至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高超市本案附近的超市较多，共有家。

其中华润万家，是与本案距离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。

初步分析，仅需要对该项目进行必要的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看法存在加大争议，通过我司的物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具次较低。

四楼现时空置中。

部分内容简介内部元的租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜的形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定的稳定性，但入驻的服装品牌较为般，缺乏较知名的服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定的优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业的经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方的深入交流，得知由于对方家族内部对该项目的看法存在加大争议，通过我司的初步分析，仅需要对该项目进行必要的小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象的原因主要是我司是国企背景，具有定的行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到的阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目的业态分析裕客隆项目的业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单。

本案米辐射范围内建筑以工业区厂房村民自建房及厂房宿舍为主。

沙井路商圈零售商业多集中于本案以北沙井汽车站带，本案周边商铺以手机通讯零售为主，本案以南则以休闲娱乐业居多。

周边商业环境分析手机通讯业本案周边约米范围的沿街商铺以手机通讯业为主，马路两旁聚集手机专卖店及零售卖场家，移动及联通均在该路段设有营业网点。

零售业与本案距离步行约分钟路程的新沙路沙井汽车站带，商业较为密集，商业气氛浓厚，业态包括超市专卖店餐饮娱乐场所等。

其中，超市家，各类专卖店家，餐饮店余家，娱乐产所余家。

超市本案附近的超市较多，共有家。

其中华润万家，是与本案距离最近的超市，除此之外，还有佳华商场万佳城百货美联购物中心等。

品牌零售店本案附近的品牌零售店较多，涉及体育用品妇幼用品婚纱摄影服装珠宝等，品牌众多而且知名度较高，规模相对较大。

其中休闲体育专卖店约家，占品牌零售店总数约，包括阿迪达斯耐克安踏以纯卡帕彪马鸿星尔克度李宁匹克等众多知名品牌。

般零售店项目北面的沙井路带沿街商铺主要以销售服装鞋类文具等日常用品为主，分布较为零散，规模相对较小。

餐饮业本案附近的餐饮设施较为完善，除了有国内外知名餐饮品牌进驻外，如麦当劳肯德基真功夫等，还有其他些特色餐饮店或美食城环绕周围，如农家湘菜馆等娱乐业本案附近的娱乐设施较为完善，包括酒店沐足网吧电玩城休闲会所等。

根据业主介绍，在建的麒麟酒店是当地唯的家五星级酒店。

文化教育业本案附近学校及的主要有沙井职业中学沙井中心幼儿园，书店有家，还有家培训机构，如启迪培训中心全登人才培训中心达闻培训中心等。

银行本案附近的银行网点有家，分布较为分散，主要有中国银行兴业银行中国工商银行等。

通过对项目周边主要商业业态的分析，我司认为该项目原有商业业态及定位基本符合项目所在位置的商业需求，但主要是由于对方的经营思路及具体的经营手法存在问题导致该物业的现实经营状况不甚理想，抛却自营超市部分的亏损及租金损失，实际上该商场的其他部分的收益尚有盈余。

第四部分项目所处商圈竞争对手分析项目所处商圈商业物业分析沙井镇商业网点较为分散，多以满足区域居民日常消费为主，近年随着房地产市场的发展，才逐渐形成商圈。

目前较具代表性的商圈包括沙井路商圈市民广场商圈市民广场商圈位于宝安大道东侧，毗邻沙井市民广场，聚集众多新建大型楼盘，是沙井镇的新城市中心，定位中高端市场。

代表性商业包括天虹商场华润万家购物中心苏宁国美等。

沙井商圈发展比较成熟，但是业态比较单，零售商品以中低端居多，单件商品的售价在元左右聚集多家休闲体育品牌店，且面积规模较大，其中位于新沙路的以纯专卖店营业面积达平方米。

说明该商圈消费人群对休闲运动服装的市场需求比较旺盛商圈内的超市比较多，营业面积较大，说明周边居民对日用百货的消费需求较大，且同业竞争较为激烈商业网点以临街商铺为主，缺乏较具规模的龙头商业项目周边的文化教育机构较多，特别是培训机构，如全登人才培训中心，说明商圈的主要消费人群在文化需求方面较为突出。

二周边人口分析分析人口规模特征根据政府公布的数据显示，沙井共有个居委会，总人口为万，其中外来人口万，占总人口的。

其中本项目公里范围内的居委会包括沙头蚝三蚝四和沙四以及马鞍山，总人口约万，其中户籍人口约人，外来人口万多。

人口结构特征性别结构从人口统计数据来看，沙井人口的性别比例约保持在之间，基本平衡且整体波动不大，但低于全国人口性别比例的水平。

这说明，沙井人口呈现女多男少的特点。

年龄结构根据政府公布的数据显示，沙井岁青年年龄段的人口最多，占了总人口的七成以上，其次是岁中年年龄段的人口，约占总人口两成，而岁以上和岁的人口则较少，共占总人口的。

这说明周边地区处于年轻型的人口发展阶段。

文化结构根据政府公布的数据显示，沙井的受教育人口群体以外来务工人员居多，约万人。

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈现状以临街商业为主，定位大众消费市场，但业态单，缺乏综合性的龙头商业项目。

三商业规划根据政府规划，将重点发展中心路市民广场带，并设为沙井唯的区级商业中心，项目所在商圈需与其错位经营。

四项目自身本项目商业面积为平方米，格局方正，有机会发展为沙井商圈的龙头商业项目。

核心定位年轻时尚的综合购物中心服饰类娱乐餐饮经营内容包括服装饰物影院室内运动如乒乓球桌球等五目标市场年龄岁年收入约万万注重个人物质和精神生活享受追求时髦的服装时尚的休闲方式受收入所限，消费档次以中低端为主楼层主营品种楼手机卖场医院肯德基服饰店中店服饰专柜化妆品专柜黄金饰品专柜二楼生活超市小家电专柜音像专柜土特产专柜保健品专柜运动特卖场三楼服装特卖场四楼溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目的效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目的相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有的租赁关系预收的各项资金和经评估的固定资产等。

二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好的开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场的制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。

人工成本序号人员类型人数月工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。

相关变动费用按照经营收入的测算。

项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。

水电费实际经营中，管理单位的水电费用可从商户缴纳的水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。

开办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用的开支。

保洁保安费用序号人员类型人数月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要的修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。

借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。

即每年借款利息万。

二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增楼层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发的户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定的收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。

广告位收入参照同类市场的做法，市场内部外部还可开发定数量的广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。

三合约期限参照其他商场的经验，建议按照年个期限进行签约。

四递增比率由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年的标准递增。

四项目资金运作与分析裕客隆项目投资收益合同期满，公司共盈利万元，年平均收益率约。

第年我司收益万，累计税后净现金流为正万第二年我司收益万，累计税后净现金流为正万第三年我司收益万，累计税后净现金流为正万第四年我司收益万，累计税后净现金流为正万第五年我司收益万，累计税后净现金流为正万。

收回投资前五年，合计我司收益万元，年均投资收益率。

前十年，合计我司收益万元，年均投资收益率为。

静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作为基准收益率折现。

项目年份合计出租率主营收入租金收入管理费收入二主营成本三税金及附加四营业利润五费用总额人工费用工资等二管理费用固定资产折旧维修费用开办费广告费防洪费保