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在线五区四平台的发展思路上，莲湖区 精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布 局，促进了区域经济的进步发展。

是大兴路板块。

莲湖区将在至年内，通过土地整理储备， 盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实 力的房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等 商贸业为主体的区域经济增长极。

二是大唐西市板块。

大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重 建的以盛唐文化丝路文化为主题的国际商旅文化产业项目，项目开 发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际 古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路 文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工 程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部 完工并投入使用。

三是历史街区板块。

莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街 区的民俗餐饮文化形成了西安市的大特色。

街区内民俗餐饮名店 鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店 等品种丰富，如德懋恭水晶饼同盛祥泡馍贾三灌汤包子德 发长饺子等清真餐饮食品。

辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当 大，给市民生活及游客购物提供了很多的方便。

四是西大街板块。

西大街是依托于钟楼四条主干线中的条，有 着悠久的历史，经多年的发展，商业文化高度繁荣。

街区内酒店餐 饮购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化大规模高档次的 商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内的商业地位，年 西大街荣获中国著名商业街。

而且西大街辖区内金融机构齐全 网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街 均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区的发展做出了贡献，并 且为附近居民的生活提供了极大的便利，促进了辖区内的商业流通。

五是桃园开发区板块。

加大与西安高新区的产业链对接和产业配 套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企 业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科 技进步提高市场竞争力。

六是土门板块。

土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐 射，正在建设中的商务新区，是莲湖区新兴的商业中心。

目前土门街 心花园周围已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登 大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行 等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。

七是玉祥门商圈板块。

继续集中发展板块内机电产品贸易，引进 全国各地的机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争 力，形成以机电物流为核心的特色经济格局。

在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道 路拓宽后的产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产 业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品的聚集程度，实 现街区产业集约化规模化专营化和特色化的有率为。

项目的投资使用计划与资金筹措详见附件财务评价报表。

第八章财务评价 基础数据的确定 计算期年 销售价格参见价格定位 基准收益率参考建设项目经济评价方法与参数第三版公 布的房地产行业年社会折现率，转换成季度折现率为。

财务盈利能力分析 项目现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算的评价指标有所得税前税后的财务内部收益率 财务净现值和静动态投资回收期。

其中所得税后的年财务内部收益率 为，税后财务净现值为万元，税后的静态投资回收期为 年，动态投资回收期为年所得税前的年财务内部收益率 为，税前财务净现值为万元，税前的静态投资回收期为 年，动态投资回收期为年。

资本金现金流量表，见附件财务评价报表。

根据该表计算的税后年内部收益率为，税后财务净现值为 万元。

清偿能力分析 通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表的计算， 考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按 时还完。

项目财务评价结论 从项目的盈利能力分析清偿能力分析等方面的分析结果，可以看出项目在财务上是可 行的。

第九章不确定性分析 盈亏平衡分析 各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因 素的变化达到临界值时，就会使方案的损益情况产生质变。

进行 盈亏平衡分析，目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因 素变化的承受能力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式 销售收入方程 成本费用方程 式中实现出让收入 政府补贴 计划出让收入 土地出让收入实现率 总成本费用 单位可变成本 每亩土地出让的税金及附加 总成本中的固定费用 令，便可求出值。

解得 故当出让收入实现率为项目的盈亏平衡点，即当出让 收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现 亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

敏感性分析 敏感性是指影响方案的因素中个或几个估计值发生变化时，引 起方案经济效果的相应变化，以及变化的敏感程度。

本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率的双因素敏感 性分析，年基准内部收益率为，项目的内部收益率时，其在 财务上是不可行的。

计算出让价格变化的临界值，得 计算拆迁投资变化的临界值，得 本项目的出让价格是个比较敏感的因素，出让价格允许变动的 幅度为，∝。

建议投资商在出让工作中做好土地出让价格 管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。

当拆迁投资 在∝，的范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否 则，项目将达不到最低期望的盈利水平。

建议投资单位在项目拆迁过 表价格拆迁投资对内部收益率的影响 价格变化 投资变化 出让价格变 化临界值 投资变化 临界值 程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。

第十章国民经济评价 国民经济评价是按合理配臵资源的原则，采用影子价格影子汇 率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目的效 益和费用，分析计算项目对国民经济的贡献，评价项目的经济合理性。

项目的国民经济评价使用基本的经济评价理论，采用费用效 益分析方法，即费用与效益比较的理论方法，寻求以最小的投入费 用获取最大的产出效益。

国民经济评价的主要工作包括识别 国民经济的费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报 表计算国民经济评价指标等。

影子价格与通用参数选取 影子价格是指依据定原则确定的，能够反映投入物和产出物的 真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到 合理配臵的价格。

目前项目基础设施建设完成后，所定位的住宅和商业金融市场需 求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求 状况和资源稀缺程度。

因此，本案影子价格可取市场价格。

社会折现率是国民经济评价中的重要通用参数，它是用以衡量资 金时间价值的重要参数，代表社会资金被占用应获得的最低收益率， 并用作不同年份价值换算的折现率。

根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制的建 设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业的社会 折现率取值为。

效益费用调整 对于国民经济评价来说，项目财务评价中的营业税金及附加所 得税企业债券产生的利息等均属于在整个国民经济范围内的收益再 分配，不能够作为项目的国民经济现金流量。

编制国民经济评价费用 调整表如下 国民经济评价费用调整表单位万元 序号项目财务评价国民经济评价 拆迁安臵费 场地平整费 销售费用 管理费用 不可预见费 建设期利息 合计 国民经济评价结论 根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根 据该表计算的项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率 和项目经济净现值。

本项目年内部收益率为，超过房地产行业的年度社会折 现率为万元，大于零。

因此，本项目从国民经济评 价角度上是可行的。

第十章社会效益评价 本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好的 社会效益远大于项目本身的经济效益。

社会效益具体体现在以下几个 方面 对遗址保护和城市形象的影响 西安市环城西苑环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范 围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和 生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象的提升。

项目拆迁 安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目 环境现状，对历史文化遗址的保护和区域生态环境建设起到积极作 用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。

对所在地居民生活质量的影响 项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优 美安全舒适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合 景观生态区。

该综合景观生态区的建成将为项目周边居民创造良好的 生活环境，功能齐全的特色商业街将给周边居民的生活提供更多的方 便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民的生 活品质。

对项目周边环境的影响 项目拆迁安臵完成和后续建设将改区域定位于环境优美安全舒 适的集生态商业休闲娱乐为体的高品质城市综合景观生态区， 将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地。

风光园林和生态 景观走廊的建成将使项目周边恶劣的环境得到彻底地改善，创建出 个洁净优美和谐的生态区。

对西安市莲湖区财政税收的影响 随着项目完成后的开发建设，会吸引大量的商业娱乐机构来该 区域投资，将会促进该区域商业娱乐市场的繁荣，进而增加莲湖区 的财政税收。

对西安市莲湖区房地产业发展的影响 随着项目土地出让后的开发建设，会带动项目周边住宅商业等 物业的开发，将大大改善项目区域内的人居环境，进而提升周边房地 产项目的价值，进步促进莲湖区房地产行业的发展。

第十二章主要结论与建议 主要结论 针对项目拆迁和出让的可行性，综合前面十章内容所述，得出 以下结论 项目前期工作准备充分，拆迁条件良好 项目拆