产开发公司砖混 起现房 创业农庄东湖科技创业农庄别墅砖混起现房期房 洪广大厦中国农房框架起现房 迪雅花园东泰房地产框架砖混均现 房 颐和苑天人房地产框架起现房期房 三市场定位 项目优势和价格定位和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势品牌 规模高科技及文化氛围交通便利绿化及现代景观智能及商 务配套，这六大优势集中了当今成功开发楼盘的精髓。

光谷地区已成为市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的 基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内 大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机， 抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。

• 经典都市紧邻光谷中央商务区，该区域在近年内将实现光 谷开发服务金融投资商务贸易信息交流与展示居民生活配 套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。

随着光谷步行 街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。

光谷是最能体现 未来形象和发展的地区，而•经典都市则是光谷置业首选。

•经典都市住宅建成后，以集团为依托，成为市第 个全智能住宅小区。

市住宅市场存在着同质化现象。

无是新概 念的运用户型设计还是小区内楼盘看上去都大同小异。

住宅开发 项目有在概念上炒作的嫌疑。

现在的市房地产市场已步入成熟， 消费者在对住宅的选购上也非常理智，所以本项目应注重产品的制 造包括户型设计外立景观及新技术新材料的运用等和硬 件设施的配套。

另外本区物业购买者主要为当地白领阶层，而且中 等户型特别是平方米左右的户型占据本区域目前市场销售的主 力，所以应适当考虑户型配比，以取得更佳的经济效益。

至年，全市城区人均可支配收入为元，恩格尔系数 为，按住房价格测算，户普通的三口之家，年收入如为 万人民币，按市通行的消费标准，人均消费每人每月元，三 人为元，年消费约为元，剩下的如全部用于住房，也仅为元，三口之家购买套平方米，价格为每平方米元 的经济适用房，需要年左右的时间，且市三口之家的年收入 在万元以下的家庭约占以上。

所以本项目在价格定位非常谨 慎，充分考虑到家庭的普遍承受力。

此外我们将对我们的目标销售区域对本楼盘进行充分的宣传， 积极抢占住宅的高端市场。

目标市场定位 目标区域 地块周边公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅自然 村，高素质住宅较少。

新近开盘的名都花园尚文创业城华城新 都当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。

同时显示该区高素 质住宅的市场前景。

目标客户即物业管理的方案 由于光谷的迅速发展，该区域的居民趋于高学历高知识 高素质的知识经济产业人群，外企高新技术企业金融证券信息 业界白领人士欲改善居住条件的置业者周边高校的教师以及工 作者为居民的主要构成。

•经典都市是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的 老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务智能化和人文 品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性健康性智能化 文化性。

舒适性是以人为本的体现，住宅从生