用权规定重庆市经营性国有土地使用权交易办法国 务院关于深化改革严格土地管理的决定等，以求严格以招标拍卖挂牌的方式进行， 此举方面使重庆市房地产业的土地交易将更加公平透明，另方面紧缩地 根，使用地指标愈加显得珍贵，尤其是中心城区，开发用地尤为稀缺，无疑直接 抬高了中心城区的土地价值。 金融政策 年，央行号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理的序幕，此后又出台 了商业银行房地产贷款风险管理指引，国家对房地产信贷的严格管理，使土地储 备贷款和房地产开发贷款受到严控，将批实力不够管理混乱的开发商被挤出市 场，必然使得新增房地产贷款的质量有较大的提高，抑制地产泡沫。 新国八条规定 年，中央政府出台了新国八条规定，新规定提出了普通住宅小区的建筑标准， 而且政府将通过土地供应来调控住宅供应，从源头上控制了住宅价格和户型，有效 保证普通住宅的土地供应量，普通住宅的供应量将会大幅提高。另外，规定中还 明确提出至年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过年含年转手交易的， 销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年转手交易的，销售时按 其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税。此举在于严格控制目前市场上 的房地产投机炒房者，抑制其扰乱房地产市场正常次序的相关行为。此规定的实施， 有利于房地产市场沿着健康有序的道路发展，保证真正有品质的项目可以体现其最 高的市场价值，并且由于高档住宅的开发受到了合理的限制，对于高档物业的市场 价值提升也同时具有较为深远的意义。 未来政策走势预测 从我国房地产政策的发展历程来看，目前呈现出阶段性政策调整趋向，希望通过宏 观调控来抑制目前房地产市场过热的不良态势，为房地产市场长期健康发展奠定政 策基础。 任何个政策都不可能是绝对的打击限制，肯定还是会有支持和鼓励的对象。还是以新国八条为例，在打击投资性和投机性购房的同时，对中低收入的消费者却 提供了许多的优惠。因此，房地产市场中各个行为主体，无论是开发商还是消费者 都应该认真地理解政策，顺势而为，为自己赢得更大的利益。 综合上述国家及地方政府出台的相关房地产政策来看，其根本目的是在于抑制房地产泡 沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策的出台将会有利于房地产业的长远发展。 今年月日日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务 院房地产市场调控政策的情况进行了为期天的检查，检查结论是重庆调控工作 初见成效，基本无泡沫。并强化了国家宏观调控的主旨，保证房地产持续健康发展。 房地产业宏观发展态势 房地产业成为国民经济支柱产业 表房地产业在中的比重变化单位亿元 年份房地产产业投资额房地产业产值占的比率 年 年 年 年 年 年 年 数据来源重庆历年统计年鉴 直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中大支柱产业。 重庆房地产业对的贡献率逐渐提高，在中所占的比率由年的不 到跃升到年的，房地产投资额逐年递增。 在新政策的影响下，年月重庆市房地产投资额为亿元，较去 年同期增长，仍然保持了较高的增长速度，说明重庆房地产市场发展较为 规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，年重庆地产投资额 将会仍然保持平稳增长态势。根据重庆市政府资料预测，到年，重庆市将 实现年房地产投资总额多亿元。 重庆房地产开发面积稳步递增 图近年来重庆房地产开发状况单位万 施工面积 竣工面积 数据来源重庆历年统计年鉴 从近几年重庆市房地产的开发状况来看，施工面积总体保持明显的增长态势， 年较年同比增长了，而竣工面积则保持平稳的增长态势，资企业已达 家，实际吸引外资亿美金，协议投资资金亿美金，三资企业从业人员已 达万人以上，为重庆发展注入了活力。目前，世界强企业在渝投资兴办 家企业，如诺基亚爱立信施格兰等国际知名百货零售企业，如 家乐福沃尔玛太平洋百货香港美美百货等加拿大丰业香港汇丰美国利 宝等批国外金融机构也抢滩重庆。而目前全重庆市的大部分国际企业集中于重庆 市解放碑。 按照般的投资杠杆比即政府投资与私人投资之比，随着各类资金的投资 力度增加，来重庆投资亦成为开发商的必然选择。