济还不是很发达，人们的经济水平有限，房地产住房投资结构应适应市场的发展。

同时，值得注意的是商业营业用房和办公楼开发投资有过大的迹象，而满足低收入家庭的经济适用房投资大大萎缩。

房地产开发企业资金链条绷紧，企业资金来源增速明显回落从资金供给总量来看，到位资金增速下滑。

年全市房地产开发投资资金到位亿元含上年结余资金，同比增长，增幅回落个百分点，其中本年到位资金亿元，同比增长，增幅同比回落个百分点。

从资金来源看，全市房地产商的资金主要来自国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭及其他。

年以来，开发企业自筹资金亿元，同比增长，增长较快。

自筹资金占本年资金来源的其他资金来源亿元，增长，同比增幅下降个百分点，占本年资金来源的定金及预收款为亿元，同比下降，增幅下降个百分点，占本年资金来源的年为，其余类型的资金来源绝对数偏小。

从定金及预收款的收缴减少来看，反映出年需求者观望情绪浓厚，商品房成交量下降，使房地产企业资金链条绷紧，资金供给情况不乐观。

房地产市场低迷，房地产开发处于饱和减缓发展态势年，商品房销售面积万，同比下降商品房销售额亿元，同比下降空置面积万，同比上升，其中空置年面积万，同比上升。

而房屋施工面积新开工面积房屋竣工面积分别增长和。

本年完成开发土地面积万，同比增长本年购置土地面积万，同比增长，待开发土地面积万平方米，同比下降。

从以上数据可以看出，年全市商品销售处于低迷状态，据房管局对中心城区的调查分析，商品住房累计销售面积万，同比下降，基本回落到年销售旺势启动前的水平，略低于近年商品住房万的年平均销售量。

商品住房供给出现饱和难卖状态。

产生这种现象方面存在价格因素，据调查统计，年中心城区商品住房均价为元，同比增长，从近几年商品住房价格走势来看，呈度上涨趋势，进入年底商品住房价格仍保持在元高位平稳运行，另方面，受整个国内宏观经济景气下降，房地产市场低迷以及受从紧的货币政策的影响，我市的居民购房意愿也显著降低，观望情绪越发浓厚，使得全市住房成交量出现大幅度下降。

三对房地产业稳定发展的思考自下半年起，中央及地方政府相继出台了包括扩大内需稳定房地产市场的调控政策，随着房价的合理回归，政策的逐步落实，自住型需求将陆续释放。

政府部门房地产企业金融机构应实行三方联动，抓住契机切实解决房地产发展中存在的主要问题，积极采取有针对性的措施进行调控与引导，全力促进房地产业的健康快速发展。

政府部门应加强调控，优化环境房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应，还要与广大人民群众的消费水平相适应，同时也要适应城市的发展需要。

是房地产市场调控要做到适时适度，远近结合。

调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握，积极引导商品房开发结构调整，多建适合中低收入阶层的中小户型住房。

二是进步整顿和规范房地产市场，各有关部门要进步完善房屋产权登记评估等市场交易体系及土地招标制度，强化土地供应管理，控制土地购买的无序增长。

三是要加大监督执法力度，坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为，确保房地产业健康发展，同时搞活房地产二三级交易市场，促进居民购房，以旧换新以小换大，改善居住条件。

四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展战略，加强整体规划和管理，统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏，做到有计划有步骤地开发。

五是要进步优化房地产开发环境，尽量减少审批程序和不合理收费，提高政府办事效率，减少前期开发费用，降低建房成本。

六是要加强对房地产市场形势的监测分析，尽快建立房地产预警体系和信息发布系统，引导企业理性投资和居民理性购房。

房地产企业应内练素质外树形象面对激烈的市场竞争，首先，房地产企业要强化自身素质，改革内部机制，创新经营理念，提高管理水平，通过改革创新，加强管理，增强发展实力，提高市场竞争力。

其次，房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构，切忌盲目追求高档豪华大户型住宅，要向不同收入阶层提供不同层次商品房，构造多层次供给体系，以结构调整促进商品房开发的理性回归。

第三，房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争，开发商要加强工程质量，完善内部质量管理系统，为百姓提供放心房优质房。

第四，要加强市场营销，树立理性的营销观念，坚持诚信服务，进行阳光操作，重点是加强小区的物业管理以及环境设计生态平衡等等，通过加强营销诚信服务积极创造市场。

金融机构应制度创新加大支持目前中低收入者是房地产市场需求的主要群体，而这部分居民购房更加需要信贷支持。

开发中，向来就是稀缺资源。

周边交通系统也会四通八达畅通无阻。

而五星级酒店建成后的优势和文化关注度，也将成为该地段土地价值大幅度上升的潜在动力。

三最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。

结合上部分中的项目分析，最大化的发挥项目优势规避劣势把握机会避免威胁。

前期策划以及施工管理和后期物业管理上，也要充分利用专业人员的管理经验，最大程度上的降低专业风险。

三项目整体定位整体定位根据市场分析结果结合项目地块特性以及项目分析结果，将项目整体定位为集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，高标准建设的中高档精品居住小区。

