行等，但距离本地块较远，岱黄公路 沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。

武 汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变 电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。

气整个后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管 道煤气，其中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备站沿黄浦路延长 线埋设管道至后湖生态花园带，后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设 现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设管道。

邮电电信地区邮局位于发展大道，该地二后湖地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有 西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区， 隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视 野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附 近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

地形地貌状况详见附图地形地貌图 物业形态划分图详见附图物业形态划分图 局部放大图详见附图局部放大图 二后湖地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在建的 地形地貌状况详见附图地形地貌图 物业形态划分图详见附图物业形态划分图 局部放大图详见附图局部放大图 项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道发展筑，视野开阔，远眺现代都市居民区， 隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视 野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

部分内容简介落散布其间，湖水清澈，空气清新，宁静而美 丽，但近处有零星的小村落削弱了景色。

东向 远方较开阔，中部为建设中的东方恒星园，近处的竹叶山路边为商 铺，工棚映入眼帘，黄孝河平行流过，隐约有河水淤积下来的异味。

西向西对姑嫂树路，进处无高层建筑，视野开阔，远眺现代都市居民区， 隐约可见正在施工的新华家园，自然村落和耕田水塘由远及近步入视 野，也是因大道的施工沿路有灰尘。

项目周边情况 我们选择以本地块为中心，南至五干道发展大道，北至张公堤附 近，东西以姑嫂树路和岱黄公路两侧为界，集中调查。

地形地貌状况详见附图地形地貌图 物业形态划分图详见附图物业形态划分图 局部放大图详见附图局部放大图 二后湖地区区域分析 基础设施状况分析 交通状况 本地块四周已初步形成了大的交通体系，东西向有近年来新建和在建的 发展大道，后湖大道，幸福大道，张公堤路段，其中，后湖大道正在加紧施工 建设，年底前建成通车后将对本地块项目提供良好的条件，南北向主要为地 块两头的姑嫂树路和岱黄公路。

姑嫂树路交通便捷，有 路等通向各个方向，岱黄公路公交少，只有 路公交车，终点止于东方恒星园门口，与发展大道交汇路口还有东大门客 运站，客车主要是运送人员去黄陂等县城。

人文环境及生活配套设施 地块周边商业网点和金融机构交齐全的主要位于发展大道和姑嫂树路沿线，如世华大酒店，中百仓储，农行，建行等，但距离本地块较远，岱黄公路 沿线主要为小的商业铺面，专业性市场，无酒吧，网吧等娱乐设施。

教育机构 不健全，仅有华中高级中学，塔子湖小学和黄浦园丰村小学，田园小区小学 等，医疗设施缺乏，主要为小的门诊部。

总的来说，人文环境几生活配套设施 较差，是项目开发的大劣势。

市政配套设施 水该地块用水有宗关水厂提供，在地块南侧的后湖路建有管径为毫 米的给水管，地块用水可由该管接入。

该地块雨水属入黄孝河系统，污水属 入三金潭污水系统。

该地块南侧的后湖路建有排入黄孝河的雨水箱涵，地块 雨水可接入该箱涵，地块周边尚无污水管。

电该地块现用电有西北侧的新华路变电所的架空线路引来。

武 汉市城市总体规划中确定在该地块北侧新建德胜桥变 电所，届时该地块供电线路有德胜桥变电所引来。

气整个后湖地区目前有三种供气方式，瓶装液化石油气，小区气化和管 道煤气，其中管道煤气有管道煤气公司供气，有赵家条储备站沿黄浦路延长 线埋设管道至后湖生态花园带，后湖路在黄浦路延长线西侧已埋设 现状管道，东段管道气有管道煤气公司也正在筹划埋设管道。

邮电电信地区邮局位于发展大道，该地块现状电信线路由西南侧的唐 家墩电信局引来。

武汉市城市总体规划中确定在该地块西 侧新建姑嫂树电信分局，届时该地块闲心线路有姑嫂树电信分局引来。

居民习惯此地区居民主要为当地农民，生活以打工，种植，养殖为主，年收入水平偏低，居民的文化水平不高，劳动之余，以闲聊为主，对外界基本不 关心和接触较少，但由于地理位置靠近城区以及外来人员的影响，生活已开 始城市化倾向。

