府财政部门增加税收，对当地的经济发展产生积 极的影响。

在项目的具体实施和运作中，可为当地失业或待业人群 提供就业和再就业的机会。

旧城改造区项目以整体规划空间层次多样，组团空间亲 切宜人疏密有致的特点，创造了自然休闲高层次的社区居住环境，引领市场方向，更好地满足市场快速增长的需求，必将会获得 市场的认可。

项目的建设在实现舒适健康的居住生活的同时，也必 将为开发企业带来良好的经济社会效益。

五项目可行性研究报告编制原则与依据 编制原则 符合国家内蒙古以及鄂尔多斯市有关法律法规及规范， 贯彻国家自治区有关房地产及住宅建设的规定，按城市总体规划 进行布局。

结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则， 合理确定建设规模及标准。

建设集居住生活配套为体的大型生态生活园区，吸收优 秀的地方居住规划特点，创造具有本市特色的满足居住生活需要的 环境功能，努力创造个开放的，与城市生活密不可分的有机结合 综合体。

二编制依据 国家发展改革委员会投资项目可行性研究报告指南试用 版 国家发展改革委员会建设部建设项目经济评价方法与参 数第三版 国家和地方有关规程规范政策及条例等。

城市总体规划。

建设单位提供的其它有关资料及数据。

第二章市场需求分析与建设规模 鄂尔多斯市房地产市场现状 ‚十五‛期间，鄂尔多斯市城镇人口增加万人。

‚九五‛期末 鄂尔多斯市城镇建成面积为平方公里，到‚十五‛末为平 方公里。

随着鄂尔多斯生活水平的不断提高和城市化进程的加快， 大量的农业人口转为非农业人口，来鄂尔多斯务工经商的人员增多， 将产生大量的住宅需求。

二房地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 镇与陕西省神木县大柳塔镇隔河相望，是神华集团神东煤 田的主采区。

目前，全镇常住人口万多人，共有煤炭生产企业 家，年原煤生产能力达多万吨，神东煤炭分公司的两座现代化 矿井补连塔煤矿和上湾煤矿以及神华煤液化项目均在该镇境内，随 着企业的不断壮大，外来人口势必不断增加，由于人口增加导致的 住宅需求空间还很巨大。

随着城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产市 场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣 的阶段。

城市化对地产市场的影响 目前，人口急剧增加，住房消费结构的变动和升级，为房地 产业的快速发展提供了巨大的潜在市场需求。

但另外需要引起我们足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因 素。

流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的 聚集能力。

由于近年来经济的飞速发展，人口的集中度高，流动 人口多，外来人口大量购房，为房价的持续走高提供了有力的支 持。

以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居 住条件的不满造成了大量的社会闲的 市场格局还将在未来几年中继续持续段时间，此外从方向的房 地产建设日益繁荣。

三目前市场的开发结构 年，鄂尔多斯市房地产业开发量达到万平方米，与包 头市基本持平，是呼和浩特市的。

其中普通商品房开发占总开发 量的左右，经济适用房占左右，廉租房仅占总开发量。

平方米以下住宅仅占住宅总供应量的，平方米的 住宅占住宅供应量的，平方米以上的住宅占住宅供应量的 。

在预售方面，平方米以下的住宅预售率为， 平方米的住宅预售率达到，平方米以上住宅预售率达 到。

以上数据表明，目前的房地产市场发展不均衡。

表现在 产品类型发展不均衡。

即非住宅类产品与住宅类产品开发 比例失调，住宅类产品中商品住房与福利性住房的开发比例出现了 严重失调 户型配比不合理。

从现有可售商品住宅看，平方米以上户 型占绝对主力。

从预售效果看，虽然市场对这类产品认可程度比较 高，消化能力也比较强，但在市场上大部分的开发产品集中在同 个区间后，除同类产品的竞争压力会相应增大销售周期会相应拉 长销售利润会相应压缩外，也会留下市场的空白，产生产品的真空地带。

