1、态的选择以方便居民生活为出发点，力争通过 合理配置社会商业资源，建设空间布局合理业态设施先进服务体系完善 信息化程度高的现代化商业网点体系。 年月诸暨市人民政府关于加快发展服务业的若干政策意见 出台。意见对达到条件的各类商贸服务企业制订了不同的奖励扶持政策。 诸暨市商贸服务业呈现出前所未有的发展势头。据统计，全市商贸服务业建 设项目总数达个，计划投资总额亿元，其中，万元以上重点 商贸服务业建设项目共有个，分别分布在暨阳浣东陶朱店口大唐 山下湖草塔五洩次坞等个镇乡街道投资万元以上的有 个，投资项目规模之大范围之广品位之高，为历年之最。到年底， 全市建有各类专业市场个，市场成交额亿元，同比增长，其 中超亿元市场个超亿元市场个，大唐袜。

2、况搬运状况上下车旅客的数量和质量自建与租借 店铺的机会大小城市规划规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店 成本。 法规税收执照营业限制最低工资法规划限制 其它租金投资的最高金额必要的停车条件等 下面对上述内容作具体分析。 先看人口特征分析。商圈内的人口规模随着几个成熟住宅小区的入住以 及行政中心的陆续建设，城东未来将达到万人的常住人口，大型商业项 目较为集中，辐射范围应涵盖整个城区及周边郊县，人口基数万家 庭数目约万年居民年人均可支配收入达到元，购买力较强。 诸暨全市社会消费品零售总额亿元。全市建有各类专业市场个， 市场成交额亿元，其中超亿元市场个超亿元市场个。以上 数据作为商圈未来消费指数参考。再看竞争分析。在作商圈内竞争。

3、代影院，超大规模高档次中餐酒楼，大型连 锁式数码广场，均填补了诸暨商业的空白。家国际品牌绝大多数也是首 次登陆诸暨。 总之，本项目融合了国际品牌专卖店豪华影院休闲中心文化艺术 中心超大规模餐饮旗舰特色美食城儿童娱乐天地等不同构思的生活体 验。在布局设置功能划分经营理念等方面均不同于原有的商业购物场所。 项目强调将休闲舒适的购物状态与多样性的游乐设施乐趣演出相结合， 以缤纷多彩的生活体验满足富裕家庭消费的不同年龄性别个性的多元生 活情趣。项目经营定位的差异化战略，避免了双方白热化的竞争，形成了优 势互补。大于，在两家大型销品茂零售商的规模效应的引领下，必将 大幅提升城东商圈的人气和成熟度，加快诸暨品牌战略的商业发展速度， 大幅度提。

4、内的潜在顾客数目 商圈内消费者人均零售支出 商圈内商店的营业面积。 本项目建成后，未来在商圈辐射范围内诸暨城区及近郊农村有超过 万个家庭，每月在日用消费品中支出元人民币，共有个大型店铺 个小型店铺在商圈内，共有平方米销售面积。则该商圈的饱和指 数为 从估算数据显示，该商圈内的饱和度较低。未来商圈发展潜力巨大。前 提是商圈覆盖范围在几年内达到覆盖全城，辐射临近县市。 差异化竞争战略研究 目前，在城东范围内已建成的祥生世纪广场大润发卖场，与本项目 隔街相望，互成犄角。作为国际著名的大型连锁零售商，大润发的运营，将 大幅度提升城东的商业气氛，极大地增加商圈成熟度。由于大润发与本项目 地域紧邻，商业定位均为集购物休闲餐饮娱乐站式。

5、位，是全省范围内 位次上升最快的县市。农业是诸暨的传统优势产业，近年来，全市不断加快 农业产业化步伐，生猪香榧珍珠名茶板栗高菜等优质农产品不断 销往香港上海等国内大中城市和国外市场，涌现了绿剑名茶枫桥 香榧等批全国省级名牌农产品，被命名为中国珍珠之乡和中国香 榧之乡。工业经济发展紧紧抓住了大企业大集团培植和块状经济升级这 条主线，全市已有年销售超亿元的工业规模企业家，有省级以上高新技 术企业家，上市公司家。大唐袜业店口五金枫桥衬衫山下湖珍 珠等十大块状经济产值已占全市工业总产值的左右。目前，诸暨拥有国 家级品牌只，省级品牌只，总数列浙江省县级市第。诸暨有以服 装为主的五大类出口商品个品种，外贸出口连年增长。诸暨连续两次 被评为浙。

6、分析时我们考虑了下列因素现有商店 的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期 和长期变动以及饱和情况等。任何个商圈都可能会处于商店过少过多和 饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求 的特定产品与服务商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务， 以致每家商店都得不到相应的投资回报个饱和的商圈商店数目恰好满足 商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明个商圈所能支持的商 店不可能超过个固定数量，饱和指数可由公式求得。 由于本报告时间仓促，不能采取精确调研的方式取得相关数据，在这里 采用估算方式进行计算，待项目立项后再进行精确调研计算。 式中商业圈的零售饱和指数 商业圈。

