1、设 号工程，成立由绵阳市经合办牵头的专门班子。 政策优惠土地报建税费等方面的政策，政府同意给予优惠，至于优 惠程度正在协商。 政府已经同意本项目在芙蓉溪桥头修筑水坝，并将溪水直接引入小区 绵阳市政府已经同意本项目关于环路东段西侧考虑对景的规划控制建议。 由于目前绵阳市开发区众多，游仙经济实验区招商进展缓慢，事实上房地产 业和旅游业正在逐步成为游仙区的支柱产业之。 二金融环境 前期贷款争取中行成都武侯支行为宏信房产提供万元的开发贷款。 流动资金贷款本项目已经获得中行绵阳分行的大力支持，随着开发进 展，将为本项目提供万元的流动资金贷款， 按揭授信中行绵阳分行将为绵阳芙蓉汉城项目住宅消费者提供成 年按揭购房信贷，为商业用房消费者提供成年的按揭购房信。

2、，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。端客户存在分流。 七风险测试 在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。月 第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商期和第三期逐步攀升总体来看住宅均价定在 元平米左右，商铺均价定在元平米左右 资金运营 。

3、的水平。但铺面利 润对总的利润的贡献率达到了。 八项目开发效应 社会效益 促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物馆富乐山 芙蓉汉城旅游产业带的发展。 本项目成功开发将会为置信实业异地开发和大型商业地产开发积累经验，促 进置信实业和芙蓉古城的品牌的提升，为“成都置信”走向“四川置信”乃 至走向“中国置信”作出贡献。 本项目成功开发将会加快宏信房产成长的步伐。 二经济效益 可销售房产收益亿元 可销售房产成本亿元 可销售房产利润亿元 可销售房产利底，完员培训及试生产 年月底，正式投入生产。 八项目管理构架劳动定员及管理措施 项目管理构架 本项目将全面推行现代企业法人治理结构，由投资人作为股东组 成董事会，投资额最大的股东为公司。

4、何亚川先生担任，下设七个职能部门技术部 工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能 部门的日常管理工作由项目部总负责人负责，同时接受宏信公司对口职能部 门的指导监督与检查，工作向宏信公司对口职能部门报备。 项目初期，所有项目职能部门主管财务会计出纳行政助理等岗位由宏 信公司从成都总部指派人员担任，其余岗位在当地招聘雇用。 六项目分析 品牌优势政策优势地段优势环境优势文化优势旅游优势资源整 合优势经营整合优势。 社会关系网不健全，目前的人力资源队伍没有实战的管理经验，销售价格偏 低，相对而言地理位置有点偏远。 绵阳市科技城建设发展很快，而绵阳目前没有能满足高层次住房消费需求的 房产项目，游仙区商品房的成功开发，已经改变了区位弱势。 。

5、学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物 园。 医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院 市政配套宗地西侧的环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地 块东侧的芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电 气网络等管道铺设到小区围墙。 四项目地块开发价值研究判断 总的看来，绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚的地段，自然环境和人文气息具 有独无二的特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商 品住宅开发的条件已经完全具备。 该地块位于绵阳市重要的旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有 独特的地段优势，土地升值潜力巨大，开发的社会效应和经济效应都将很大。 四项目开发其它外在微观环境 政治环境 由于本项目是黄学。

6、 启动资金筹划年月年月 第部分由公司向成都的主办银行中国银行武候支行申请流动资金贷款 万元，期限年，从年月年月期开盘 第二部分年月取得第块国土使用证亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。 资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亿元 年预售收入亿元年预售收入亿元 开发机构 不在绵阳当地注册项目公司或分支机构，成立“芙蓉汉城项目部”负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导 和管理 项目部设总负责人名，。

