1、人口规划 根据常德市城市总体规划和湖南省人民政府对该 规划的批准，至年，都市人口扩容增量为万，年为 万。其中江北城区万，江南城区万，德山开发区万。 常德市近期城建方向江北城区以老城区为中心，向北，向 西发展，主要完善武陵大道北段两侧的建设，同其人口 的增容膨胀速度较快，虽然目前常德并未出现人口迅速扩增的高潮， 但随着大都市区定位的出台及交通网络的构建，以及常德经济的快速 发展，城市化进程加快，城市化水平的将不断提高，在 年将出现人口较高的增长期，户籍人口年增长量达人，到 年，中心区人口达到万，年，达到万。 德山城市发展对酒店服务的要求德山开发区发展主方向是在沅水和崇德路之间形成定的城市 规模。根据常德市整体规划方案，按照城三镇的思。

2、上升到 亿元，增长倍，而同期各产品部门对能源的消耗石 油及核燃料加工业钢材的消耗钢压延加工业水泥的消耗水 泥石灰和石膏制造业电力电力的生产和供应业水资源水 的生产和供应业的消耗分别增长了倍倍倍 倍倍，各部门对资历源消耗的增长大都快于经济总量的 增长。 年国民经济主要统计指标 指标名称计量单位年比上年增长 人口和居民生活 年底总人口万人其中市镇人口万人 城镇居民人均可支配 收入 元 城镇居民人均消费性 支出 元 城镇居民恩格尔系数 农村居民人均收入元 农村居民人均生活消 费总支出 元 农村居民恩格尔系数 居民消费价格总指数上年为 经济的增长为城镇居民的外出旅游创造了客观条件，据统计湖南省 年旅游。

3、 平方米，酒店办公辅助平方米，大堂平方米，客 房平方米。基地面积平米，容积率，建筑 密度，绿地率。总投资约万元，建设期 年月至年月。本项目公寓及住宅部分总占地面积约亩，即，则可 开发建设面积，用地性质商住楼，总用地面积 ，规划净用地面积，容积率，总建筑面积 ，层小高层，道路面积，绿化面积，户 型公寓，二室二厅三室二厅四室二厅为主，层数 层小高层，层高米，总高度小于米。 研究工作的范围和总体规划设想 本项目可行性研究报告依据国家有关部门的法规政策规程 和规范，对项目建设的必要性建设条件规划方案主要技术方 案环保及节能配套设施投资估算及资金筹措经济效益等方 面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门 作投资决策参考。

4、台 国际公寓占地亩，是原武陵酒厂工业用地，场地拆迁已基本 完成。东面的沅江，水面宽广，鳞波荡漾西面的孤峰公园德山， 古木参天，四季常青，园内有远近闻名的乾明寺孤峰塔，承载着 常德数千年的文化积淀，据传善卷因拒舜帝帝位隐居于此，故 名善德山，后称德山。 气象条件常德属亚热带湿润气候，平均气温度，极端最 高气温度，极端最低气温度。年平均降雨量，全 年主导风向北东北风，风速，历年最大风速， 静风频率较高，历年土壤最大冻结深度。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,地质条件常德市地处洞庭平原，地层发育齐全，项目所在地为 平原小面积山峰出露，工程尚未进行地质勘探，参考相关地质资料， 地基土层很可能由第四系全新统杂填土，粉质粘土粉土 。

5、，恰恰该项目的实施对提升德山乃至常德的市的城市品位 有明显的促进作用，本着互利互惠的原则，建议政府务必落实项目 谈判时的最好政策优惠。第二篇项目提出的背景和建设意义 项目提出的背景 常德市总体城市定位目标与战略思想 把常德建设成滨水生态园林城市全国旅游城市构筑高科技产 业群营造都市文化氛围。进步增强常德市作为湘西北中心城市和 其在湘鄂湘渝重要通道上的中心地位。到年，基本实现社会 经济和环境协调发展的现代化新兴城市目标。 常德市域城市空间结构布局 新版规划中确定常德市城市空间布局为市三镇。即江北城区 江南城区德山开发区。 常德市整体交通体系构建 公路借新建和原有过境段，组织市区干线外环路， 把国道和省道及常张高速公路通过立交形式。

6、入已超过亿元人民币，年增长左右，潜在市场 非常巨大。 根据常德统计局工作人员提供的资料，目前常德平均每户家庭 人数约为，平均每户就业人数为，就业负担系数为。常 德人均可支配收入为元。 从我们对常德居民的随机取样看，家庭月收入在元的 占了，超过三分之二，表明常德大部分居民还处在事业发展初 期。但是家庭月收入在的也占了，将近四分之， 第篇总论 项目名称及概况 项目名称钓鱼台国际饭店钓鱼台国际公寓暂定名 主办单位常德市万马置业有限公司 项目概况 本项目位于湖南常德市德山经济开发区武陵酒厂原址，濒临沅 江，倚伴德山，毗邻常德市二中德山书院旧址，是个风景秀丽 人文气息浓厚的旅游胜地。 项目占地亩，其中钓鱼台国际饭店占地亩，钓。