我们虽然不能得出平方米以下的小户型市场需求巨大的 分析结论，但至少我们能从这类产品的预售效果看出，这类产品目 前的供应不能满足市场的需求。

二鄂尔多斯市房地产市场供需预测 居住人口结构分析 ‚十五‛期间，镇因为煤炭煤化工产业的发展，经济日渐 活跃，人口急剧增加。

随着镇人民生活水平的不断提高和城市化 进程的加快，大量的农业人口转为非农业人口，来镇务工经商人 员还将增多，将产生大量的住宅需求。

镇做为经济发展的重 要支点，呈以下特点 镇人口增长率快，发展潜力巨大。

镇做为经济发展 的重要支点，发展潜力巨大。

近年来，随着地区经济的迅速发展， 城镇建设步伐加快，人口增长将逐年递增。

人口密度与人口变动大致相同，城镇人口密度高。

近两年内， 镇的基础设施建设已初具规模，人口密度增长速度加快，发展潜 力巨大。

人口增长与其经济发展状况尤其是房地产业的发展有紧密 的联系。

镇交通便利，基础设施建设力度的加大，房地产业快速 发展，将吸引人们前往臵业投资。

人口文化程度。

调查显示，目前镇煤炭和煤化工企业较 为密集人口的文化程度比较高，这与城市的区域经济发展成正比。

然而，与国内同等经济规模的城市相比，镇家庭中具有高学历的 人口比重较小，文化程度普遍偏低。

又据调查了解，镇各经济单位近年来普遍重视文化程度的普 及与提高，教育较为普及，这定程度地提高了镇从业人员 的文化教育水平。

此外，镇的文化水平总体上来说也在不断的提 高，有助于消费市场的引导。

二居住结构分析 镇的居民在选择居住时更倾向于其现工作原生活的区域。

据调查，镇居民乘坐最多的交通工具是私家车，几乎占了， 其次是公车约占，其他依次是计程车步行及其它交通工具。

在 购房者或有意向购买的消费者中，中高收入者较多，拥有私家车 或者经常乘坐计程车。

随着镇交通和基础设施的改善以及优秀住 宅小区的建设，在居住结构中镇始终占据的重要地位。

三镇房地产行业未来发展方向 镇目前开发的项目产品品质同质化现象较严重，整个市场还 处于单纯的以产品卖产品，谈不上塑立项目的个性，更忽略了市场 细分，对各类不同类型的消费人群的消费心理和需求把握不够。

购 买商品房的客户群体主要为当地部分先富阶层，包括镇本地的 富裕阶层和周边各镇的富裕农牧民，部分政府公务员人群作为补充。

般的市民阶层没有上升为购买主力的主要因素。

从实际销售情况来看，今年上半年高端住宅市场总体表现良好， 位臵优越的高档楼盘，总价和环境方面可满足城市先富阶层高品质 居住的需要，因此已经成为许多人第居所的首选，尤其是以尊贵 罕有的大户型高档楼盘，更成为鄂尔多斯房地产市场的热点。

四镇房地产行业供给及需求情况 镇房地产市场还处于市场发展的初期阶段的高速成长期，市 场供应量快速放大，销售价格上升较快，但是产品品质楼盘营销 消费理念等还有待提升，这给部分开发实力强，开发经验丰富的 公司留下了较大的发挥空间，开发风险大，但是机会更大。

三建设规模 根据上述需求分析，结合项目其它建设条件，本报告确定 旧城改造区项目工程用地面积平方米，总建筑面积 平方米。

第三章项目建设地点及建设条件 第章总论 项目概况 项目名称旧城改造区住宅楼及配套设施项目。

二项目建设单位城市投资公司。

三项目建设地点镇。

四项目法人。

五项目负责人。

六建设内容规模及建设期 建设内容 本项目建设内容包括住宅楼及配套设施。

建设期年 建设规模 旧城改造区项目工程总用地面积平方米，净用 地面积，平方米。

建筑面积平方米，其中住宅 建筑面积平方米，商业建筑面积平方米。

七投资总额及资金来源 核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传,总投资万元，其中银行贷款万元，企业自筹资 金万元。

八主要技术经济指标 序号指标名称单位指标备注 建设规模 总建筑面积 容积率 绿化率 二项目总占地面积平方米 三建设期年 四项目总投资万元 五资金筹措万元 申请银行贷款万元 建设单位自筹万元 六主要经济指标 投资利润率 投资回收期年 内部收益率 二建设单位概况 鄂尔多斯市容大房地产开发有限责任公司成立于年月，注册资金万元。

公司拥有级资质等级。

公司具有法人资格， 依法实行自主经营自负盈亏核算。

公司内设四个行政职能 部门综合人事部财务资产部企管项目部经营销售部，另设 五个工程建设部。

公司主要从事房地产开发市政基础设施建设同时，公司按照 市场化运作方式和现代企业管理模式，积极拓展经营范围，壮大实 体经济，做实做大做强企业，进而筹集更多的资金用于城市的建设 经营和发展。

三项目提出的理由与过程 本项目位于镇。

近年来，经济发展水平居自治区 前列，实力雄厚，势头强劲，与首府呼和浩特的新城区包头昆 都仑区以及我市准格尔东胜区起成为内蒙古县域经济前五 强。

‚十五‛以来，伊利用资源优势和区位优势，充分构筑煤 炭煤化工建材林沙为主的工业体系，呈现出经济建设持续 快速发展社会事业整体推进机构调整更加合理城市功能日 趋完善生态建设成效显著人与自然和谐相处的可持续发展态 势，经济实力始终保持在自治区个县区前列， 年财政总收入完成万元包括上划自治区和上划中央收 入，不含社会保障基金，完成年初预算的，同比增加 万元，同比增长，总量位居全市各区第三位。

地 方财政收入完成万元，