7、贷。 三竞争环境 目前绵阳市本土房地产公司中最为有影响力的六家公司分别是富临房产长 兴房产花园投资汉龙实业樊华集团绵阳中房其中富临房产优势为 “品牌”长兴房产优势为“产品创新”花园房产优势为“物业管理”汉龙 樊华集团已经在竞争中开始下滑。 而外来企业运作都不是很成功，稍微好点的是棠湖物业绵阳分公司开发的 海棠花园，而锦官城房产开发的山江花园则是失败的典型。 五开发企业宏信房产内部环境 根据置信实业董事会战略部署，开拓更为广阔的市场，宏信房产将代表置信 实业走出成都进行开发，巩固置信实业在四川商品房地产市场中的领导地位。 宏信房产开发的置信逸都金沙园虽然还未正式开盘，但是整个运作基本上 路，可以抽出适度的精力开发其它项目。宏信房产代表置信进入二级。

8、市场，就必须走品牌经营之路，走高端市场，做 当地的精品住宅。 第二节项目开发宏观环境 绵阳市城市经济及城市建设发展方向 根据绵阳市科技城发展纲要，绵阳市以发展高科技产业为重点，以“工 业强市”为战略，加快各园区建设，在四个园区高新区科教创业园区 经开区农科示范区中，目前市政府发展重点园区是科教创业园区，而游 仙经济实验区并没有成为市政府重点，旅游产业也没有列入支柱产业。 从绵阳市城市建设发展来看，也是实行全面开花策略，几大园区齐头并进， 而科教创业园区将是重中之重。相对而言，游仙区城市建设近年发展迅速， 主要还是集中在沈家坝和开元地区的商品房地产开发建设。 近年来绵位由宏 信公部门技术部 工程预算部工程管理部销售部策划部财务部企业管理部各职能。

9、润率 固定资产成本亿元 项目总现金利润亿元 项目总利润率 九结论 在满足了我公司提出的基本条件的基础上，本项目运作是可行的。 住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先要控制开发总量，开发节奏要有效调控。 联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态。 第章项目背景 第节项目开发微观环境 历史沿革 风格确定毗邻东汉的“汉平阳府君阙”和绵阳博物馆，故提出了开发“汉 城街”的开发设想。并成立了专门的“越王楼芙蓉汉城开发建设办公室”， 制订了绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就 提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不 甚理想。 介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参 博公。

10、玖市长亲自负责的项目，相信本项目运作的软环境上将不 会受到太多的刁难。从媒体暴光率来看，黄市长应该是属于政坛活跃人物， 市委书记相对比较低凋，但是我们还会与杨海清市委书记游仙区委书记保 持直接接触。 经合办张主任应该说工作态度值得敬佩，相信能为我公司起到良好的作用。 绵阳市主要相关领导已经对置信公司的信誉和业绩以及对本项目初步规划 表示了极大的认可和信任，并承诺本公司该项目开发有优先权。 二政策环境 规划设计条件根据绵阳市“三国蜀汉城”地块规划设计条件规定， 用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层，其余层容积率绿地率以上建筑形式色彩 雕塑小品以汉文化为主要内涵进行设计。 政府支持力度绵阳市政府已经将本项目列为绵阳市年城市。

11、中高档住宅市场需求总量偏低，“宅基地”政策对中高端客户存在分流。 七风险测试 风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。 商业用房的规模控制及业态形式的引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。 人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。 二价格风险测试 售价的灵敏度是最高的，因此提高利润的关键仍然是提高售价。 砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架的定价不符合 此经济原则，定价要达到盈亏平衡点的话，应达到元平方米。 铺面的单价敏感度分析铺面的灵敏度显然低于铺面和总。

12、 部门的日常管阳当地注册项目公司或分支机构，成立“芙蓉汉城项目部”负责此项 目的全程开发与营销执行工作，隶属宏信公司股东会董事会总经理领导 和管理 项目部设总负责人名，由何亚川先生担任，下设七个职能 资金回笼计划 年预售收入亿元年预售收入亩，可以此做为抵押，向中 行绵阳支行申请流动资金贷款万元。 第三部分预备金沙二期的销售回款，在年底预计可沉淀约万 元亿元 开盘前的资金筹划年月年月 预计在年月前支付完全部的土地款亩万元万元。在 年月期间要支付约万元的土地款和万元的前期项目启动资金。风险评估 本公司的现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接 受，能否如继往地赢得政府的支持，这是本项目首要风险。 市场需求容量有限，市场需求量偏小。

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