三项目周边物业分析 晨星苑 项目规划 晨星苑由武汉新地置业公司投资开发，同济大学设计院深圳分院设计， 武建集团二公司承建晨星苑占地亩，总建筑面积万平方米。

平 方米商网配套，绿化率达，容积率为，有栋层，栋层， 栋层，总建面配比，总户数约户目前栋多层已完成外立 面装修，即将交付使用，栋小高层和栋层单身公寓将于年 月交房。

户型设计 多层主力户型为，面积为平方米高层主力户型为，面积为 平方米，小区首创高层单身公寓户型为和，面积为平方米。

价格策略 多层价格为元平方米，小高层价格为元平方 米，高层单身公寓价格为元平方米。

物业管理费多层为 元平方米月，高层为元平方米月。

付款方式灵活多样， 次性付款，分期付款，七成年银行按揭，公积金贷款。

宣传推广东方恒星园于年月日开盘，开盘时在长江日报上连续两次做 了版的广告。

在竹叶山处有大型户外广告牌和路牌广告，其售楼部为 武汉市少有的高标准售楼部之，开盘是参加过年上半年房交会。

销售情况 小区年月日开盘，多层销售状况较好，套住宅已基本售 完小高层中大部分已售完，高层小户型市场阻力较大。

客户分析 客户主要是以工商，税务，证券，银行，设计院等行政企事业单位中高 收入人员，另有部分中小企业的业主。

调查结果表明 项目所在区域已成为个大型的居住新区，各种档次的居住小区竞 相争艳。

项目所在区域虽然居住小区较多，但主要是以中低档次为主，真正 称得上高品质的小区较少，因此，该区域内以中低档次的物业竞争最为激 烈。

项目所在区域内有特色的楼盘较少，还没有真正成型的致命品牌。

中低档次楼盘之间的价格差距不大，中高档次楼盘之间的价格 差距则较为悬殊。

在调查的所有楼盘中，大多数都采取随行就市的追随策略。

同武汉市其他区域相比，区位差异带来的价格变化影响相对较小， 决定价位的更多的是物业的品牌品质。

第四章项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论后湖花园项目的开发经 营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相 应的项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主 开发力创精力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同 时借助于后湖花园的品牌，可迅速提升开发公司在武汉房地产业界的知名 度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实 力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成。

经估算，本项目总投 资为万元人民币，其中建设投资为万元，建设期利息 万元。

详见表项目总投资估算表，更详细的投资计划可能随设计及实施 的改变而调整。

建设投资 建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路 绿化费用项目研究咨询规划设计费用各种税费项目管理费等项 目。

建设投资估算依据 整个项目从年月开始，年月底全面完成。

各种税费按武汉市目前的取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

银行贷款利率按计取。

建筑形式组合式多层，小高层 序号总金额比例 表项目总投资估算表单位万元 项目单价 建设投资 土地取得费用万元亩 建安工程费用元平方米 小区配套费元平方米 道路，绿化，景点费用元平方米 项目研究，规划，设计费用元平方米 各种配套费元平方米 项目管理费元平方米 不可预见费元平方米 建设合计 建设期利息 项目总投资 总建筑面积单位投资元平方米 依据当地市场情况，加之该地块将作为武汉市首次拍卖土地，在同类物 业的比较后可以认为土地费用为万亩较为适当符合实际情况，因此以之 作为投资估算的依据 土地取得费用 土地取得费用为征地费与批租费之和，总计万元。

建安工程费用 建安工程费用按元计，总计万元。

小区配套费 小区配套费按元，总计合万元。

道路绿化景点费用。

道路绿化景点费用按元计，总计万元 项目研究咨询规划设计费用 根据武汉市现行收费标准和本工程项目的实际情况，确定本项目研究 咨询规划设计费用单价为元，总费用为万元。

各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的记取为 元，总费用为万元。

项目管理费 项目管理费按建安工程费用的计取，总费用为万元。

不可预见费 不可预见费以建设工程的计取，总费用为万元。

建设期利息。

建设期利息按动态计算，考虑到工程的分期滚动开发，后续工程的资金 筹措可