1、生活环境与新城区相比，它的高端商圈和教育配套已成型，生活气氛更加浓厚。已经成为本地人心目中的豪宅地段。大良各板块分析览表问题本项目如何充分利于区域优势本案问题本项目能否突破市场的价格惯性，实现更高价格东区明日华府公寓元毛坯洋房元海悦新城元毛坯洋房君御花园毛坯复式元洋房元龙光水悦城邦毛坯洋房元毛坯公寓元起嘉信城市花园毛坯洋房元五新货洋房元万科新城湾畔洋房元新区新区毛坯洋房元毛坯公寓元中区蓝色海岸毛坯洋房顺德雅居乐毛坯洋房元西山上筑毛坯洋房元送学位中区毛坯洋房元部分带学位洋房元东区毛坯洋房元毛坯复式元豪装公寓元区域东区新区老城区合计建筑面积套内面积供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率供应成交销售率以下以下合计项目所在的东区房地产市场内，以内的大户型消化率要远高于以下的小户型，表明东区的房地产市场，大户型要比小户型畅销。各板块面积供求。
2、在定的契机。写字楼存在市场空白，在受到未来顺德总部经济发展的影响，项目周边需在写字楼市场的契机。附件近年顺德区域土地成交览表附件重点地块介绍金地云近东地块竞拍当日，共家开发商参与了本次现场竞价会，历经轮激烈的竞价后，该地块最终由号买家金地集团以亿成功竞得万科在顺德大良新城区获得的地块紧靠兰乔圣菲和新城湾畔，已形成连片开发的态势。附件重点地块介绍万科大良地王开发商佛山市顺德区新顺联房产有限公司项目地址顺德区大良街中区居委会东康三街号东城花园西山上筑规模占地万平方米总建万平方米物业类型由栋小高层高层组团价格元开盘时间月，年月,过年后主力户型套内套内四房二厅套内三房二厅推广主题名牌学校送学位销售情况现时主推栋，剩余单位不多，只有剩余十几余套单位•优秀的地段价值老城区与东区交汇处•完善的商业配套乐购超市•与品牌小学学位挂钩西山小学户籍，不理。
3、商•产品丰富，度景观飘窗客厅房间均朝南超大阳台•超大现代园林。君御水漾年华开发商国信实业项目地址大良东区新桂路段规模占地万总建万物业类型约栋层小高层价格毛坯主推单位消化尾货阶段主力户型三房以上复式推广主题至尊品质演绎完美销售情况洋房基本售罄，现时主要销售复式单位，但由于其面积较大。买家不易接受。•低密度项目•超大现代欧式园林。•优秀的地段价值。万科新城湾畔开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地万总建万物业类型由联排别墅和栋高小高层组成价格毛坯主推单位主力消化三期单位主力户型套内带装修江景元毛坯江景元推广主题纯江岸空中江墅销售情况现时主要销售三期单位为主。二期单位基本全部售罄•知名发展商品牌优秀的地段价值。•该项目板式设计，线德胜河江景。•利用泰式园林与德胜河江景进行完美水景资源结合，形成江景水景园景三重复合景观面。市场平均价格突破。
4、公寓星级酒店管理明日华府约单身公寓嘉信城市花园期帝苑开发商佛山市顺德嘉信置业发展有限公司项目地址大良新城区兴顺路嘉信城市广场东区规模期占地面积约万物业类型由栋小高层高层组团价格首批尾货元毛坯五新货预计元毛坯开盘时间首批年月栋预计五开盘主力户型套内二房二厅四房二厅推广主题世界城市豪宅新标杆销售情况剩余十几套，该组团虽然基本售罄，但其消化速度远低于该项目四期大户型产品。•知名发展商品牌优秀的地段价值成熟楼盘•户型创新创意户型，有效规避政策创意挑高客厅的错层设计•东南亚风情立体式水景园林，以特色会所作为园林主景区户型合并户型龙光水悦城邦开发商龙光地产项目地址新城区欣荣路规模占地万总建万物业类型联排别墅叠加别墅和高层价格洋房毛坯公寓毛坯主推单位以消化公寓为主主力户型套内公寓洋房推广主题核心财富赢家销售情况剩余货量多为公寓产品，剩余洋房单位不多。