7、，主要沿 沅水方向向级城镇体系构筑轴带向东西向发展，实现与鼎城的对 接，提升常德大都市区南部德山板块的辐射功能，发挥南部城市次中 心作用。 近期建设重点主要是两园两带两路的建设，两园即高新技 术工业园和海德工业园，两带即沅江风光带和防洪工程的建设和枉水 风光带的建设，其中含吨级集装箱码头步行街善卷广场善 卷祠等，两路是指樟桥路三产项目如德山火车站汽车客运站德山 物流中心机电汽车贸易城会展中心和五工业园五居民新村 木材交易，还有常张高速连接线的高架与转盘建设亦等近期重点建设 项目。 由此可知，常德五星级大酒店项目既处于级城镇发展轴带体系 的中心点，又位于南北向主干道和沅江的交汇点，具有比较好的区位 优势。 因此，从整体市政施工时。

8、进度分析，常德五星级大酒店项目正处于 整个市政交通施工期，虽然在常德五星级大酒店项目交盘期，市政项 目未完全竣工，但至少常德五星级大酒店项目的地理优势已完全凸 显，其潜在消费者对常德五星级大酒店项目的心理信心指数将同步提 升。因此，整体市政配套施工进度，将有利于常德五星级大酒店项目 的开发与附加值的提高。项目的建设意义 满足城市消费和促进经济增长 近年来，常德的经济发展已有长足提高，酒店业的消费不断增长， 而常德市至今无家五星级规模酒店，虽然政府在加强这方面的工 作，但满足不了城市各层次住房消费。以满足那些经济条件较好，有 较高消费要求的客人，因此本项目的建设很有必要。本项目的建设投 资及产业链的发展，必将促进区域的经济繁荣和发展。。

9、 财务净现值万元 动态投资回收期含建设期 静态投资回收期含建设期 投资利润率 投资利税率 上缴税金万元 根据上述指标，该项目经济财务评价可行。 问题和建议 关于项目名称钓鱼台国际饭店为项目暂定名称，项目实施 时需进步优化。 关于总体规划因编制时，各方意见尚未统，本可行性研究 方案仅为概念性规划，在此基础上需进步细化和优化。 关于德山的区位德山目前人气尚未提升，特别是二桥收费站 阻碍了其与主城区的流通，建议政府尽快撤消该收费站。 关于基础设施本项目周边的市政基础设施已列入德山总体规 划，建议开发区政府务必与本项目进度同步实施，还有水利设施也务必同期规划施工。 关于政策扶持因德山开发区尚未形成规模，对本项目的影响 显而易见。

10、 织在起，保证出城口畅通。规划搬迁常德汽车北站和常德汽车南站， 新建德山站。常德汽车北站迁至常德火车站西侧，常德汽车南站迁至 金霞路北侧，在德山葛少湾建德山汽车站。 铁路规划拟定三条铁路专用线由常德东站引出的盐关港区铁 路专用线由常德东站引出的货场铁路专用线由德山站引出的地区 粮库铁路专用线。 水路通行吨级的船舶，规划把沅江航道改造为三级 航道。港口布局取消大西门码头，重点发展盐关港区，新建八房河港区和德山专用码头。德山港区保留现有泊位个，规 划建设个集装箱专用码头和个有害物资专用码头，货物吞吐能力 万吨，是常德港重点发展的综合港区之，主要承担件杂重件 煤炭等物质的进出。 航空桃花源机场配套设施建设，加强机场周围环境的保护。 市。

11、圆砾卵石组成。常德市位于华南地震区长江中下游地震亚区的 麻城常德地震带，属中强地震活动区，但活动频率较低。根据 有关规定，拟建工程可以按基本烈度七度抗震设防。 交通条件德山距省会长沙，离世界级旅游胜地张家界 ，是长常高速长沙常德常张高速常德张家界 常吉高速常德吉首常荆高速常德湖北荆州的交汇 处，也是进出常德市区的必经之地，交通便利，地理位置优越，勘 称常德门户。 供电供水常德已成为湖南最大的能源基地。工业用电均价 元度，重点工业元度，低谷电价元度。常德水 资源丰富，项目所在地有常德第二自来水厂，工业用水均价元 ，服务业用水均价元。 项目建设规模 本项目酒店部分建筑面积约，其中餐饮平方米， 会议中心平方米，娱乐中心平方米，商业。

12、 促进城市建设提高城市品位 随着城市的发展，该地段的商业网点学校集市必将形成，交 通购物通讯储蓄就医也将更为方便。项目实施将促进该地段 的综合开发，发展第三产业，繁荣城市经济，促进城市建设提升城 市品位。第三篇市场调查分析与市场定位 湖南省及常德市经济发展现状 世纪年代以来，湖南经济持续高速增长，取得了令人注 目的经济成就，八五时期经济增长速度年均达九五时 期经济增长速度年均达，年经济增长速度分别为 ，到年湖南经济总量已达亿元。在 追求增长的过程中，粗放型的增长方式还没有根本转变，湖南 经济在高速增长的同时，资源的消耗也在高速增长。经济的高速增 长在很大的程度上是靠资源的高消费实现的，根据湖南投入产出表 测算分析，年间，总量由亿。

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