某某地区灯具超市建设项目可研计划书.doc ㊣ 精品文档 值得下载

取得成本征地补偿安置和拆迁 费用开发成本几通平费用和政府收益相关税费和土地 纯收益之和工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。

专 家预计这样将会使地价总水平提高。

我市正处在工业化 初期，城市化程度较低，未来几年加快发展所形成的用地需 求旺盛。

国家土地调控政策实施后，将会导致用地矛盾加剧， 用地成本提高，征地难度加大，对我市工业发展基础设施 建设房地产开发以及招商引资等都会带来定影响。

据国 土部门资料，年到年省国土资源厅下达我市的用 地计划指标分别为公顷亩公顷亩 公顷亩，实际需要用地面积公顷亩 公顷亩公顷亩，省里下达我市的 用地指标在缩小，用地缺口较大。

明年，我市将有批重大 项目上马或续建，用地需求量加大，供需矛盾突出。

又比如， 产业政策方面，中央继续将节能降耗和污染减排作为促进产 业结构优化升级的重要途径，进步加大调整产能过剩行业 和淘汰落后生产能力的力度方面加大对小冶炼的淘汰力 度。

从今年月日起提高电解金属锰的行业门槛和能耗 环保标准，规定单条生产线产能必须在万吨年以上，企业 生产规模必须达到万吨年以上，级级产品综合电耗 不高于千瓦时吨，级不高于千瓦时吨，原 料中可溶性锰回收率大于等。

另方面控制高消耗高 污染资源性产品出口。

从今年月日起硅锰出口征收 的关税，从明年月日起，铜铝出口征收的 关税，并且对冶炼企业实行差别电价。

我市铁合金水泥 纺织电石电力等高能耗的规模企业达到家，占全市 规模企业总数的，这些企业对地方财税贡献大，吸纳就 业岗位多，对全市经济社会发展至关重要。

面对国家产业调 控政策，如果不采取相应措施积极应对，大部分企业将因达 不到要求而面临关闭或停产。

二加快改革攻坚带来的社会矛盾增多。

我市改革已进 入攻坚阶段，明年乃至今后几年将强力推进工业企业商贸 流通企业城市管理竞争性社会事业和城乡集体经济经营 性资产等几大重点领域的改革，必然涉及利益关系的调整， 遇到这样那样的阻力，如果不积极稳妥，处理不当，就会影 响社会和谐稳定。

综合分析宏观经济环境和全市经济形势，我们认为，明 年怀化经济发展机遇与挑战并存，机遇大于挑战，总体处于 艰难的爬坡阶段，处在蓄势待发孕育突破的关键时期。

据 市统计局预测，明年我市经济增长速度保守估计为，同 时也有增长的潜力。

今年月日市委 召开常委扩大会议专题讨论明年经济工作，在充分权衡各种 利弊因素的基础上，确定年经济增长确保力争 ，高于全国全省的预期目标，既体现了追赶 跨越提升标杆的要求，也具有现实可能性和可行性。

可以 预见，随着批重大项目的建成投产，到年撤地设市 周年的时候，怀化经济发展必将登上个大的台阶。

四项目概况 拟开发的怀化开发公司河西帝皇灯具超市项目位于河 西世纪广场西北方向，河西主干道舞阳大道与神龙北路正相 交处。

东面与河西目前唯的市政广场世纪广场相望， 西面为天庆商贸城及轻纺城，北面为天凯装饰材料城，南面 为新建的五金水暖机电大市场。

河西帝皇灯具超市项目是怀化开发公司开发的个以 商业为主体的综合类项目。

总占地面积约为平方米， 建筑占地面积约为平方米，项目用地性质为商服用地。

地块面向世纪广场呈弧形展开，呈较不规则形状。

项目 基地平坦，地质条件良好。

该地块周边经营业状以建材家 庭装修类商品为主。

经市场调查，河西目前尚未有真正意义 上的专业灯具经营市场，而因货车不准进城的政策执行，现 人民路灯具街经营户希望向河西搬迁，河西帝皇灯具超市的 定位由此而来。

根据本项目区位状况，根据市场调查，灯具 经营户提出要求本市场适当配套部分居住及办公物业，以配 套市场经营的需要。

考虑到市场经营户的实际需要，同时结 合考虑本项目位处河西世纪广场神龙路与舞阳大道交汇 处，为提升河西整体区域品位，进步吸引投资者前来怀 化投资，本项目拟配套建设栋高层塔楼。

二项目提出背景 从怀化城市整体规划上看，河西作为专业市场规划的片 区已然成型，目前已形成十九大专业市场，市场辐射我国西 南五省约万人口，成为流行业的重要出口港，开发河 西帝皇灯具超市项目既符合怀化整体城市规划，也是顺应怀 化灯具经营户大部分业主的希望，实属必要。