目前，各地房地产品牌企业大举 进攻重庆房地产市场，如香港长江实业香港瑞安华新国际融侨保利香江 国际深圳茂业等纷纷抢滩重庆房市，引领重庆新地产，且随着重庆的城市发展， 越来越多的实力开发企业力求进入重庆，如深国投深圳金地大连万达上海 绿地深圳万科等全国房产巨鳄也在蠢蠢欲动。正如，万科总裁王石说过的句话， 两年后再来重庆会后悔的，充分显示了目前重庆房地产市场的投资价值。 表部分外来开发企业在渝投资项目 开发企业开发项目备注 香港长江实业大都会广场重庆高档的综合商用物业之 比华利豪苑重庆高档的别墅区之 香港瑞安化龙桥改造项目目前渝中区最大的综合开发项目 融侨集团融侨半岛重庆市最大的房地产开发项目之 保利集团保利国际高尔夫花 园 目前重庆最大的高尔夫地产项目之 香江国际财富中心北部新区高档综合型地产项目 深圳茂业东方时代江北区高档公寓物业 招商地产北滨路项目高档江景综合社区 同时，重庆房地产市场价格仍然明显偏低。据有关机构统计，目前重庆的房价在全 国个大城市中名列位，除了远远低于国内发达城市外，还落后于与重庆发展阶段相类似的城市，形成了价格洼地状态，投资机会显著。最近有国外知名媒体评 价重庆是中国第四大房地产投资潜力城市。 房地产市场分析 区域版块市场分析 注以下租售价格，未经标明均为套内面积区域版块市场重点包括渝中区北部 片区江北渝北及北部新区沙坪坝区九龙坡区含高新区及南岸区。 渝中区版块市场分析 渝中区为重庆的母城，为重庆市商业网点最为密集的地区，尤其是解放碑周边， 在中国西部乃至全国同类商业中心也首屈指。区域内常住人口近万人，解放 碑万日均流动人口数量过万人次，节假日最高人流达万人次，是重庆市 硬件设施最完备，人气最旺，辐射能力最强的商贸中心。 由于特殊的城市功能和人文情节，使得渝中区的房地产市场发展主要以商业商务 及高档公寓为主，尤其是解放碑区域。 解放碑商业 解放碑区域内商厦林立，商铺成片，形成了以大型百货超市为主导，特色商 业街为辅的多层次商业布局。区域内商铺租售率达以上，商铺租金高达 元平方米，销售单价已达至元平方米，各项指标为重庆地区之首。 年，解放碑区域实现商贸零售总额已达亿元，其中社会零售消费品总额达 亿，占渝中区的，全市零售总额的，单位营业面积高达元，远 居全市之首。 解放碑写字楼 同时，渝中区又是重庆商务的代名词，尤其是解放碑区域，从上世纪五十 年代至今，解放碑直保持着重庆核心商务中心的优势。目前，来重庆设立办事处 的跨国公司已经达到多家，外商投资企业近万家，而的国内商业银行保险公司证券公司的驻渝总部，的驻渝境外银行保险机构，的驻渝世界 强企业，各外国驻渝领事机构均入住解放碑，解放碑已拥有金融机构 家世界强及其他外资办事处家国内企业办事处家三星级以上酒店 家国际国内旅行社家外资投资企业家，外国驻渝领事机构家，外 企驻渝代表机构已达家，比去年增加。随着改革开放的深入，重庆投资环 境的进步改善，解放碑区域入住企业呈现数量逐年递增规模逐年提高的良 好态势。 目前，解放碑区域写字楼的租售率均达到以上，单位租金已达至 元，销售价格已达至元平方米，系重庆之冠。 解放碑住宅物业 由于地理位臵的独特性，渝中区土地资源十分有限，尤其是解放碑区域，更是 寸土寸金之地，因此房地产住宅的开发主要为单体公寓式物业，在解放碑区域 则集中了目前重庆最高档次的批公寓，如时代天骄时代豪苑恒通云鼎天伦 华苑及合景聚融广场等。目前，解放碑区域公寓式物业的建面售价已经达到 元，并且有逐年增长的趋势，中原预计最近两年的市场价格将会突 破到元以上。 由于该地区的物业投资价值极高，尽管区域楼价甚高，但仍然吸引了重庆乃至全国 各地的臵业群体，是重庆市对外辐射能力最强的区域，尤其是解放碑区域周边。 目前，解放碑周边商品房的业主大部分为重庆的城市富裕阶层，另有近为外地 臵业客户，其中还包括部分外籍人士，区域高档房地产的自然消费能力居全市之 首。 区域未来规划及发展趋势 未来，解放碑中央商务区将定位成中国西南的三个中心，个基地，即中 国西南金融中心中国西南信息中心中国西南高级商贸中心和中国西南国内外企 业总部基地。将完全改变现有的商贸商务的档次和格局，开发高附加值的房地产 产品。 未来，解放碑将形成两核双环七片区的城市建设格局，力争把重庆解放碑 综合市场分析 宏观市场环境分析 社会经济环境 重庆直辖以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升新的台阶。 图重庆近年来国民经济发展状况单位亿元 年年年年年年年年 数据来源重庆历年统计年鉴 国内生产总值增幅由年的增加至年的年的， 年成为直辖以来发展最快最好的年，全年实现地区生产总值亿元，按可 比价格计算，比上年增长。 据重庆市年月最新统计数据，年月重庆市完成国内生产总值 亿元，比去年同期上涨，持