本项目所需建设资金万元，由开发公司自有资金投经估算，本项目总 投资为万元人民币，其中建设投资为万元，建设期利息 万元。

项目研究结论 投资估算和资金筹措 投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

合计为元。

业街户 法人代表郑文德 股东构成郑文德郑文豪 注册号 企业类型有限责任公司 成立日期年月日 注册资本人民币捌佰万元 经营范围房地产开发经营凭有效资质证书经营销售建筑材料。

资产负债根据开发商提供资料所知，市实业发展有限公司截止 年月日，年资产负债见表 表资产负债表单位元 资产负债及所有者权益 流动资产合计流动负债合计 长期投资长期负债 固定资产所有者权益 无形及递延资产 其他资产 资产总计负债及所有者权益总计 主要投资项目公寓楼 现有生产能力根据自筹资金验资报告河晟师验字第号 市实业发展有限公司截至年月日止，累计实缴注册资本为 人民币万元，及位于区碧水居区号商业街户的对预期目标利润估算的结果。

第二章发展规划产业政策及行业准入分析 房地产业总体发展规划 城市发展与规划 市位于广东省东北部东江中上游。

其范围是东经度分至 度分，北纬度分至度分。

东接梅州市汕尾市，南邻 惠州市，西连韶关市惠州市，北与江西省交界。

全市面积万平方公 里。

静态投资回收期为年小于年，表明项目可行。

上述经济指标是根据目前的市场形势根据自筹资金验资报告河晟师验字第号 市实业发展有限公司截至年月日止，累计实缴注册资本为 人民币万元，及位于区碧水居区号商业街户的宗 平方米土地，元。

资产负债及所有者权益 流动资产合计流动负债合计 长期投资长期负债 固定资产所有者权益 无形 资产负债根据开发商提供资料所知，市实业发展有限公司截止 年月日，年资产负债见表 表资产负债表单位元 郑文德郑文豪 注册号 企业类型有限责任公司 成立日期年月日 注册资本人民币捌佰万 项目申报单位概况 单位名称市实业发展有限公司 机构地址市区碧水居区号商业街户 法人代表郑文德 股东构成部分内容简介万元详见项目投资总估 算，由开发公司自有资金投入万元，占总估算部分内容简介万元详见项目投资总估 算，由开发公司自有资金投入万元，占总估算投资的其余 万元可通过银行贷款或其他渠道融资。

项目申报单位概况 单位名称市实业发展有限公司 机构地址市区碧水居区号商业街户 法人代表郑文德 股东构成郑文德郑文豪 注册号 企业类型有限责任公司 成立日期年月日 注册资本人民币捌佰万元 经营范围房地产开发经营凭有效资质证书经营销售建筑材料。

资产负债根据开发商提供资料所知，市实业发展有限公司截止 年月日，年资产负债见表 表资产负债表单位元 资产负债及所有者权益 流动资产合计流动负债合计 长期投资长期负债 固定资产所有者权益 无形及递延资产 其他资产 资产总计负债及所有者权益总计 主要投资项目公寓楼 现有生产能力根据自筹资金验资报告河晟师验字第号 市实业发展有限公司截至年月日止，累计实缴注册资本为 人民币万元，及位于区碧水居区号商业街户的宗 平方米土地，元。

合计为元。

项目研究结论 投资估算和资金筹措 投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

经估算，本项目总 投资为万元人民币，其中建设投资为万元，建设期利息 万元。

详见项目总投资估算表表及表。

资金筹措 本项目所需建设资金万元，由开发公司自有资金投入万 元，占总估算投资的其余万元可通过银行贷款或其他渠 道融资。

项目综合评价结论 本项目是属于中型开发项目，项目的开发将对市新市区基础设施建 设城市功能的改善起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目 综合功能的完善产品的高品质与高附加值功能多样性而得以提升。