5、教育众多名校进驻，新商圈的崛起商业沃尔玛吉之岛教育中附小，李兆基中学，中幼儿园资源顺峰山公园明日华府海悦新城君御花园等旧城区中心城区配套齐全，生活气氛浓厚，但配套较为陈旧。商业乐购教育西山小学多为旧住宅或自建房，新建住宅较少。西山上筑顺德雅居乐等商业乐购教育西山小学多为旧住宅或自建房，新建住宅较少。教育众多名校进驻，新商圈的崛起商业沃尔玛吉之岛教育中附小，李兆基中学，中幼儿园资源顺峰山供应情况北区东区南区中区新区年至今大良镇各区成交情况北区东区南区中区新区五区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东区商圈东区新区根据我们的市场调研，高端楼盘集中在大良镇东南向区域我们又根据下几点进行该区域板块划分项目所处区位价格区间项目规模当地人士生活习惯大良板块划分项目将位于东区板块五区域房地产市场研究根据年至今，大良镇内共有个项目取得。
6、是否本地户口•大型园林花园西山上筑在售区域四房二厅开发商新德业置业有限公司项目地址顺德区大良东区新桂中路规模占地十几万平方米总建平方米物业类型约栋叠加小高层,和高层价格剩余元开盘时间主力户型套内四房房二厅推广主题跨越成熟，方见新亚洲之美销售情况前期单位基本售罄，现时剩余几套四房单位，未来将在下半年推出约栋小高层，现时价格未定。•大型居住项目•线江景靠近桂畔河•生态园林景观资源•空中庭院海悦新城栋三房二厅套内建筑面积开发商顺德区协凯房产有限公司项目地址顺德区大良东区锦上路规模占地万平方米总建万平方米物业类型栋小高层和栋写字楼价格洋房毛坯元公寓带装修元开盘时间主力户型套内公寓推广主题酒店式公寓完善商住环境销售情况现主力户型为公寓，但受到政策的影响，其销售般。而洋房基本剩余复式为主。•优秀的地段价值•完善的商业教育配套•配置有商业办公•酒店。
7、情况问题本项目的产品以高层洋房住宅为主，怎样的户型配置才能实现快速销售六外立面研究据现场调研情况来看项目外立面和园林直都以传统的欧式或现代为主，缺乏亮点外立面和园林特色，所以中式风格和亮点园林在大良镇房地产市场存在定的契机。现代外立面根据我们在大良市场内调查，目前在市场上售价超过万元以上的楼盘外立面基本都是现代为主。现代欧式现代东南亚这些外立面主要集中在年前推售楼盘为主。现在市场除了顺德雅居乐和海悦新城外，其它基本消化尾货。明日广场西山上筑万科新城湾畔海悦新城君御花园现代风格现代欧式现代东南亚七区域写字楼市场研究大良镇目前写字楼基本上处于市场空白,作为顺德的经济中心，没有形成与经济高速发展相适应的高档写字楼配套现时写字楼市场仅明日广场等少数项目为主,但大多数办公环境及配套都较为陈旧，多处于工厂内裙楼及商业内办公。总体而言，该区域缺乏标。
8、性及高端写字楼，其落差与本地经济中心的身份不符。明日广场总建面积万平方米层高层，高米整层面积平方米车位数量个地下停车位售价年售价元平方米现时二手售价为元平方米。租金元平方米月办公配套商务中心配套，大堂咖啡吧豪华酒店会议中心项目特点顺德写字楼最高标志，顺德第高楼顺德第甲级纯写字楼顺德第智能化商务大厦进驻公司证券公司保险业设计公司贸易公司广告公司等。顺德将要启动总部经济，而且顺德的确立，也该区域写字楼市场需求量将会大增，也令位于明日广场旁的项目带来契机。本案序号项目名称位置面积租金元租金单价元总价万元租金单价元内部情况状态东林美域临街商铺新桂中路毛坯吉铺乐雅苑临街商铺新桂中路五金铺，已转租装修君御花园临街商铺桂峰路约毛坯吉铺海悦新城临街商铺新桂中路毛坯吉铺明日华府临街商铺桂峰路毛坯吉铺明日华府临街商铺正望项目地块只租不售毛坯或转让吉铺项目。