二定位诠释结合国内外先进的新型住宅理念项目在小区规划方面，确立规划指导思想为最大化的利用山景。

小区栋住宅楼，强调最大化的山景视域和观山景的住户数量。

在不影响朝向日照的前提下，尽量把更多的住户布置在靠近观看山景的侧。

小区建筑风格强调建筑的个性和文化内涵。

通过建筑的独特造型外观细部色彩等元素的处理，来体现建筑的独特个性特征和内涵，使其成为北区的个标志。

采用先进的新型建材和施工新技术项目在选择建筑材料和施工技术方面，充分考虑当地气候特点和居住习惯，运用住宅高科技人性化设计小区智能化服务系统和绿色节能系统，积极建设科技节能绿色住宅，全力将本项目打造成个舒适健康的居住家园。

高档精品居住小区由前小节对本项目地段的个地产因子的分析结果，结合项目分析结果表明，本项目定位为中高档精品居住小区是最好的选择。

在产品档次上，处于高档的产品空间，致力于细节，打造精品。

本项目产品以平米小户型和平方米的户型为主体，并附带适量平方米小户型和平方米较大户型。

四形象定位项目市场形象定义为为市拥有较高收入的个体企业主企业高级白领及政府公务员倾力打造的高端依山精品住宅小区。

首先，我们看下项目的亮点以及优劣势，流的环境，流的品质，户型多样，值得人们关注。

其次，我们项目定位为中高端住宅，环境方面立志做到最好，而且面临袁山公园，是近几年的热门话题，能吸引人们足够的眼光。

在此基础上，我们就清晰了项目的优劣。

开始寻找项目最大的卖点和市场承接力我们的目标客户。

解决这个问题的时候，我们从项目外立面的跳跃色彩和中小型常备客户的趋势得到了启示我们的客户必定，有较完整的家庭组织结构，对稳定居家产品有需求。

明确了这样的个客户定位之后，我们开始寻找项目最能打动他们的卖点。

在仔细的讨论当中，我们的意见渐趋致，项目的最大卖点将是年轻化，小户型，精品化。

我们的目标客户将是拥有稳定家庭环境，需要个高端住宅居家环境，在处于年收入金字塔中上端的年轻客户。

五案名建议怡景湾建议案名怡景湾紧邻的公园是本案的卖点，取景字。

在家即可充分享受景色，心情愉悦，取怡字。

家是停泊的港湾，我们提供的不仅是住宅，更是精神上的理想居所，是人人为之奋斗的幸福之家，取湾字。

怡景湾三个字组合，文字隽永，给人以很好的向往及印象。

二君临天下尊称客户，以客为尊，称之为君。

宾至如归，小区是温馨家园，业主都趋之若鹜，取临字。

本案层，高层建筑，俯瞰全城，胸怀天下的气度，取天下。

整体四个字，组合非常有霸气，彰显业主品味，为高端客户的聚居地。

六产品定位原方案分析目前鉴于前期的户型已经设计出，我司认真分析前期的方案，结合市场之状况，我司对原方案提出几点建议原设计方案户型偏大，甚至有平米超大户型，通过市场分析环节，我们可以看到，市场中对于大户型的需求极少，因此非常滞销，因此建议取消大弧形设计。

二房三房占较大比例，且三房较多，从市场分析环节我们得出，本案与周边楼盘比优势不明显，且有明显劣势，因此应避开竞争对手的产品，从而规避风险，增加竞争力。

二户型建议面积范围平米，这样可选择余地较大，可增加客户群以房房为主，房为辅的户型配比，具体为房，房，房。

房建议为主，搭配少量平米，尽量不要做太大面积。

七价格定位项目定价方法房地产定价通用的定价方法有成本导向法和需求导向法。

成本导向法是以总成本为中心制定价格，紧紧围绕着开发商的开发利润。

但由于开发商取得地块的途径不同，经营管理水平不同，同等楼宇成本的差异也比较大，如果仅以自己的目标成本加目标利润制定价格，而不了解市场的需求状况，这个价格未免是厢情愿。

需求导向定价法是依据买方对产品价值的理解和需求强度来定价，不是依据卖方的成本定价。

是根据消费者的价格观念，以较好的房屋设计完善的配套设施美丽的庭园优质服务等条件来影响消费者的购买行动。

根据不同地区的房地产市场不同的时间不同地点离市区中心远近程度繁华程度交通条件等适当定下不同价钱。

要根据市场的供求关系定价，便要了解房地产所处的环境中各种因素是怎样影响供求关系，从而影响定价，熟练分析了这些因素对合理定价取得最大利润很有帮助。

在这些因素里当然以供求关系为主要影响因素。

供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他切因素要么通过影响供给，要么通过影响需求来影响价格。

供求关系因素房地产的价格般来说也是由供给和需求决定的，与需求成正相关，与供给成负相关。

这方面因素在前面的市场需求分析已做描述。

还有影响房地产价格的其他因素经济因素包含物价土地价格利率货币供应量经济增长率等内容。

物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