项目建设的背景 怀化地处湖南省西南部，西邻贵州，南连广西，自古 有黔滇门户，全楚咽喉之称。

怀化现辖个市区， 幅员万平方公里，人口约万，聚居着汉侗苗 瑶土家等个民族。

这里山清水秀，幅员辽阔，物华天 宝，人民勤劳勇敢善良好客。

怀化是湘黔枝柳铁路和 国道的交汇中心新修建的渝怀铁路即将通车，构成了怀化 交通枢纽中心。

改革开放以来，在党中央国务院和省委省政 府的正确领导下，怀化的经济迅速发展，经济实力日益增强。

年，国务院确定怀化为全国农村综合改革试验区后，怀 化的变化更是日新月异。

在排水 生活排水量排水定额人，总变化系数为 ，则设计排水量为 小区设计有完整的室内外排水系统。

生活污水经化粪 池处理后，排入小区室外排水干管。

小区内的雨水经雨水口 收集，排入小区室外排水主管，再有组织地排入市政排水管 道。

消防小区同时间火灾次数次，次灭火用水量 ，室外设置地上消防栓，小区设消防栓个。

室内梯 间按设计及消防规范要求高置室内消防栓及室内消防系统。

供电 用电负荷设备用电负荷采用需要系数法和单位面积负 荷密度法进行计算。

计算结果如下变电所的安装功率为 ，设计选用变压器台，变压器负荷率为 。

电源及电压本组团设立个变电所。

以放射式向整个 项目配电。

高压进线引入变电所，变电所的出线均为 低压配电，动力配电为，照明用电为。

功率因数补偿各箱式变电站在低压侧进行电容器补偿， 电容补偿以后，高压侧功率因数达以上。

继电保护与电能计量在低压侧进线回路装设有功无 功电度表作为总计量，低压出线回路按照明用电和动力用电 分开计量，分别装设有功电度表。

各住户实行户表，在 地下室或层集中抄表。

配电照明各栋建筑物均按伏低压配电，低 压配电系统采用制，动力配电与照明用电均采用放射 式与树干式相结合的方式。

防雷及接地建筑物按规范采取防雷措施。

利用建筑物 柱内主筋作引下线，基础内主筋相互焊接作接地装置。

电讯 小区内电话及网络通信方式由电信部门统规划后进行 确定。

普通电话线与宽带数字网管线暗敷到每个住户。

有线电视系统 在每个套公寓客厅安装有线电视插座。

安全防范系统 在重要位置特别是楼大堂口设立闭路电视监控系统。

项目投入使用后安排保安值勤并并负责安全保卫工作。

配套设施 负楼配套仓库，以满足灯具经营商所需，负二楼配套 地下车库，以满足业主停车的需要。

三楼配货梯台，以增强三楼功能性。

在楼配套设计 定的物业管理用房面积。

二建设规模 小区总用地面积总用地面积约平方 米可规划净地面积约平方米。

总建筑面积平方米 其中 层商业裙楼面积约平方米 配套塔楼建筑面积平方米 地下仓库及车库面积约平方米。

建筑总占地面积约平方米 容积率 三项目总投资万元 六投资估算和资金筹措 投资估算 土地使用权出让金万元 勘探规划及前期工程费万元 设计费元万元 前期勘探规划元万元 规划报建万元 元万元 建安工程费万元 元万元 基础设施建设费万元 道路万元 绿化万元 智能化万元 外水外电万元 公建万元 管理费 万元 营销策划广告费万元 万元万元 营业税 万元万元 不可预见费 万元 贷款利息 万元 共计 万元 二资金来源及筹措 根据项目投资估算，项目资金筹措方案为自筹，开发建设 资金为自有资金并通过预售滚动开发解决，必要时考虑在建 工程贷款。

七项目开发方案及开发实施步骤 项目开发方案 怀化公司河西帝皇灯具超市项目采取统规划配套先 行计划严密滚动发展优质高效的开发建设战略方案， 争取在二七年将灯具城裙楼部分交付营业，在二八 年将项目整体交付使用。

本项目拟在两年之内滚动开发完 成，预计首期工程费用万元，其中流动资金万元， 其余资金预售滚动开发。

二开发建设实施步骤 本项目拟分三个阶段实施开发建设 前期准备阶段年月日至年月日， 确定组织机构，确定规划方案，建筑设计方案，编制项目可 行性研究报告，申报建设计划，确定实施方案。

第二阶段项目施工准备阶段年月日至 年月日，完成三通平，完成前期施工图纸，确定施工 队伍和施工方案，办理报建手续和施工用水用电手续。

分期开发建设阶段年月日起按计划分期滚动 开发，在完成各期开发的同时，作好房屋预售工作，回收购 房款滚动开发。

八项目实施的保证措施 加强宣传攻势，通过各种媒体大力宣传河西帝皇灯具超 市项目，加强与灯具经营户的沟通与协调，加大营销工作力 度，作好销售服务，抓紧销售进度，保证房款及时回收，为 项目分期滚动开发创造条件。

认真细致地作好河西帝皇灯具超市的开发建设的前期准 备工作，提高规划设计水平，保证项目设计品质，同时尽量 降低工程造价成本和开发成本，提高项目的市场竞争力。

精心组织施工，优化施工方案，保障安全生产，加强管 理，保证工程质量，加快资金周转，降低管理费用和财务成 本。

积极争取政策允许范围的优惠政策，使购房业