财务评价 当平均收益率取时，项目财务净现值为万元， 大于，表明该项目的获利能力达到并超过了平均收益率的要求，在财务上 是可以接受的。

项目财务内部收益率目标收益率贷 款利率，且水平较高，表明项目盈利能力较好，抗风险能力较强。

静态投资回收期为年小于年，表明项目可行。

上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

第二章发展规划产业政策及行业准入分析 房地产业总体发展规划 城市发展与规划 市位于广东省东北部东江中上游。

其范围是东经度分至 度分，北纬度分至度分。

东接梅州市汕尾市，南邻 惠州市，西连韶关市惠州市，北与江西省交界。

全市面积万平方公 里。

市是京九入粤第市，又是广东省拥有铁路最长的城市市京九铁 路广梅汕铁路国道国道河惠河梅粤赣高速公路构筑了 四通八达的交通网络，是粤东北重要的交通枢纽。

市总体城市功能定位 是广东经济北上，向内地梯度推进的接力站支撑点，是南接珠三 角，北接闽浙赣的重要通道，是广东省优质生态环境基地和生态屏障。

市是国务院年月日批准设立的地级市，管辖区东源 县龙川县紫金县连平县和平县共五县区。

全市原有个乡镇 和街道办事处，截止至年末全市现设有个乡镇，个街道办事处， 个农场，个村委会和个社区居委会，全市总面积万平方公 里，总人口万人。

城市经济发展规划 根据市国民经济和社会发展十五规划到年，全市生产总 值达到亿元，年均增长人均生产总值达元约合美 元，按元美元折算，年均增长第二产业增加值达到亿 元，年均增长，其中工业增加值达到亿元，年均增长，三次产 业增加值比重达到∶∶地方财政般预算收入达亿元，年均增 长县域经济发展取得新突破，县区生产总值年均增长以上。

城市社会发展规划 市以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，以深入贯彻党的 十六精神为动力，以加快发展为第要务，全面落实科学发展观。

以打造 四个争创五个城市实现五大发展为目标，全力推进交通 能源工矿骨干项目农业龙头企业水资源开发旅游资源开发城市 化社会主义新农村教育文化生态环保等十大工程建设。

在最近召开的全市城乡规划建设管理工作会议上提出经过年左 右的努力，初步形成以中心城市市区为龙头，以县城和中心镇为骨干， 以般建制镇和中心村为依托的城镇化发展的新格局，力争到年全市 城镇化水平达到。

根据市总体规划，确定城市发展方向为重点向北 发展，适当向南和江东扩展。

建设开发时序，遵循重点建设东埔，合理开 发白田，完善老城区，远期东江的原则。

努力建设成为经济繁荣社会文 明环境优美，最适宜居住和创业的粤东北陆路交通枢纽和山水园林城市。

城市环境发展规划 构建绿色以实施绿色广东战略为契机，严格控制各类污染源，强化 中心城区更新建设，确保生态优质标准，努力构建环境友好型和资源节 约型社会，全力打造既要金山银山，又要绿水青山的绿色，把 建成优美的山水园林城市，促进经济发展与人口资源环境可持续发展。

城市产业发展规划 重大工程项目是实施十五规划的重要载体，也是实现规划目标的 强大支撑。

十五期间，市重点建设十大工程，规划建设重大 项目项，计划总投资亿元，十五期间计划投资亿元。

其，抵押贷款金额亿元其中住宅抵押登记面积万平 方米，抵押贷款金额亿元。

房屋租赁情况 据不完全统计，年房屋出租套，面积约万平方米， 房屋出租价格上涨幅度趋缓，不同区域类型的房屋租金水平相差较大。

如商业繁华的人民路，商铺月租金接近每平方米元，广晟广场兴源 路平均月租金约每平方米元，其他偏僻路段商铺月租金每平方米不到 元市区带家具公寓式住宅月租金为元套，普通不带家具的成 套住宅租金房厅月租金为元套，二房厅月租金为元套， 三房厅月租金为元套而新江路源西片区每套住宅平均月租金比 上述区域低元。

写字楼月租金在每平方米元之间。

商品房价格情况 市新建的商品住宅根据销售价格水平可以分高中低三个档次， 根据年商住楼开发及销售情况，高档商品住宅代表楼盘有长城世纪 华府碧海名居等，这类小区布局合理环境优美户型结构舒适实用 交通便利公共基础设施完善，市场交易价格在元之间 中档商品住宅代表楼盘有文雅苑三友邨等，这类小区规模适中环境 优美公共基础设施基本完善，但与已形成的商业中心相对较远，市场交 易价格在元之间，低档商品住宅代表楼盘有静逸居宝 华商住楼安逸苑等，这类小区规模相对较小地理位置相对较偏小区 园林绿化较少，市场交易价格在元之间。

别墅平均交易价 格为每平方米元，同比上涨。

商业营业用房平均交易价格为每平 方米元，同比上涨。

受新建商品房价格上涨的影响，二手住宅 平均交易价格为每平方米元，同比上涨。

产业生命周期分析 根据产业生命周期分析图可知，住宅房地产产业正处于生命的成长 期，产业处于上升阶段，市场剩余容量较大，产业风险较小。

行业结构与竞争格局 年市的房地产企业主要以实力强大的行业和区域龙头企业为 主体的并购重组将成为该行业的趋势，在这种趋势背后，是优势企业对土 地资金市场的新轮整合，市的房地产行业在未来数年内将重新洗 牌，优胜劣汰将进步推动有限的资源加速流向资质高资信好开发业 绩良好品牌效应明显的房地产企业。

资源重新配置所带来的规模效益将 强化消费者投资者供应商政府部门及金融机构对优势企业的信心， 从而使企业获得更多的土地和资金资源。

随着行业整合的加剧，房地产行业必然由诸侯割据群雄并起 的历史时代向春