7、业市场和山下湖珍珠市场 为全国最大的专业市场。目前，全市共有各类农贸市场个，遍布全市各 个镇乡街道。年，农副产品批发市场东湖农贸市场大唐农贸市 场的成交额均超过亿元。全市已初步形成大中小相结合城镇与农村相结合 批发与零售相结合农副产品经营与工业品经营相结合，多层次多功能 专业化特色化的市场结构网络。 年，全市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。 其中批发贸易通便捷设施 完善经济繁荣文化发达环境优美的现代化城区正在飞快发展。 规划中的诸暨城东，是诸暨的核心城区板块，发展潜力巨大。在这里， 西施故里旅游区商旅繁盛，商业服务金融贸易文化娱乐等公共配套设施 集中布置，新行政中心将兴建国土局大楼交通局大楼供电局大楼农业 局大楼等。未来。

8、十年，城东人口将增加到万人，周边医疗教育休闲 商业配套应俱全。办证中心建设中耀江大酒店建设中会展中心 规划中诸暨大剧院规划中青少年宫规划中等也将陆续建成。 本项目的投资建设，将携手城市广场五星级绕江大酒店新世纪广场 大润发超市等商业项目共同打造诸暨核心商业圈，辐射诸暨全城乃至临 近的绍兴，萧山，嵊州，义乌东阳，浦江等县市。 城东商圈饱和度分析 商圈形态商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，根据诸暨城市规划， 本区域可以定位为未来商业集中区，其特色为商圈大，覆盖人口多热闹 各种商店林立。其消费习性为快速流行娱乐冲动购买及消费金额比较高等。 本项目组对城东商圈饱和度分析的内容主要由以下部分组成 人口规模及特征人口总量和密度。

9、月日诸暨解放， 至月日，诸暨属中共萧绍诸杭临时委员会管辖。月日月 日，归第十专署管辖。其后，诸暨属绍兴专区。年月，绍兴专区撤销， 直属浙江省。年月，划归金华专区。年月，划归宁波专区。 年月，复属绍兴专区。年月，属绍兴地区。年月起， 属绍兴市。年月，经国务院批准，撤销诸暨县，设立诸暨市。越王勾践卧薪尝胆，西施故里人杰地灵。诸暨历来俊贤咸集，人才辈出， 古代有西施王冕杨维桢陈洪绶良价等名人现代有俞秀松张秋人 宣侠父等中共早期革命家，当代有赵忠尧金善宝毛汉礼等著名科学家。 地方经济及市民收入 改革开放以来，诸暨经济建设和各项社会事业取得了巨大的成就，在全 国百强中的位次呈逐年上移态势，年分别位居全国最发达县市 第位第位第位第位第位和第。

10、江省建筑之乡。凭借西施的传奇故事和五泄的秀美景色，旅游 产业发展迅速。 随着经济又好又快发展，全市人民生活水平不断提高。年，城镇居 民人均可支配收入农民人均纯收入分别达到元和元。 商业发展环境与业态状态调查 近年来，诸暨市以连锁超市为代表的新型业态发展迅速，方面本地 些规模较大的商场如雄城商贸第百货等都不断发展连锁超市，些新兴 连锁企业如天天乐超市等也呈现出良好的发展势头另方面，国内著名的 连锁集团已进入或准备进入我市城区发展网点，同时，专卖店专业店便 民店等多种业态也得到较快发展。 年，诸暨市政府出台了诸暨市商业网点发展规划，围绕把诸暨 市建设成为长三角著名商旅名城的目标，充分利用区位制造业和旅游资源优势，对商业网点的布局和业。

11、服务的销品茂， 规模上均为大型零售商，存在商业竞争不可避免。因此，本项目在主题和定 位上应注重与大润发在经营项目的差异化和业态定位的互补性上周密考虑。首先，大润发业态偏重商业零售为主，娱乐休闲为辅的业态定位，本项 目定位以文化娱乐餐饮为主，零售为辅，在侧重点方面有着本质的差别，极 易形成相辅相成互为支撑的局面。其次，大润发消费层次覆盖高中低， 主要满足于中低居民消费需求，本项目立足于满足高端消费群体的消费需 求，在消费层次方面也有着差异化定位。再次，大润发主营商品面向大众， 经营商品不注重产地品牌，适合大众商品即可，本项目主营国际著名品牌 专卖店形态，这点也是差异化竞争的定位考量。还有，本项目在文化消费方 面引入流设施设备的超豪华现。

12、年龄分布平均教育水平拥有 住房的居民百分比总的可支配收入人均可支配收入职业分布人口变 化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。 劳动力保障管理层的学历工资水平管理培训人员的学历工资 水平普通员工的学历与工资水平。 供货来源运输成本运输与供货时间制造商和批发商数目可获 得性与可靠性。 促销媒体的可获得性与传达频率成本与经费情况。 经济情况主导产业多元化程度项目增长免除经济和季节性波 动的自由度。 竞争情况现有竞争者的商业形式位置数量规模营业额营 业方针经营风格经营商品服务对象所有竞争者的优势与弱点分析 竞争的短期与长期变动饱和程度。 商店区位的可获得性区位的类型与数目交通运输便利情况车站 的性质交通联结状。

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