9、西山小学资源史路比主题公园嘉信城市花园龙光水悦城邦万科兰乔圣菲和万科新城湾畔等三个板块进行对比但生活配套缺乏。商业嘉信城市广场教育顺德中，嘉信大良各板块分析览表住宅为主，怎样的户型配置才能实现快速销售六外立面研究据现场调研情况来看项目外立面和园林直都以传统的欧式或现代为主，缺乏亮点外立面和园林特色，所以中式风格和亮点园林在大良镇房地产市场存在定的契机。现代外立面根据我们在大良市场内调查，目前在市场上售价超过万元以上的楼盘外立面基本都是现代为主。现代欧式现代东南亚这些外立面主要集中在年前推售楼盘为主。现在市场除了顺德雅居乐和海悦新城外，其它基本消化尾货。西山上筑顺德雅居乐等新区未来顺德区年至今大良镇各区供应情况北区东区南区中区新区年至今大良镇各区成交情况北区东区南区中区新区五区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东区商圈。
10、预售证，共供应了套单位，现时已经基本消化了套其中东区供应及成交为套套，分别占全镇总供应和总成交的。年至今大良镇各区供应情况北区东区南区中区新区年至今大良镇各区成交情况北区东区南区中区新区五区域房地产市场研究板块定义核心定义板块优势配套楼盘分布东区商圈教育众多名校进驻，新商圈的崛起商业沃尔玛吉之岛教育中附小，李兆基中学，中幼儿园资源顺峰山公园明日华府海悦新城君御花园等旧城区中心城区配套齐全，生活气氛浓厚，但配套较为陈旧。商业乐购教育西山小学多为旧住宅或自建房，新建住宅较少。西山上筑顺德雅居乐等新区未来顺德区域规划定位，令多个知名发展商进驻。但生活配套缺乏。商业嘉信城市广场教育顺德中，嘉信西山小学资源史路比主题公园嘉信城市花园龙光水悦城邦万科兰乔圣菲和万科新城湾畔等三个板块进行对比，项目所在的东区板块是新老城区的节点和桥接，它比中区有更好。
11、，只有几套。•知名发展商•法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区•产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台公寓部分万科兰乔圣菲开发商万科地产项目地址新城区欣荣路规模占地万物业类型联排别墅小高层和高层价格品墅主推单位主力销售品墅组团，洋房及别墅全部售罄主力户型套内复式推广主题新城之央别墅之巅销售情况剩余货量不多，现时整体消化较为缓慢•知名发展商•法式园林，以园林和水景特色打造特色滨水社区•产品丰富，每户均有入户大花园和南向大阳台品墅组团层二层三层套内面积约户型五房四厅七卫顺德雅居乐开发商雅居乐地产项目地址环市南路与延年路交汇处规模占地万总建万物业类型约栋层小高层价格前批洋房装修约新期洋房价格未定主推单位兰亭水岸组团接受登记主力户型套内洋房推广主题鉴定个城市的高度销售情况先处于内部登记阶段，登记者可获折，新批洋房预计月中旬推出•知名发。
12、于东区商圈的核心位置，所以商业价值高。我们根据项目周边情况和项目位置，预测项目三面的临街商铺价值靠近新桂中路的临街商铺价值为元靠近桂峰路的临街商铺价值为元与明日华府相邻的临街商铺为元八区域商业市场研究九区域车位市场研究区域楼盘名称价格租金车户比东区明日华府万手奥园华亭万手君御华亭万年海悦新城万年新区水悦城邦万未出租车位嘉信城市花园期期未出租万科新城湾畔万未出租部分楼盘车位售价览表现时东区车位二手售价大部分在万间，租金达到元月据业内人士反映，大良政府即将进行车辆停放管制，所以预计这个措施的推出，车位价格和需求将会明显上升。问题在同质化严重的市场环境中，本项目的产品应如何规划设计，才能打破市场局面，实现更高利润十市场总结土地价值项目所在的东区的楼面地价基本达到元平方米，而且每亩达到万预计在元外立面中式风格和亮点园林在大良镇房地产市场存。
参考资料：
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广东顺德大良新桂路地块可行性调研报告_70PPT_2010.ppt文档71页全套完整下载